N本报记者 林姿 姚志梅

延续“金九”的黯淡收场，榕楼市“十一”黄金周成交也归于平淡。据海都房网数据显示，“十一”7天仅有169套的成交量，与去年同期相比下降35.24%。但对于第四季度的开门不利，多名业内人士在接受记者采访时均表示“并不意外”。同时，记者注意到，楼市促销优惠常态化却鲜见降价，楼市观望氛围依旧浓厚。那么，在成交量持续低迷和库存量不断加大的双重夹击下，房价拐点将会显现吗？接下来开发商是依旧“稳价换量”还是“以价换量”？

市场

热闹有余喜气不足

演唱会、魔幻派对、嘉年华、艺术作品展……国庆来临前，福州各大小楼盘都使出浑身解数，在这个传统旺季节点推出各类活动，吸引市民前往参加，为楼盘招揽人气。

五四北板块的三盛·国际公园就在7天长假期间上演欢乐国际行，现场人头攒动；世欧上江城用时下最热门的游戏——愤怒的小鸟游乐园，吸引了许多看房客一家三口参加，更是推出上江城版《爱情公寓》。

除了精彩纷呈的人气活动，许多未开盘的项目也率先推出样板间供市民参观，以此蓄客为后期开盘销售积攒人气。国庆期间，五四北琴亭湖畔的建发领第样板区登场当天，就吸引了200多组客户捧场；位于闽侯旗山的融侨宜家项目并没有因为区位较远而冷清，样板间更可以用“挤爆了”来形容。

楼盘活动热热闹闹，那么销售情况又是如何？国庆期间记者踩盘发现，市民参加活动兴趣高昂，但真正选择出手的却是少之又少，成交数据亦不如意。根据海都房网的数据显示，今年10月1-7日成交量169套，而今年9月1-7日成交量则有183套，环比下降了13%；而去年同期则有261套，同比下降了35%。

当然，与住宅项目相比，商业项目还是明显受宠。10月1日，五四北泰禾城市广场开盘，两个小时一期产品售罄，临时又加推二期产品，当日销售额达7亿元之多。

优惠频出价格未松

在“十一”期间，除了各类精彩活动，花样百出的促销优惠也十分吸引眼球。预约VIP、团购、老客户内部价、老客户返利等，优惠活动层出不穷。

如阳光城新界推出10月团购嘉年华活动；永兴郦江VIP卡预约可享受50000元优惠；阳光理想城开盘购房可享受200元/㎡优惠；中庚香山春天迎国庆每套优惠15万元起；杨桥路茶园山庄最高优惠30万元。此外，各类“特价房源”、“特惠房源”的广告也不绝于耳。

记者走访发现，楼盘优惠虽多，但动真格降价的却几乎没有。部分楼盘推出的“特价”房源，不但户型不够完美，景观朝向也相对差一些，有的还要一次性付款才能享受优惠。

一些看房客兴冲冲来却失望而归，发现所谓优惠只是看上去很美：“原本以为楼盘扎堆供应，再加上成交量低，开发商会选择降价出货，但没想到，折来折去不少楼盘促销价格与前期几乎没差别，到底优惠在哪里？”

因此，面对虚虚实实的优惠促销，购房者显得很淡定：了解形势为下一步购房做准备，成为不少人假期看房的主要目的。

分析

平淡收场意料之中

面对黄金周的淡市，众多楼市长期观察者并不感到意外，一名业内人士坦言：“开发商和购房者观望心态浓重，博弈将逐步深度化和广泛化，真正的拉锯战才刚刚开始。延续9月的低迷，‘十一’不可能违反大势。”至于平淡的时间，这位业内人士预估，还将至少持续半年以上。

天知营销机构董事长陈少鸣补充道，国庆期间的平淡，与价格不无关系。“今年国庆黄金周开发商有折扣但力度不大，价格并未真正撼动，消费者出手的意愿不明显。”陈少鸣称，价格仍是购房者考虑的首要因素，而开发商“虚晃几枪”的优惠促销并不为消费者认同，“事实上，在楼市调控的大环境之下，购房的心理预期大多数时候会随着国家政策的调整而调整，大多数人会选择再等一等。”当然，第四季度楼盘将会大量上市，许多购房者选择观望和比较，对降价预期也更为强烈。正因此，在买涨不买跌的心态影响下，消费者还在观望政策的延续性和下一步走向，出手日趋谨慎，楼市交易市场平淡“不足为奇”。

谨慎“调价”试水市场

虽然开发商深知价格对消费者的意义几何，但依旧扭扭捏捏不愿放价，原因何在？

“促销优惠看似大让利，实则价格坚冰难化。开发商的这些特价、一口价等促销手段多为试探性的，在某种程度上来看，目的是为了借机把脉楼市，掌握购房者预期。”业内人士郑先生分析道。

另一业内人士透露，国庆期间的这些营销不过是地产商应对调控“稳价换量”的战略战术而已。“经过前两年的旺市，大多数的开发商赚得盆满钵满，资金宽裕，并不愿意在价格上大做文章，自然也就没必要以价换量”，开发商们的促销“噱头”，在相当程度上是根据销售任务来进行调整的。

“当然，开发商在价格上如此谨慎，亦有深层次考虑”，一业内人士分析认为，开发商一味降价也难以吸引投资需求，甚至担心下降幅度大而导致观望情绪更加浓厚，所以当前楼市仅以促销求稳。

后市

拐点会来吗？

“十一”节点随着低迷的成交量已然离去，接下来又将会如何？有不少购房者在等待，到了年底，或许楼市拐点也将“水落石出”，开发商会拿出诚意以价换量；亦有业内人士表示，在年底至春节期间，促销力度也许会更大，毕竟积累一年的购买力还是需要一个突破口来得到释放。那么，年底拐点将至吗？

“此时谈拐点，为时尚早”，世欧地产营销总监苏小斌认为，拐点由多重因素叠加作用而成，如调控、楼盘存量、资金链等等，单有其中某个因素是无法支撑拐点出现的。就目前的福州市场而言，目前量低价稳的状态还将持续一段时间，特别是中心城区的项目由于其稀缺性，大幅降价的可能性较小，拐点很难到来。

“如果不出更严厉的政策，那么拐点可能不会太明显。”业内人士郑先生补充道，福州的购买力还是很强的，特别是刚需的产品销量甚好。在开发商资金较为充足的情况下，虽然市场将持续低迷，成交量继续下滑，但价格还是会稳定在一个区间。

开发商的“以价换量”都是“小范围”性质的。对于大公司来说，可能选择一两个项目降价；对小房产企业来说选择一栋楼或几套房，维持资金链稳定后可能就不降了，因此对整个楼市价格影响有限。“对于第四季而言，是个推盘的密集期”，一业内人士称，由于2009—2010年的土地放量较大，根据一年半至两年的建设周期，许多项目正好在此节点推出，“箭在弦上，不得不发”，但有可能的话，许多开发商还是会放缓推盘节奏，继续观望选择时机入市。