N本报记者 林姿 姚志梅

刚过去的“金九”楼市行情不尽如人意，接踵而来的“银十”或将成今年最后一个销售节点。截至昨日，据海都房网数据统计，福州楼市一共有16家楼盘选择在“十一”长假期间推新出货或公开亮相。而据记者观察，离国庆长假尚有几天，开发商早已开始备战十一黄金周，不仅供货量创下今年之最，优惠力度也堪称“前所未有”，“特惠”、“打折”比比皆是，以期唤起购房者的购买热情……

有业内人士称，2011年规模最大的一个开盘高峰即将在国庆前后爆发，但最终收效如何，还得看国庆期间市场的反应。

现象1

抢节，推盘量发出年内“最强音”

临近国庆，福州楼市一反常态，热闹了起来。

据海都房网数据统计，9月前三周，新增房源仅4盘。然而，到9月最后一周，新推和亮相的楼盘激增至16家，纯住宅和写字楼产品集中上市，抢滩“银十”。据预测，本周推量还将继续走高。

据记者了解，这16家推新楼盘囊括五四北、闽侯、金山、马尾等热门板块。值得注意的是，在这些楼盘中，不乏新面孔，或开盘或亮相，例如首次涉猎商业地产的泰禾集团推出的泰禾城市广场、保利香槟国际、融侨·宜家、建发·领弟等。

“开发商们不约而同集体发力，不难预测‘银十’可谓是2011年最大推盘节点”，一业内人士称，面对着今年最后一个购房节点，开发商铆足劲推盘，发出年内“最强音”。

剖析

年关冲量，开发商“快跑”

宏观调控之下，对于楼市而言，传统的节假日早已淡化，呈现出“淡市不淡，旺市不旺”的态势，为何2011年开发商会如此重视即将到来的“十一黄金周”？

“这与2011年一直未景气的市场行情不无关系”，业内人士夏先生称，十一临近，就意味着年底将至，“通常来说，第四季度，年底的销售业绩考核将如期而至。为了冲刺业绩，在保证产品质量的基础上，开发商都会抢占市场先机，建成多少，就推量多少。”正因此，开发商在“金九”试水推盘却未达到预期，自然更不能放过“银十”的传统节点了。“即使未推新盘，一些开发商还是选择国庆亮相，为将来积攒人气打下基础”。

当然，十一集体发力，亦与各自楼盘销售节奏有关，世欧地产营销总监苏小斌补充道，随着楼市的发展，开发企业对淡旺季的销售依赖已不明显，更多的时候是根据自己的推盘节奏和工程建设进度来进行。“十一黄金周甚至到年底，福州将会有更多的新盘亮相，这与前两年的土地放量相关”。据记者了解，在2009至2010年期间，福州土地放量较大，不少开发商纷纷拿地。在经过1年至1年半的开发周期后，正是在今年10月左右迎来项目的密集上市潮。例如保利地产在2010年9月拍下二化地块，经过近1年时间项目上市；同样在2010年9月，建发集团拍下琴亭新区地块，经过近1年的筹备，9月30日建发·领第2万平方米示范区将正式亮相。

现象2

市场 优惠花样层出不穷，鲜降

与“海量”房源上市相应和的是，热度不断升高的各种优惠措施。“在国庆期间，开发商在优惠活动上，下了不少功夫，似乎力度也更大，‘喊价’上也更直白些”。

例如，龙江云山墅首付1.5万起，不限购；开盘付款最高9.5折；预约最高可享31888元优惠；红星国际一次性96折，按揭99折，最高优惠10万元/套；中庚香山春天一期76~118㎡保留房源，每套优惠15万起，仅10套；而保利香槟国际更是直接亮出“起价12900元”的价格牌。

当然，记者观察发现，“临近十月，几乎个个楼盘有优惠，促销大战开始广泛打响。而这几天翻开报纸就能发现几乎所有的楼盘都在推出优惠打折，但却鲜见真正有力度的降价。”最吸引购房者眼球的“特惠房源”“超低价房源”，也仅限于在推楼盘的局部区域的少数房源，代表性并不大。与“金九”类似，开发商虽然在楼盘活动方面花了不少功夫，但鲜见真正降价的楼盘。

剖析

促销还为吸人气，以质动人

通常来说，“价格才是硬道理”，能直接促动消费者出手，那为何此次开发商选择了噱头十足的“优惠”营销，却回避了实实在在的降价呢？

“打折优惠形式虽然多种多样，但实质性的降价并未出现。开发商通过做活动，刺激购房者的兴奋点，促销只为吸引人气。”世欧地产营销总监苏小斌认为，目前市场还处在僵持阶段，开发商购房客都在观望。但刚需购买者意愿很强烈，同时购买力也很强劲，因此只要稍微有些优惠，就能让购房者下决心买房。此外，部分开发商因为前两年的良好销售业绩，资金较为充裕，“不差钱”，就没到需要以价换量的地步。

“大幅度降价打价格战已经不适用于如今的楼市，更多的时候开发商是在提升楼盘品质上下功夫，方能最终赢得市场。”业内人士夏先生认为，当然对于开发商来说，市场让他们在定价上更为谨慎，但也不会单纯以区域市场均价为准绳，而是更多从楼盘地段品质以及目标客户定位综合考量制定价格。“消费者越来越看中价格与品质的双重性，对于不知名的小开发商来说，以价换量，也未必能换来购房者的青睐。”

虽然实质性的降价尚不可期，但面对越来越多的房源，消费者的选择将越来越多，越来越从容。

【后市】十一黄金周或迎来好行情

那么，十一黄金周楼市能否创造一波成交的新高呢？

大多数业内人士在接受采访时表示，如果黄金周供应量充足、价格运行稳定的话，相信会有一个小高潮。目前的楼市比较平稳，开发商也比较理性，不会出现价格上的大起大落，而国庆各类项目集中展示，购房者的选择面范围更大，更容易挑选到心仪的物业。

但也有专家认为，年底将至，面对自身销售业绩以及楼盘相互之间竞争的压力，如不“以价换量”，则会失去最佳销售节点。

当然，十一黄金周的意义不仅于此。

“黄金周的成交情况将是整个第四季度楼市的风向标，”业内人士黄先生称，众所周知，楼市正面临深度调控，这个黄金周更多的时候是“试水”市场，一旦行情看涨，则对后市有着更为积极的影响。但也有业内人士对此表示不同意见，他们认为面对楼市大环境，要以平常心来看待节假日营销，一切还须拭目以待。