N本报记者 林姿/文 马弘宇/摄

11月，在售楼盘量达到今年最高峰，与之相对应的是，楼市成交量却跌入谷底——福州楼市正面临空前压力！

楼市困局会否持续？身处其中的开发商又该如何应对，是以价换量还是持续观望？本报记者对此进行深度采访。

低成交VS高库存

持续不放松的楼市调控，造就了福州楼市数年来难见的一场遭遇——

11月的成交量进入2011年的最低点。根据海都房网统计，11月份至今，福州半个月的住宅成交套数总计才386套，周成交量连续两周不足200套，达到今年以来的最低点。

成交的下降则带动了房源库存的增加。据海都房网（house.Nhaidu.com）统计，11月福州在售楼盘将达到76个，同比上月增加两个，上涨2.73%，76个楼盘也达到今年顶峰。

“这种情况在福州楼市的历史上真的很少见。”业内人士林先生回忆说，2007年至2008年度，福州楼市也曾受到调控重创，虽然当时成交量也一度走入低迷，但最低月成交量基本也达到或超过300套。而且通过开发商一系列的打折、促销、抓准刚需等手段，楼市低迷了很短的时间就迅速提升。

“但今年的情况显然比当年严重。”不少开发商告诉记者，一方面是库存的原因，与2007至2008年度相比，由于2009至2010年度福州楼市势头红火，许多开发商买地扩容，这造成了今年众多新盘上市，可是从2010年底开始的限贷政策并没有放松，限贷以及房贷利率提高等宏观调控政策再次出台，购房者观望情绪不断加重，产生了福州房价是否会下调的心理，因此各楼盘的销售情况都不尽如人意。

在这种情况下，开发商又面临着年底银根紧缩，资金链紧张的问题。零距离营销市场部经理王维说，“对于中小开发商来说，可能会出现资金的问题，而大型房企实力较雄厚，虽然短时间内应该不会出现大的资金问题，但是年底业绩压力也不容小觑。”

老法子——年底出击快跑冲量

在空前的压力面前，一部分开发商选择了老办法，优惠促销，加速快跑，希望以价换量渡过年关。

如三盛·托斯卡纳在年末推出年度最后一栋，还有50套新品特惠房源发售并有各类优惠活动。同时，三盛·国际公园中央官邸开盘在即，亦推出99万元起购123平方米的优惠。此外，中庚·香山春天以及福晟·钱隆大第营销中心也在近期先后公开，力求在年末淡市中攒足人气，为接下来的开盘提前打算。

“过去这种有效的方法在今天看来不一定有效。”一位业内人士告诉记者，本月，北区一楼盘开盘，但从开盘情况来看，原先预想的80%销量并未达到。而且这个楼盘并非个例，目前福州不论是新盘还是老盘销售情况均不算太好。

“并不是优惠促销不管用。”一位马姓购房者告诉记者，其实，有很多刚需的购房者也想趁此年关抄个底，但往往看了促销广告到了现场才发现，价格并没有真正优惠，很多是噱头。“就算是有些优惠，幅度也不够大，而且从这种市场形势看来，房价下跌的空间还是有的。”购房者庄小姐说，如果开发商持续卖不动房子，就会动真格降价，到那时再买也不迟。

新点子——

放慢推盘静观后市

由于“快跑冲量”的结果并不尽如人意，导致不少开发商改变原先的销售计划，明显放慢了推盘的脚步，推盘策略总体来说保守求稳。

据记者了解，在闽侯有一个楼盘就采取了放缓推盘的策略。该盘从10月至11月开展预订，但未明确何时推盘，因此很明显已经拉长了蓄客期，而下一波推盘计划还未确定。对此，开发商直言：“银行年底额度用尽，就算现在卖了房子，购房者的房款银行也不能及时批贷。何况现在也不知道后市如何，不如索性把精力放在明年。”

而据记者了解，除了放缓推盘，开发商还纷纷选择“碎片化推盘”，很多楼盘一次开盘的量甚至都不到100套，规模也属于“试探性”放量，“可持续度”的考虑占主导一次性推盘300套以上者，更是凤毛麟角。

“开发商现在没到过不下去的时候，暂时还不愿意大幅降价。尤其是新开楼盘，很多根本就不大敢开出来。”业内人士夏先生认为，9月份起有不少楼盘开盘，除了部分商业楼盘，大部分表现不佳，让其他准备开盘的楼盘更有压力。于是，很多开发商选择推迟开盘，“拖一时算一时”。

春节可以松口气？

许多楼市中的观望者都认为，春节将会迎来一波降价潮，届时也会形成一个购房高峰期。

“但就目前情况看，春节楼市回暖几率较低。”零距离营销市场部经理王维认为，福州八县（特别是福清、长乐、平潭）在外侨民和在外投资经商的人很多，春节是他们返乡高峰期。往年春节期间这拨人是看房、购房的主力军，目前大环境低迷，年底随着返乡潮的到来，或许将迎来看房小高峰，但是指望这拨人带动市场好转也是不大现实的。受“金九银十”的惨淡、“一线城市降价潮”的影响，目前福州市场暂时还是以阴跌为主。随着观望情绪的加深，开发商为争抢客源，进入“满城促销”时代，客户的付款方式也更加多样化。但随着调控满一年，楼市也将增加更多变数。

对此，业内人士夏先生表示赞同，明年春节整个大市场的行情预计并不会好转，而个别品质好、性价比高的楼盘才会比较“值得期待”。业内人士郑景枫也表示，未来楼市政策并不会出现松动，而春节返乡客由于受到大环境影响，出手较为谨慎。

但在春节前后，或将迎来一批新房上市，届时购房者也可以多挑选。天知营销陈洪兴称，目前开发商还是以卖存货为主，而到明年，则会有新盘上市，届时拼的不仅是价格，更是品质项目设计。接下来，大盘会以成本为导向调整价格，而中小房企则会推出性价比较高的盘，或边卖边看政策走向，回笼资金。

【记者观察】

根据自身情况，调整推盘节奏

面对目前的各种压力，在经历2007年的调控和2008年的金融危机后，开发商们也有了更多的应对措施和经验，在短暂的观望期后，纷纷根据自身资金情况和明年布局来调整销售策略和推盘节奏。

“据我了解，目前一线房企全年业绩指标只达到70%~75%，在业绩压力之下强推促销完成业绩就是当务之急。按照规律，一般今年年底预订的，一大部分会在明年成交，因此此时签约量不仅可以补充今年业绩，对明年业绩也有所帮助。”业内人士夏先生补充道，“而部分中小房企项目少，或刚涉及房地产行业，追求的是利润而不是回款，在淡市下，就有可能放缓销售速度，避开低谷等待合适机会入市。”

陈洪兴认为，“目前购房者观望心态浓重，如没有大幅度的折扣，根本就卖不动；但现在又没到过不下去的时候，大部分开发商暂时还不愿意大幅降价。更重要的是，强力推新就意味着要开足马力建设项目，而这就是一笔大开支。这在资金链紧张的情况下，又十分为难，因此少推盘就能少支出。在开源不济的情况下，节流也是一种办法。”

郑景枫称，放缓销售速度，除了延长蓄客期外，更是延长开发周期，形成良性的资金循环的方式。此外，在市场走向尚不明朗的情况下，观望并根据下一阶段的政策走向再做出相应的调整，放缓推盘节奏也会比较明智。