N本报记者 杨永敏

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在“金九银十”楼市成交量的惨淡下，上周福州五城区成交量环比再跌，而二手房成交量更是陷入“冰冻期”，部分二手房成交量环比跌三四成，楼市成交量已跌入低谷。但是，福州市区周边的楼盘却逆势热卖，原因是“不限购”。日前，住建部部长姜伟新“限购令将取消”的言论，引起市场对楼市政策调整的揣测，但就在昨天温家宝总理强调，调控绝不可有丝毫动摇，着实给那些对楼市抱有幻想的开发商当头一棒。

省内房产专家认为，中央调控楼市坚决，榕房价扛不住，下一阶段就看开发商谁跑得快；而房产调控将成为一个长期政策，限购令的退出必然有一个更长久性的政策来取代，比如房产税，因此，楼市有风险，投资还须谨慎。

市中心房源增多成交量却再跌

据海都房网的数据，上周福州五行政区住宅总计签约174套，环比减少71套，下跌28.98%。签约面积再次缩水，减至18337㎡，比前一周减少11462㎡，下降38.46%。据了解，福州传统的楼市旺季“金九银十”已遭遇寒流，成交量均不足千套，开发商已明显感觉到楼市的寒冷。

一方面是房子卖不动，而另一方面是福州的上市房源在不断增加。上月，福州新增可售房源4005套，其中商品住宅有1375套。“‘一边房源增多，一边销量减少’，开发商压力更大。”业内人士表示，目前很多开发商去备案上市销售都比较谨慎，因为市场销不动，还有大量的房源在开发商手里。

“开发商现在明显感觉到市场就等着降价”，上述人士表示，市场还在一个博弈的关键期间，资金紧张，房贷难批，开发商已经到了痛苦的边缘。

品牌开发商也扛不住 房价开始松动

“新开楼盘定价比较合理了，而一些楼盘项目的尾盘价格也比较低”，业内人士告诉记者，开发商对楼盘销售比较谨慎。

“价格还是有松动的”，福州的林先生告诉记者，上周他在五四北一个品牌开发商的售楼部了解到，16楼101平方米的精装房子售价159万多元，而这是前一个月该楼盘6楼的价格。“五四北另一个尾盘项目，原来都要卖到1.2万元/平方米、1.3万元/平方米，尾盘房源最低价格已降到万元以下。”

而记者在福州晋安区一个楼盘了解到，开发商已经不定楼盘均价，而是一套房子一个价格，同一楼层不同户型房源价格都不同。“均价高，市场比较敏感”，一位业内人士告诉记者，开发商推盘比较谨慎，一次性不敢投放太多，价格也在试探购房者的心理接受度。

部分二手房成交价同比跌三四成

“还在跌！”福州双安房产总经理郑爱新说，本月福州二手房的成交量还在跌，今年来基本都在一路下滑，“上月就成交了七八百套，福州二手房已经到了冰冻期”。

记者从业内了解到，福州二手房中介市场员工流失，门店难以维持被迫关闭的现象正在蔓延，“对未来的观望、悲观情绪正在蔓延”。

“一套百万元的房子降价八万、十万元，那是正常的事情”，郑爱新告诉记者，最近二手房市场，和房东谈价格比较好谈了。而部分急售房源降价比较多，“一些房源同比跌了三四成”。据介绍，在福州五一路，去年成交价在1.3万/平方米的小区，同样的房源在目前进入市场每平方米仅1万元。“福州现在有比较多七八千元单价的二手房进入市场。”

“估计还得降”，郑爱新认为，市场成交量持续低迷，二手房成交价还得往下跌。

周边地区不限购投资者看好增值空间

而与市中心低迷不同的是，福州周边地区的楼盘却逆势热卖。一位购房者告诉记者，目前没有别的投资渠道，而市中心被限购，购买周边楼盘主要看城市外扩后的增值空间，“主要是投资，那么远自己是不会去住的”。

“市中心动辄一万多元的均价，加上限购，投资心里没底”，福州的孙女士告诉记者她选择在闽侯购房的原因，目前闽侯靠近福州的楼盘均价低，靠近大学城的还可出租。

而据了解，楼市低迷，福州的土地市场也趋冷，前两个月福州住宅用地零出让。“开发商去周边拿地的意愿比较强”，据了解，近段时间闽侯、长乐等地区的土地出让比较活跃，“市场是个看不见的指挥棒，土地和楼市是联动的”。

