N21世纪 网易 综合

核心提示：10月下旬，全国楼市颜色骤变。龙湖、中海、星河湾等开发商在上海楼盘突然降价20%~40%；京城闻风而动，万科、龙湖等一线房企大降价，龙湖北京大兴一项目甚至准备“成本开盘”。几乎同时，长三角楼市“退房潮”波涛迭起，仅10月8日至18日，杭州就有20起退房。

年关愈近，开发商资金压力愈大。这或许是他们最难的时刻：一边是购房者冰冷的观望，一边又是降价后引发的老业主“维权”。中国销售额最大的地产集团——万科25日坦言，国内楼市已经转向，预期未来几个月情况将更糟糕。

温家宝总理一句“适时适度调整经济政策”（相关报道见昨日A2版），让人们对未来的政策走向心生遐想。但楼市……

7折潮

和黄：一线城市住宅价格近乎“血拼”

包括龙湖、绿地在内的各大房企正在上演降价潮，降价幅度动辄在10%~30%，“7折潮”已经普现一线城市。

绿地、中海、华润、星河湾的上海楼盘项目等纷纷开始降价促销，降价幅度在20%~40%。星河湾上海一处项目被某基金收购，只给了6折的价格。龙湖在北京大兴的时代天街项目准备起价11800元/平方米，不仅项目没利润，也会撼动大兴区域楼盘15000元/平方米的心理底价。

和记黄埔地产一位销售负责人称，一线城市住宅价格已经近乎“血拼”。

北京中原地产分析师张大伟介绍，上海楼市降价促销一发不可收拾，从高档别墅到普通商品房，从郊区到市区，房价下跌四处蔓延。只要银根和房地产调控不放松，楼市就不会出现转机。

二线城市同样坚挺不再。杭州、天津、南京、成都等也开始步入房价下跌通道，新房均价降幅在5%~20%。

中国房地产研究会副会长陈国强介绍，在楼市调控不放松的情况下，短期之内，房价还将下行，预计将会有更多的开发商加入到降价潮中，房价下行趋势也将逐步由一二线城市向三四线城市转移，从而导致全国层面上的降价潮。

退房潮

为促销售，已有房企将“无理由退房”写入购房合同

“退房！退房！退房！”10月22日，龙湖、绿地、中海等开发商在上海的多个售楼处，同一天成为诸多老业主“组团维权”不成后的泄愤场所。上海的后花园——太仓也在上演同样的“火爆”。景瑞地产在江苏省太仓项目中的数百名前期业主，从9月底开始，就已多次前往该项目在太仓和上海两地的公司集体抗议。这些楼盘在近期的各种“团购”、“促销”中，降幅均接近 30%。

截至目前，长三角地区传出已经爆发业主退房消息的城市，还有南京、杭州等。10月16日，南京市房管部门公布，10月份该市新增期房退房53套，创下半年的单月期房退房数量新高。杭州透明售房网也显示，仅10月8日至18日的10天，该市就有20起退房。

作为应对，已有开发商把“无理由退房”写进购房协

议。杭州市区楼盘“嘉凯城·名城公馆”月底开盘，开发商称，将与购房者签订《无理由退房协议》，只要是开盘后60天内参加购房的客户，在交房前6个月的10天内（2013年6月1日—6月10日），即可“无理由退房”，开发商退还购房款，但不计利息、补偿金等其他费用。常州龙德花园开发商也将“无理由退房”承诺写入购房合同里。

21世纪不动产分析师黄河滔分析称，“无理由退房”，其实是预设了一个最大的退房理由——房价继续下跌。眼下，有意购房但却担心房价继续下行而不敢出手的购房者大有人在，这一承诺可以克服他们的心理障碍。但不容忽视的是，从此次活动的截止时间来看，开发商用这种方式来吸引购房者，在年底前冲销售量，回笼资金的意图非常明显。

降还是不降？

不是不想降，而是不敢贸然踩进“雷区”

尽管成功退房并不容易，但这样的“闹事”足以让开发商头疼。上海一家本地开发商负责人陆先生说，只有前期销售不多的开发商才敢对同一楼盘作较大降价，而大多数人不是不想降而是不敢踩进“雷区”。

上海同策地产研究总监张宏伟说，一旦预期降价引发的退房非常激烈，企业很可能会因此暂缓降价或者采用间接的缓和方式进行促销。龙湖就已经将促销价格回调，中海也同意与业主坐下来谈判。

需要注意的是，面对着业绩的下滑、销售的不力、金融环境的紧缩，房企在四季度降价的压力越来越大。中房信的数据显示，10月前三周，上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和108.56万平方米的去年同期水平相比，大幅下滑72%，成为2004年有数据历史以来的最低水平。

中房信研究总监薛建雄介绍，目前楼市的情况与2008年有些类似，2008年9月上海楼市成交曾一下从8月的80多万平方米跌到40多万平方米，随后房价开始大跌。目前沪上多个楼盘的优惠力度已经纷纷突破“9折”底线。他预计，10月底11月初，即可看到市场的全面性降价。

楼市观察

未来更糟糕？

即便是有能力购房者，也将选择等待

24日晚，万科发布三季报。数据显示，第三季度公司净利润同比增长32%，至6.06亿元。公司执行副总裁肖莉在25日举行的电话会议上对投资者表示，国内的房地产市场已经转向，并预期未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格进一步下降。“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市，价格已开始逐渐缓缓下降，因此我们认为，即便是那些有能力购房的买家，也将选择等待，因为他们期望价格进一步下降。”

截至25日收盘，共有49家房地产类上市公司公布了三季报，其中18家公司出现业绩负增长，占已经公布三季报的房地产类上市公司总数的36.73%。

房地产行业调控政策的不断加码，也令众多购房者开始持币观望，直接影响了房地产类上市公司的销售收入。

调控会否放松？

考虑到地方政府以及明年整体经济，微调或难免

经历了长达9个月的调控，楼市出现了松动迹象，接下来的调控是否会松口？

全国工商联房地产商会会长聂梅生日前在某论坛上表示，目前的房价回调和调控政策持续的趋势都不会改变，至少到明年上半年，调控不会放松。住建部政策研究中心一位专家也在电话中告诉记者：“1年内估计限购等房地产调控政策不会放松。”

日前，国务院总理温家宝在广西南宁调研时特别要求各地巩固房地产调控成果，外界解读为：调控政策将维持现有的力度不放松。然而，在四省（区、市）经济形势座谈会上，温总理提出，对宏观经济政策要“适时适度预调微调”。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从中央的政策层面来看，大的调控政策不会发生改变，但应该也不会再出台新的更为严厉的楼市调控政策。“楼市萎靡将导致房地产投资增幅下滑，从而拉低整体经济增幅，考虑到地方政府以及明年整体经济，楼市调控或做出微调。”

北京中原地产分析师张大伟表示，房企现金流紧张，拿地策略就将会相对保守，从而造成地方政府的土地财政紧张，而土地财政是需要用来偿还地方债务，并且承担保障房建设等各项投资的。

南京已将个人住房公积金最高可贷款额度由现在的20万元重新恢复至30万元。同时，还对公积金二次贷款予以一定程度的松绑，并将公布适用人群。

上述住建部政策研究中心的专家介绍，限购政策在出台时，就是注定要退出的，而且地方政府可以根据本地房地产调控效果自主对限购令进行修改甚至废除。