N本报记者 林姿 邱岩

在一片唱空声中，金九银十以不足2000套的成交告终。而这样的惨淡使得更多人开始将今年与楼市形势最为严峻的2008年进行比较：库存不断攀升、成交总量持续下滑、土地市场一片低迷……

目前楼市中的所有表象仿佛在告诉人们，3年前的惨淡经营似要再现。那么2008年的“降价潮”“拐点论”究竟会不会在今年上演？

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【关键词：促销】

暗降潮袭来，楼市各类优惠频现

“现在每天翻开报纸，都能看见各大楼盘的优惠广告，福州已经基本找不到没有优惠的房子了！”一名意向购房者感叹。而事实上，与2008年楼市低迷时相似，低起价、赠送、直降等促销手段都已重现。如汇诚佳源居75㎡高层大两房一口价99万，正荣润城限量优惠房最高享9.4折优惠，福晟钱隆公馆全精装户型首付3.8万起，位于市中心地段的世欧澜山也打出13700元/平方米起价，等等。

同时，一些新入市的楼盘，亦纷纷采取低开策略，刺激购房者出手。如五四北的琴亭湖畔和马尾东部新城的凯隆城市广场，在定价上也都宣称“平价入市”，以吸引人气。

而据记者了解，福州还有许多开发商再次沿用2008年楼市低谷时期的市场策略，或与二手中介联动卖楼，或以内部折扣价售楼给内部员工或合作伙伴，以回笼现金撑过楼市低迷期。

对于目前充斥楼市的各类“优惠促销”，一名业内人士分析认为，开发商为了提高销售速度，加大促销的力度以迎合购房者的心理预期；而选择以低价位产品入市吸引客户，目的是迅速抢占所剩不多的刚需市场。“但现在的降价，只是定价上的策略性调整，试探市场，总体幅度并不大，只能算是暗降。”

【关键词：胶着】

量跌价滞，观望情绪弥漫

虽然开发商促销声震天，但动真格降价的几乎没有，而购房者的观望心态浓重，双方都在观望下一步政策走向，市场陷入深度博弈期。

近日，记者走访了多个楼盘开盘现场，虽然现场人气十足，但许多看房客仅仅是问了价格与优惠后便离去，不少此前购买意向强烈的客户态度也变得模棱两可。虽然优惠促销纷至沓来，各类楼盘也加速推陈出新，但消费者却显得异常淡定。

“目前很多人被限购，贷款利率又不断升高，购买力大大降低，对开发商的影响也很大，所以房价一定会接着下降，还是可以再等等看。”一名购房者道出自己的想法。

虽然市场中观望情绪浓重，成交量持续走低，但成交价格却依旧坚挺。据中国指数研究院数据显示，10月福州房价逆势微涨，为12656元/平方米，同比涨幅约为0.51%。

“现在市场处于非常微妙的时期，呈现出‘量跌价稳’的局面。”天知营销陈洪兴认为，近期新盘促销让购房者对降价的心理预期不断加大，“买涨不买跌”的心理使楼市观望氛围愈加浓厚。而由于价格尚未调整至购房者满意的程度，因此买卖双方仍陷胶着状态。

【关键词：成交】

库存攀升，去化速度减慢

回顾2008年，金九银十的促销没有扭转购房者的悲观情绪，而在新一轮楼市调控之下，限贷以及看跌楼市的心态也让不少购房者停下脚步，成交低迷也成了2011年楼市最为显著的特点之一。

据海都房网数据统计，福州9月成交量仅为944套，而10月成交量也只有972套，均低于1000套，甚至低于传统淡季的6月—8月，同时也终结了楼市“金九银十”的辉煌。而去年“金九银十”签约套数则达到4745套，同比降幅近六成。

与此同时，福州的房源供应量却不断增加。11月福州在售楼盘将达到76个，同比增加2个，上涨2.73%，在售楼盘的数量达到今年顶峰。一名业内人士表示，如今福州楼市现状是“多增少减”，房源供应不断增加，而实际去化率却一再减速，导致库存量不断飙高。

据海都房网数据统计，截至11月1日17时，福州住宅可售套数为17296套，创下今年最高值。而按照目前的日均33套的销售速度，即便不再新增房源，也要消化一年半时间。

【关键词：政策】

高压政策，力促房价降温

不少人仍然记得，2007年关于二套房贷首付以及利率的调整政策一出台,立即抑制了投资需求和购买力，直接导致了2008年楼市遇冷。和3年前的秋天一样，眼下福州楼市也在严厉的调控政策中沉浮。

