N本报记者 林姿/文 张超晖/图

2011年末，楼市调控不减，限购、限贷、观望情绪弥漫、市场看跌……重重压力直逼房地产行业。

做开发商难，做“地主”更难。近日关于开发商拖欠土地出让金事件频出，更让人们关注起那些曾经被追捧、价格屡次被刷新的热门地块。

它们，如今情况安好？是热火朝天地销售，还是沉寂在规划设计中？为此，本报记者专门对其现状进行追踪，以期观察目前楼市的走向。

原福州锅炉厂地块——

世欧·澜山

拍卖总价11.06亿元楼面价8805元/平方米——目前销售均价约1.9万元/平方米

原福州锅炉厂“地王”——这个当年的“地王”现在已成为福州楼市中的热门楼盘世欧·澜山。

因为占据市中心区闹中取静的地段优势，2009年7月，72.47亩的原福州锅炉厂地块以起始价8.03亿元起拍，经过38轮争夺，最终由融信集团以11.06亿元成交，楼面价8805元/平方米，溢价高达196%，一举创下当时福州楼面价新高。此“地王”的拍出亦为当时市场的进一步升温“煽风点火”，自此地块拍出后，福州市区各大板块在售项目均价在短时间内迅速上涨。

两年后，即2011年7月，在这块土地上世欧·澜山面市。这个主打大户型的住宅项目，虽然主要客群为城市隐贵阶层，但在楼市调控的大政策背景下，其售价仍低于业界预期，在其最新的销售广告中，起价为1.37万元/平方米，均价在1.9万元/平方米。

“如果没有2011年的调控，该项目的均价至少在2.5万/平方米。”一业内人士说。

井大路地块——

冠城大通·首玺

拍卖总价4.03亿元楼面价15040元/平方米——楼盘尚未正式公开

在很多业界人士看来：按照以往正常的开发进度，这块规模不大、位于福州最繁华区域井大路上的地块可以更早开盘销售，但现在，虽然刷有冠城大通·首玺的项目围墙已经建好，但工程建设才刚刚开始。

2009年12月25日，福州当年最后一次土地拍卖中，冠城大通集团经过31轮的角逐拍下了位于福州市中心城区鼓楼区井大路以西、实验小学以北的地块。该地块起拍价1.31亿元，竞拍成交价为4.03亿元，溢价率高达208%，楼面价15040元/平方米，可谓寸土寸金，同时也创造了当时的福州“地王”新纪录。

目前，该地块项目冠城大通·首玺项目已经破土动工，其物业项目为住宅和商住楼。而同片区域的写字楼项目，目前均价在2.5万元/平方米左右。

不过，与其他项目价格显眼不同的是，因为地位“显要”，这个项目更引起许多“望子成龙”家长的关注，冠城大通·首玺项目有没可能划片实验小学也成为福州坊间关注的话题之一。

王庄危旧房改造地块——

世欧·王庄

拍卖总价60亿元 楼面价8653元/平方米——楼盘尚未正式公开

2010年的土地市场一片沸腾，福州土地的出让面积超过了2007—2009年三年出让面积的总和，出让总金额实现了318.004亿元。而在2010年第一拍中，王庄危旧房改造地块无疑成为市场焦点。该地块面积381.53亩，起始价43亿元，经过43轮的激烈竞价，最终被江西正荣集团以总价60亿元摘得，楼面价8653元/平方米。这也是继2007年万科27亿元拿地后创造的福州地块总价之最。

据记者了解，在福州市中心一次性推出300多亩地还是比较少见。王庄地块的大面积商业配套也是吸引开发商的原因之一。目前该地块项目世欧·王庄，将打造成超高层大型城市综合体。业内人士表示，晋安区相对来说还缺少较为集中成型的商业片区，因此该项目推出后，发展趋势可期。

世欧·王庄桩基部分已经结束，正在建设地下室。

朝阳路北，六一南路东侧地块——

中庚·红鼎天下

拍卖总价10.8亿元 楼面价11557元/平方米——楼盘尚未正式公开

而在2009年最后一拍中，仓山区朝阳路北、六一南路东侧地块，溢价率高达204%。该地块面积56.07亩，起拍价3.55亿元，经过111轮角逐，由福州骏建房地产开发有限公司以10.8亿元成交，楼面价11557元/平方米。

据业内人士介绍，该地块毗邻南江滨，且靠近闽江大桥，此外，随着闽江沿岸地块的逐步减少，地块价值预期高，因此该地块较受业内关注。

目前该地块项目为中庚·红鼎天下，尚在建设中，预计推出高端大户型，有望明年开盘。据记者了解，同处南江滨板块的商品房项目均价在1.8万~2万元/平方米。

原东南电化公司地块——

保利·香槟国际

拍卖总价33.4亿元楼面价4695元/平方米——目前销售均价约1.5万/平方米

在2010年9月拍出的原东南电化公司地块，因其是当年4月份沸沸扬扬的“2800亩超级地王”地块分割而出，备受关注。该地块面积319.6亩，起始价为31.96亿元，可谓“资金就是最大的门槛”，最终该地块成交总价33.4亿元，楼面价4695元/平方米。值得注意的是，该地块是福州首次在出让住宅地块中配建经济租赁房，同时也标志着继万科、华润之后，国内又一一线房企保利集团进驻福州。而从楼面价格来看，如果运作得当，该地块盈利不成问题。

地块项目保利·香槟国际作为保利集团在福州的第一个项目，目前已经开盘销售，均价在1.5万元/平方米左右。

原公正二村地块——

恒力·创富中心

拍卖总价4.66亿元楼面价11297元/平方米——楼盘尚未正式公开

有人说，明后年可能是福州楼市写字楼年。因为从2012年开始，将会有数个写字楼项目，百万平方米写字楼房源上市。

尽管项目众多，但位于原公正二村的恒力·创富中心仍然相当瞩目。

2010年11月2日拍出的原公正二村地块为商务金融用地，面积10.31亩，起始价3.58亿元，经32轮竞价由福建恒力房地产发展有限公司以4.66亿元拿下，楼面价11297元/平方米，创下当年福州商业地产楼面地价的新高。

目前地块项目恒力·创富中心刚启动建设，尚未有开盘进度表。

业内人士认为，虽然福州CBD区域大有多处开花之势，台江金融街、北江滨都在跃跃欲试，但五四路作为福州最传统的CBD区域，优势仍然不可磨灭。作为五四路CBD最新的写字楼项目，恒力·创富中心能否再次提升五四路写字楼档次，已成为恒力集团不得不面对的责任。

【记者观察】

事实上，高价地什么时候开盘，开盘价多少，开发商自有打算，毕竟每家开发商的建设周期、资金情况都不尽相同。想当年，开发商拿地“豪情万丈”，皆因看好楼市，认为后期上涨空间比较大，也不用担心房价高卖不出去的问题，最担心的是拿不到可开发的土地。

时移世易，过去的火热不在。“高价地块的楼面价普遍过万，那就意味着房价必然高位上市。而在这种市场行情下，普通在售项目去化率都很低了，他们面临的竞争压力更大。”一名业内人士说。因此，错开楼市低谷推迟项目上市时间，也不失为一个稳妥的选择。

而当年高价地块的现状，更可以成为如今开发商拿地的镜鉴。采访中，多位业内人士也表示，如今的楼市不断降温，调控政策持续，后市情况不明，开发商更应保持清醒审时度势，及时调整拿地及销售计划，才能对抗危机度过寒冬。“资金链趋紧的，最好少拿地多促销以回笼资金，而对于无资金压力的大型房企来说，逆势拿地更可以适时增加土地储备。”