N本报记者 林姿

时至年底，在限购政策持续发威之下，持续增加的库存、深度承压的资金链，让房企生存压力倍增。在此时，福州开发商却纷纷使出浑身解数发起大冲刺：新盘扎堆上市，促销打折汹涌，营销活动增多……争取在年末的淡市中站稳脚跟。

如何抢占先机跑得快，又能稳妥销售跑得好，就成了年末调控季下众多开发商首要考虑的问题。

市场

热点一：推盘不遗余力

临近年末，为了搭上2011年度销售旺季的“末班车”，各开发商推盘速度明显加快，力争在年内亮相，吸引人气。

11月26日，一江之隔的两个盘推盘，分别是位于闽侯板块的顺华·乌龙江大区、仓山区的华润·橡树湾精装橡树公寓；此外，主推大户型的位于鼓楼区的宜发·得贵城营销中心也在当日开放。在11月中上旬，主推高层住宅和商务综合的福晟钱隆大第以及主推高层和别墅产品的新大陆壹号营销中心也正式对外开放，据悉，这些盘将在12月陆续开盘。

而近期频频在报广中“露脸”的三盛·国际公园以及三盛·托斯卡纳也预计在年底前开一次盘。业内人士感叹道：“临近年末，新盘扎堆上市，接下来的销售大战一定十分激烈。”

热点二：营销活动层出不穷

不断涌现的新盘，让年末的楼市一改往日的冷清，而各类积攒人气的营销活动，同样让各个楼盘热闹起来。

如五四路的恒力城就在上周末针对旗下高端客户举办高尔夫邀请赛，其精准的定位以及圈层营销，使其在客户群内取得了不错的口碑。而在当日，闽侯板块的世茂·御龙湾举办了“世茂国际影城”入驻签约仪式，扩大其区域影响力。

此外，三盛·国际公园开展针对上下游企业的专场推荐会，融侨宜家举办周末幸运大转盘活动，让参与者体验“童样”周末……

对此，一名销售总监向记者道出心声：“就算不推盘，活动还是得照做，做活动就是为了攒人气，毕竟人气就是财气。如果保持低调，在这个快速更替的市场中就会很快被遗忘。”

热点三：促销优惠愈发“给力”

汇诚佳源居抄底价20层三房总价125万；阳光城新界15套限时特价房10500元/㎡；天泽江鼎瞰江现房24层11066.4元/㎡……随着年关逼近，楼盘的折扣房源，购房优惠越来越多。

据记者了解，中庚集团旗下所有楼盘也开始优惠。如中庚城68~155㎡房源特惠9588元/㎡起、中庚·帝国大苑5套优质房源以史上最低的12188元单价拍卖；三盛·国际公园99万起购123平方米，三盛·托斯卡纳则推出50套新品特惠房源，目标是冲刺单盘销冠。而对于全款购房，各楼盘也给出了九二至九六折。

可以说，年底福州楼市进入更加密集的“降价”流。据业内人士介绍，随着年底逼近，接下来的优惠折扣还将加码。

分析

库存高企成交低迷，开发商“快跑”

年底原本一向是福州楼市推盘的重要时期，但持续发威的楼市调控政策，却让开发商的传统推盘显得意味深长。

首当其冲的就是少见的低成交。根据海都房网数据统计，截至11月28日，11月份的成交量仅为825套，按此销售速度，则11月的销售量将为全年最低。而成交的不断下滑，带来的则是库存的不断高企。

截至11月28日，据福州市交易登记中心数据显示，目前福州在售住宅总套数为17833套，面积多达229.86万平方米。如按照目前的销售均值，即便不再增加房源，那么目前的库存商品房可售一年有余。此外，据海都房网新房频道数据显示，12月福州共有80家在售楼盘，同比增长7%，再次刷新福州市区在售楼盘记录，达到历史的顶峰。

中原地产福建分公司研究部高级研究主任尹春蕾分析称，除了持续的政策调控带来的高库存低成交，年底开发商还将面临各种款项支出和业绩考核。因此预计年底之前，有资金压力的企业急需加快销售速度，而最有效的办法就是降价促销。虽然促销力度视具体项目而定，但总体来看，房企降价促销的力度将加大，回笼资金或成主流。

业内人士张昭表示，面对大势，开发商已经不抱有政策放松的幻想，而是趋于实际调整节奏。未开工的就尽量放慢施工速度，而可进入销售的就推盘快跑。

年末冲量，最后机遇

调控政策持续发威，库存高企、销售低迷两面夹击，银行信贷紧缩……面对重重压力，如何在年关来临之前把握最后的机遇，显然是开发商必须要做的调整。

采访中，多位业内人士表示，对于房企而言，年底至春节前或成其关键的冲量期。

尹春蕾分析，从市场来讲，年内的调控政策使很多客户都在观望，而年底可能很多观望的客户会在此时选择性价比较高的项目出手。因此如何在年关来临之前把握最后的机遇，显然是开发商必须要做的打算。

业内人士夏先生补充道，年底至春节前的一波返乡置业潮，也是各开发商所看重的。而年末的销售情况之所以重要，就在于其不仅能补充今年业绩，对明年的业绩也有所补充，其更是开发商预估明年市场，制订明年计划的重要指标。

因此，生存的压力和年底的置业潮使得开发商大多加大推盘加快销售速度，力求最后一搏。“若再错过年底的机会，那么年度销售目标很可能落空了。”一开发商坦言，“目前形势下，只要是在年初计划里的，工程上也达到销售条件，就尽量在年底前推出来。谁跑得快，谁就能占据先机。”

后市

如何跑得快又跑得好？

新项目集中入市,房企加速跑量,开发商提前进入年底冲刺,想抓住大批一直坐等岁末抄底的客户群。而近期一线城市的降价潮又加剧了人们对房价下调的预期。对于福州楼市而言，是否会迎来大规模的降价潮呢？

业内人士郑景枫认为，在限购、限贷等政策的持续作用下，市场成交持续低迷，“以价换量”或成开发商顶不住销售压力而作出的无奈之举，但是目前这种现象尚不普遍。福州市场温和的特点及庞大的刚需人群成为开发商“硬扛”的重要支撑。

但随着调控的持续深入及信贷政策的逐步趋紧，预计资金链深度承压的开发商会进一步有一些适度的降价举措，但预计年底不会出现大规模的降价潮，毕竟一旦降价，开发商不但要承受可能出现的深度观望，还要面对老业主的“维权潮”。因此如何跑得快又跑得好，都是值得房企深思的问题。

但另一方面来看，年末至春节这段时间，对于购房者来说不失为挑房好时机。张昭表示，“年底开发商销售心情急切，拿出的‘压箱底’房源也较好。而针对春节的返乡置业潮，开发商也会推出一波房源。因此在年底至春节期间，开发商推盘节奏并不会放缓，而楼市热闹状态还将持续。”