“开发商已到临界点，看谁跑得快”

限购是楼市销售一个重要的制衡因素。日前，10月27日，在一次会议上住建部部长姜伟新发言，称限购令为“不得已的行政手段，一旦信息系统建立，限购令将取消”。此言一出，顿时激起千层浪，各方纷纷推测，此举将成为限购令即将“放松”的信号。

但是，“取消限购”的推测很快即被推翻，国务院常务会议上明确指出，楼市调控将坚定不移地继续下去，将继续严格执行调控政策，进一步巩固调控成果，通过多管齐下的方式，来达到控制楼市虚高的局面。国务院总理温家宝昨日表示，房价这一个月已经开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇，要使房价回归到合理的价格。

“中央调控决心非常明确”，省内房产专家王阿忠认为，重申坚决调控对开发商影响比较大，资金压力比较大，开发商已经到了临界点，这次重申对原来一些寄希望于调控放松的开发商是当头一棒，接下来开发商恐怕是看谁跑得快。“扛不住，会降价！”

调控以来，福州开发商在房价上已经慢慢让步，通过各种优惠、团购、一次性付款优惠等活动变相降价。“考虑到对开发商品牌和楼盘原来客户的影响，开发商降价都是犹抱琵琶半遮面”，郑爱新认为，中央高层重申从严调控，开发商的压力更大，福州开发商下一阶段将“撕开遮羞布”，直接降价，而一手房和二手房会形成联动，整个楼市将开始大幅降价，预计这一波整个楼市房价会跌三成。

“楼市有风险，投资须谨慎”

而在王阿忠看来，住建部“取消限购”的声音是调控持续性的一个信号。“限购是一个行政手段，对市场的干预太‘硬’，它迟早要取消，但是中央必然用其他更柔性的手段来替代限购”，王阿忠认为，房产税是一个很好的替代政策，而住建部提出的限购取消的前置条件“信息系统建立”，恰是房产税征收的前提条件。

“房产税是房地产行业发展成熟的必然选择，这更合理，多持有房产多纳税”，王阿忠认为，土地财政难以为继，地方政府不可能一直依赖土地财政，房产税将是一个更具持续性的财政收入来源。

王阿忠认为，楼市调控是一个长期的政策，如果房产税征收，那么对楼市的影响就不仅是限购城市，恐怕是整个房地产市场。因此，投资者应该有更长远的眼光，套用股市的一句话，楼市有风险，投资须谨慎。

□新华时评

房价松动调控不能动摇

广为关注的商品房价格，近一个月来开始松动。一些城市商品房销售出现量跌价滞甚至量价齐跌现象，关于房地产开发商转产、出售的消息也陆续传出。这些现象似乎意味着，房地产业发展开始陷入困局。已有的调控政策措施还会持续吗？回答应当是肯定的。

目前，房地产业面临的最突出问题是部分城市成交量萎缩，开发商资金链吃紧。浙江楼市具有风向标意义的房产商绿城集团被传“破产”，上海一些楼盘降价引发利益纠纷，北京一些楼盘开始打折促销，大型房产中介出现一定规模的“关店”现象，一些房地产开发商转战矿产开发……从这些现象来看，房地产业本身、上下游产业以及利益相关方似乎都受到了不小冲击。

楼市出现这些现象，自然与宏观调控有关。最直白地说，是被称为“史上力度最大”的调控措施终于见到明显效果了。从去年４月中旬起，政府调控措施几番加力，原因主要是一些城市上涨过快的房价牛劲十足，边调控边上涨，调控政策措施几次陷入“空调”危境。现在，调控终于见到明显效果了，但还只是在个别一线城市，而更多的地方还没有动静。这种情况下，如果停止调控，就会功亏一篑。

政府对房地产市场实行的调控，不是针对房地产开发和合理消费，而是要抑制投机投资行为。不少城市商品房存量连年上升，许多高价位楼盘售罄几年却仍有大量房子维持毛坯。诸多现象都说明，投机投资行为推高房价是不争的事实。从根本上来说，正是过热的楼市投机投资行为抑制了居民自住自用需求，透支了房地产开发的利润，才导致楼市出现了目前的现象。

房地产业的健康持续发展，需要相应的消费能力、消费意愿作为支撑。房价长期超过普通居民的承受能力，不能说房地产业发展是健康的。当前，房地产调控正处于关键时期，坚持调控不能动摇。只有房价回归到合理水平，楼市存在的问题才能真正解决。