N本报记者 姚志梅
金九的楼市，有些“怪异”，一方面是楼市打折优惠此起彼伏，另一方面是持续下跌的成交量以及越来越少的新增房源。有人质疑，楼市是否进入了去库存的时期，还是步入了以价换量的盘整期？
现象：
9月“旧”房积压多
据海都房网（house.Nhai⁃du.com）统计，截至2011年9月19日上午9时，福州房地产交易登记中心数据显示，9月福州市区新增可售房源915套。“金九”已进入第三周，如此数量实难与上月的4922套相比。
与为数不多的新增房源相比，从福州市房地产信息网公布的数据来看，截止到9月19日晚10时，全市可售房源总套数达38265套，其中住宅为14752套。“这样的库存量，与之前相比，并未有明显减少”。
“开发商推盘的速度似乎有些放缓”，一业内人士称，进入金九，榕城楼市加推的盘并不多，更多的是在消化库存，以及为新盘“造势”。
疑惑成交低迷供大于求？
虽然当下正处传统的“金九银十”时期，但楼市的成交量未见起色，刚刚过去的一周（9月12日到18日），福州楼市继续呈现低迷之势，成交量跌到谷底，166套的成绩创了近20周以来的新低，此前两周，分别为318套和218套。
如此去化量，不禁让越来越多的人质疑，楼市真的到了积压期吗？楼市是否真的供大于求？
解码开发商观望放缓节奏
“如果说福州楼市步入库存期，并不十分恰当”，一业内人士指出，准确地说，是开发商放缓销售进度，试探市场。
众所周知，2011年楼市进入深度调控，购房者的观望情绪依旧浓厚，楼市成交量一直低迷。与购房者相同，对于后市的判断，大多数的开发商并不明朗，甚至并不乐观。“开发商申请预售许可证的积极性并不十分明显，再加之预售许可证的谨慎发放，新增房源数自然难以跟进”。
“对于福州而言，每年的购房需求量都非常大，但限购压抑了相当多的购房需求，让楼市的库存量有了短暂的增多，”一业内人士称，“从长远来看，福州楼市的供需结构仍处于供不应求的状态。”正因此，有部分资金压力不大的开发商，不急于推盘，“能扛就扛”。
虽然开发商放缓节奏，但并未“停滞不动”。进入金九，开发商的宣传攻势依旧不减，各种营销活动“花样百出”，大至请明星助阵、小到周末的圈层活动，楼市颇显热闹。“开发商们一直在做着蓄客的准备，试水市场，择机而出”，一开发商坦承，毕竟现金为王。
记者观察到，开发商一直在做各种尝试，住宅不好卖，便在商业产品上下工夫，卖车位、SOHO产品，成为开发商的重头戏。在8月的新增房源中，车位等商业项目几乎占据半壁江山，这一势头延续至9月。
现象：
优惠新却“只折不降”
随着金九的到来，楼市里有一种热闹始终不减，那就是开发商们花样百出的优惠。
9月开发商仍然大打价格牌，优惠似乎更“干脆”。博仕后公馆英式联庭预约可享7万优惠；阳光城新界35m~95mIMAX智立方8.8折起；闽都星锦湾9月18日开盘最高优惠9.8万；福晟钱隆公馆9月17日选房首付5.3万起，30万置业金派送；凯隆橙仕公馆31m~79m小公寓，预约即赚5000元，更享日进斗金增值特惠；保利香槟国际一期起价12900元/m，入会享万元购房优惠……
此外，许久不见的“一口价房源”、“特惠房源”亦纷纷见诸报端。而据了解，一些开发商直接为相熟的合作方及内部员工、媒体人士等提供独家优惠，这种促销力度大大高于往年。
“虽然开发商大打优惠牌，但有一点却是相同的，那就是大多数的开发商只折不降”，一业内人士称，没有哪家开发商愿意大规模带头降价。对于福州房价来说，并未真的进入下行空间。
疑惑优惠试水假跌真涨？
“对于低迷的成交量，真正能促动消费者出手的，莫过于价格”，一开发商坦承，根据国家统计局公布的数据来看，8月福州一手房仍在高位徘徊，环比上涨0.1%，同比上涨3.8%。难道楼市是假跌真涨？
解码意在破局尽快出货
“从目前的大环境来看，楼市涨的可能性较少”，一业内人士称，应该说，在宏观调控的政策重拳下，楼盘价格增势渐缓，但在市场潜在的强劲刚性需求下，许多开发商看好市场，楼盘走俏，楼市整体尚未进入买方市场。正因此，开发商只是“打折”力度稍微大了点，但并未实质降价。
“对于开发商而言，打折比直接降价来得更为灵活”，一开发商坦承，直接降价，难以掌握幅度，且会打乱市场价格体系，不利于长远发展。
然而，从当下而言，到年底，开发商的资金压力不容小视，“现实摆在眼前，压力正在加大”。“目前的开发企业大多是多项目、跨区域、多产品运作，资金需求量非常大，”一业内人士称，“一旦扛不住，后果不堪设想。正因此，对于地产企业来说，与其被动降价，不如主动打折”。对于购房者的浓厚观望情绪、低迷的成交量，大幅优惠可以破局，促动销量，可以争取尽快出货，回笼资金，现金为王，降低开发商风险。
后记
金九的市场，虽然价格尚未整体松动，但开发商的吆喝却声声入耳，不少购房者似乎有些按捺不住了，“抄底的时机到了吗”？
有专家认为，房企下半年销售前景仍不明朗，在销量放缓、存货攀升、资金吃紧等压力下，房企必然会更进一步加大促销力度，以价换量。也就是说，从现在开始，抄底置业即可择机出手。
