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核心提示

据美国媒体25日报道，全球最大私募

股权公司黑石集团已同意将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，价格为14.6亿元人民币。这意味着，黑石集团首次从中国地区房地产投资中撤出。

越来越多的机构开始看空中国房地产。野村证券也认为，中国房市正接近“临界点”。经历长达一年半之久的楼市调控和升级，开发商和市场遭遇前所未有的挑战。中国房地产行业是一个政府和金融资本深度介入的市场，这轮号称史上最严厉的调控未来如何深化调整，将对楼市走向产生很大影响。

黑石首次撤资房市接近“临界点”？

报道称，如果一切进展顺利，黑石上述交易将于今年11月初完成。黑石集团于2008年购入该物业，总面积为4.2万平方米，当时价格为10亿元。在持有该物业的三年内，黑石集团将其出租率提高至超过90%。

业内人士认为，在盈利水平未出现大波动的情况下撤资，黑石集团此举难以理解，有可能是看空中国商业房地产未来走势。但亦有媒体认为，国外私募股权投资者在购买中国资产时面临着不少限制，使国外投资者进入一些具有战略意义的行业时能力十分有限。

此外，25日另有报道称，野村证券经济学家张志伟称，“中国房市正接近‘临界点’，土地销售数量下降速度比以往更快，开发商失去银行信贷，房价松动。这将使国内经济增长减缓。”

房企50强一月蒸发1800亿

另一方面，本轮股市大跌，房地产企业损失惨重。媒体根据中国房地产上市企业前50强公开数据统计得出，50家上市房企在过去的一个月时间内，由于股价下跌，市值缩水总计超过1800亿元。

根据9月23日港元对人民币汇率1∶0.8185，从8月22日到9月23日一个月时间内，50家上市房企共蒸发人民币1858.18亿元，其中在香港上市的房企有25家，共蒸发人民币1380.65亿元。市值缩水最大的是中国海外发展，缩水约人民币238.13亿元。

上周四，受信托公司对绿城中国房地产业务调查事件影响，房地产股集中爆发恐慌性下跌。

百家房企债务超万亿

106家上市公司房地产企业的半年报已经披露完毕。上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。最具杀伤力的流动负债已经占到负责总额的70.6%，同比上涨54%。

与之相对应的却是银行贷款的不断收缩。国家统计局的数据显示，1—8月，房地产开发企业资金来源5.4万亿元，同比增速为23%，比去年同期下滑11.6个百分点。

同时，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。也就是说，房地产全行业存货总值远超流动负债总额，只要出货就可以套现还债。但如果随着资产负债率的攀升，开发商不得不降价，存货就会缩水，房地产业便会资不抵债了。

【政策】

重庆10月开征存量房房产税

重庆市地税局相关工作人员25日向媒体确认，该市将从10月1日起对主城区内符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。这是国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。

重庆地税部门除对主城1月28日前取得产权的独栋别墅进行核查登记外，还会同国土房管部门，对该市1月28日前签订合同，但未办证的存量独栋别墅进行调查核实和跟踪管理。预计首批应税的存量房为3400套。

重庆市规定：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城9区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房，税率为0.5%。为了打击外地炒房团的投资行为，对于那些在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

该市地税局相关负责人表示，对未按期办理申报纳税的纳税人，将组织专门力量进 行税款追缴；对经税务机关通知后仍不申报缴纳的，地税机关还将依法采取加收滞纳金、罚款、阻止出境、媒体曝光、交易限制、银行扣款等措施追缴税款，并按规定追究相应的法律责任。

重庆市本次将当地的房产税正式定名为“个人住房房产税”，这意味着如果以公司或者法人主体的途径购买当地的商品房，可以暂时规避此税种。不过重庆市在其房产政策中，列有“适时开征其他房产税”条款，为其下一步征收其他类别的房产税留下了操作空间。

【观察】

“没落地的靴子”影响楼市

央行9月公布的《第三季度储户问卷调查报告》显示，75.6%的居民认为当前房价水平“过高，难以接受”，比上季度提高1.3个百分点，是2009年有调查以来最高值；第四季度有购房意愿的居民占14.2%，比上季度下降0.4个百分点，消费者购房意愿持续走低。

据国家统计局数据，8月我国CPI同比上涨6.2%，PPI上涨7.3%，高位运行的物价指数不断推高通胀压力，进而蚕食居民购买力。房价过高、调控发力和保障房建设使房产升值空间进一步压缩，市场不断作出调整，投资者也开始趋于理性。

接下来的调控将如何深化调整？“没落地的靴子”让买卖双方都绷着一根弦。黑龙江省天威投资有限公司总经理刘伟雄说，如果明年楼市调控继续加码，降价将成为开发商唯一出路，房价下跌幅度至少10%。哈尔滨保利房地产开发有限责任公司总经理陈达也认为，未来3年国内将有三成的房地产企业受调控继续深化的影响倒闭。目前来看，市场似乎还没到最严峻时刻，但信贷紧缩和资金回笼难度大增的情况也让开发商频频思考降价的各种策略。

有分析担心，限购若明年退出，可能引发楼价报复性上涨。对此，业内人士和专家建议，长期看必须结合保障房建设、增加供应量缓解供需矛盾等“治本”之策。