N见习记者 宋宝麟 本报记者 邱岩

近日，在二手楼市持续低迷的情况下，不少大户型房源价格“好商量”已不是秘密，连原本受刚需族热捧的中小户型也被“殃及”，出现了一定幅度的价格回调。

市场

中小户型量跌价滑议价空间达10%

近期，一向在二手楼市里较为受宠的中小户型行情看跌，除了挂牌价格下调外，其议价空间也在进一步增大。

“除了市中心和需求较大的学区房区域内的中小户型房源价格相对稳定、波动不大外，现在市场上大部分中小户型的议价空间也可以达到10%。”

“确实，原先一直比较坚挺的中小户型，近期不仅其挂牌价格出现下调，议价空间也在增大”，朝阳房产市场部高级经理周福良向记者透露，以金山浦上大道附近某小区中型户型房源为例，该房源面积大约是96平方米，原来挂牌的价格是128万元，现在挂牌价格降到了120万元；而同样位于该区域附近的另一小区，一小户型房源面积为61.16平方米，一个月之前的挂牌价是82万元，现在挂牌价就降到了79万元。中小户型均有不同程度的降价，“据了解，降价的效果比较明显，有许多购房者纷纷来电或者通过其他方式咨询详情，而且很多房东也表示，若购房者诚心购买，在最新挂牌价的基础上还可以议价，这对购房者来说，无疑又更具吸引力。”

中小户型的成交量占比一般超过50%，中小户型一直以来都是二手楼市销售的重头戏，而且有越来越大的趋势，“近期家天下房产的成交量中，中小户型交易量能够占到70%左右，10%的议价空间对于低总价的中小户型来说，是一个非常大的突破，对于整个二手楼市的成交影响也非常大。”家天下房产副总经理郑心科补充道。

剖析

购房者选择增多 二手房优势不再

与一手房市场面临库存增多一样的是，二手房源也在不断增加，购房者选择增多，同时二手房原本一些相对一手房来说的优势也在逐渐丧失。

据了解，在一手房市场上，很多开发商都在小户型、低总价上做文章，把二手房原本低总价的优势比了下去。最为关键的是，成交价差不多的一二手房，二手房的首付可能还会高出一手房一截。

记者为此算了一笔账：假设成交总价都是80万元的一二手房，如果二手房的评估价为60万元（评估价由专门评估机构独立完成评估，实际上大部分二手房的评估价不超过成交价格的80%，此处取60万元便于计算），那么其首付为80-60×70%=38万元，而一手房的首付只需要总价的3成，即24万元。“14万元的差价，应该说是一个比较大的数字，对大部分刚需族来说，尤其是首次置业的刚需族来说，很难承受得起。”一业内人士指出。

“目前很多刚需购房者都是新婚夫妇，他们会在一二手楼市来回看房，反复比较，但是大部分新婚夫妇还是倾向于购买新房”，家天下房产副总经理郑心科称，“相比较而言，二手房市场对政策的敏感度历来比一手房要高”，面对限购政策，一手楼市可以采取打折等多种促销手段来吸引购房者，而二手楼市只能采取直接降价和议价的方式博得购房者青睐，“于是原本二手楼市内大受刚需族欢迎的中小户型，如今也少人问津，价格出现松动也是情理之中。”

后市

二手房价或再降

10月27日，在十一届全国人大常委会第二十三次会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新发言表示，限购政策是不得已的行政手段，以后将更多地采取税收办法，对需求和供给包括房价进行调节。针对这个敏感时期传出的消息，很多专家学者纷纷表示，开征房产税和物业税应该会取代限购政策。

此前上海和重庆已经开始进行房产税试点，重庆已经从今年10月1日起，对主城区内符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，“最近又有消息表明，重庆下一步准备对存量一般商品住宅开征房产税，试点成功后或许向全国推广”。一中介业内人士称，如若开征存量房产税，拥有多套住房的房东会更加紧张，二手房的放量肯定还会加大。

更为值得注意的是，坊间流传福州二手房交易指导价将有较大幅度提升的消息，意味着二手房交易的成本也将有较大增加，“下一阶段二手楼市压力会更大，也将进一步刺激二手房价格的进一步下调”，上述中介业内人士指出。