多名业内人士在接受采

访时表示，本轮调控力度较大，打击精准，核心在于抑制投资、投机等不合理住房需求，遏制房价过快上涨的态势。

业内人士郑景枫表示，此次政府调控房价的决心很大，没有达到抑制房价的目的不会罢手，开发商不可盲目乐观。另外近期在首套房的利率普遍上涨的情况下，基准利率再次上调，这意味着不仅是贷款紧缩在打击投资投机需求，而且也在抑制刚性需求，市场还将继续探底和低迷。就目前房价止涨的情况来看，调控政策的目的可以说是初步达到了。

异

表面看来，今年与2008年的楼市走向虽有相似之处，但诸多过去不曾有的新情况又决定了2011年楼市的独特性。

采访中，许多业内人士表示，经过2008年的洗练，不仅购房者心态更为理智，开发商较之以往资金流更加稳健，而且或将长期严格执行的调控政策以及大规模的推进保障房建设这些深层次因素，又让当前楼市与2008年完全不同。

【关键词：限购】

不限购产品淡市升温

与2008年楼市全线低迷不同，2011年楼市沉寂中还有颇多亮点，部分项目依旧逆市飘红，同时收获人气和销量。

如永嘉天地开盘即销售80%；泰禾城市广场一期开盘两小时售罄，劲销7个亿；贵安新天地一期开盘热销1300多套；融侨宜家……仔细观察不难发现，不仅仅是这些项目的不限购要素吸引客户，价格上的优势更是购房者下单的重要砝码。记者了解发现，永嘉天地单价比同地段的产品低了近千元，而贵安新天地5800元/平方米的均价着实让人心动。

究其原因，楼市观察者陈先生认为，买房投资一直都是福州人传统的投资渠道，但在目前的限购大环境中，楼市中投资投机需求并未消失，只是暂时受到挤压，不断找寻出口。而不限购的soho类商业产品，总价远低于其他商业形态，入市门槛低，风险相对较小，但又能使资产保值甚至升值，符合投资者的需求，因此在淡市中就更显其火热。

【关键词：心态】

购房者趋于理性，开发商过冬准备充分

“2008年,人们问我现在适合不适合出手买房；而在2011年，问的则是我怎样才能有资格买房。可见，购房需求依旧很旺盛。”发现营销林旭分析认为，2008年的市场遇冷与如今不同，2008年的房地产市场的低迷更多是市场行为，许多人不敢买房；而今年则是需求仍旧在，只是都被政策压制住了。

对此，零距离营销陈晶分析认为，2008年全球金融危机发生后，不论买房人还是开发商心里都没底。而也正是经历了2008年的洗礼，市场中各方对市场的理解力和承受力都提高了。

首先，大型房企对待调控的准备更为充足。“通过布局三、四线城市，转型商业地产、旅游地产等，因此面对市场一片低迷，多数大型房企根据自身节奏排兵布阵。而小型房企则会紧跟市场嗅觉灵敏的大房企步伐行事。”

另一方面，购房者心态也比2008年更趋理智平和，政策走向成为其关注焦点。陈晶认为，经过调控后，市场目前以自住需求为主，房价上涨趋势被明显遏制。目前虽然明降的迹象不明显，但事实上楼市已经开启下行通道，房价下行的拐点已有端倪。

【关键词：持续】

调控政策或将长期化

在2008年房价暴跌之时，原先抑制楼市过热的政策改弦更张，为一系列刺激楼市需求的政策所取代。而在今年，限购会不会放松乃至取消，同样成为讨论的热点。

采访中，多位业内人士表示，本轮调控更多是政府对楼市的主动调控，持续性和深入性肯定会超过2008年。虽然再出台更严厉的措施可能性不大，但下一步调控政策的力度不会有所减轻。毕竟一年多的楼市调控已令市场出现了明显变化，但基于调控政策暂时打压了投资需求，房地产调控政策一旦放松，前期调控政策的成效将大打折扣，因此，房地产调控政策短期内难以改变。“但目前调控以结构性调控为主，稳定房价是目的，出现2008年房价暴跌的可能性不大。”陈洪兴补充道。

此外，业内人士张昭认为，“今年开始大规模建设的保障房也是2008年不曾有过的，这在一定程度上可以稳定楼市需求，有利于平稳消除楼市泡沫。未来楼市还是走‘低端靠保障房，中端靠调控，高端靠市场’的发展模式。”

【记者的话】

综合目前市场情况来看，今年与2008年的楼市走向虽有相似之处，但总体情况并不像2008年那样严峻，总体经济环境也持续向好。此外，开发商经过当年的洗练后，心态更为理智，对待调控的准备更为充足，抗风险能力也更强。

但这是否就意味着目前的低迷只是暂时？并不尽然，从宏观层面来看，本轮楼市调控将持续深入。因此目前的低潮只是一个开端，开发商不应盲目乐观。而调控下的市场，对房企来说最为重要的就是资金，就算开发商现在的资金链尚可，但能否撑到明年还是个未知数。因此，降价换量、现金为王都将是目前开发商的明智选择。