N本报记者 王烽/文 毛朝青/图

【开篇语】

城市综合体年代 商业变局

作为城市商业业态的一个变迁，城市综合体正以前所未有的迅猛态势在福州出现。一年前的这个时候，随着金融街万达广场的开业，福州进入城市综合体元年。2011年末，总投资额近60亿元的福州最大城市综合体项目仓山万达揭开神秘面纱。不可争辩的事实是，不大的福州仍有十几二十个规划与在建的城市综合体项目，这些大规模、大体量、全业态的城中城基本上两年内都将横空出世。

在这样的大背景下，本报今起特推出“福州商圈打乱重来”系列报道，探讨福州裂变在即的商业格局——浦上商圈雏形已现，从挑战者到被挑战者地位的万宝商圈将如何处理好与其的竞合关系？稳坐“一哥”位置多年的东街口商圈又将如何续写商业神话？

每次到金山生活新区，金山给人的感觉都不一样。驱车从万象城、宝龙城市广场上尤溪洲大桥，一下桥，浦上大道上的红星美凯龙商业广场、仓山万达广场、特易购乐都汇购物广场三大城市综合体项目，依次映入记者眼帘。特易购乐都汇购物广场先期于今年5月实现开业，日均客流量稳定在6万人以上，而今再添生力军，今日开业的仓山万达总建筑面积约65万平方米，是福州目前已建成的最大城市综合体项目，红星美凯龙商业广场则计划于明年六七月开业。

一张白纸，容易画出最新最美的图。金山就是这样一张白纸，业内盛誉曾经商业氛围并不浓厚的金山今后或许能够独树一帜，扛起与“一哥”东街口商圈、台江传统中部商圈以及正如日中天的万宝商圈一样的商业大旗。

领涨金山板块商铺租金直逼市中心

春江水暖鸭先知。商铺市场最能反映商圈情况，二手房中介是商铺市场的动态掌握者。金山多家房产中介公司告诉记者，自从传出三大城市综合体项目落户金山浦上大道后，金山浦上大道沿街店面的租金就已经翻番。目前金山浦上大道沿街社区店面的租金，在金山板块是最高的，甚至超过金融街万达广场早期开盘的价格。此外，浦上大道两侧的房屋价格，涨幅也高于金山板块的其他区域。

曾经商业氛围并不浓厚的金山明显风向已转。双安房产总经理郑爱新昨日在接受记者采访时说，相较金山别的区域50元~80元/平方米的商铺月租金，仓山万达附近的商铺月租金走到100元~150元/平方米，而仓山万达更是高达250元~300元/平方米。据称，这一价位与培育了多年的市中心商

铺水准相当。

曾被称为“睡城”而今商业火药味浓

在老福州人眼中，“金山”二字后总要加上“生活新区”，新区意即配套不甚完善，商业氛围很是一般，更因入住率偏低而有“睡城”之称。而为了改变这一现状，不少人做出了各自的努力，仓山区贸发局局长黄建波正是其中一位。作为仓山区商贸主管部门负责人，他已然记不清这几年带过多少拨的客商在金山反反复复地考察项目，万达是其一，还包括了大名鼎鼎的瑞典家具卖场宜家（IKEA）等。

谈及金山这几年的变化，黄建波不无感慨，他说金山生活新区的规划人口是30万人，今年5月开业的世界第三大零售商特易购是首个进驻金山的国际零售巨头，9月份又来了台湾大润发。需要说明的是，在2011年3月中国连锁经营协会公布的2010中国连锁百强榜，大润发以502.25亿元的年销售额排名第六，这一排名甚至还要略高于家乐福、沃尔玛，在外资连锁零售企业中排名第一。且特易购、大润发皆把金山作为挥戈抢滩福州的桥头堡，各家纷纷开通免费巴士，甚至还将触角伸向了台江、鼓楼，福州商业最大阵容的“抢客车队”就出现在金山。

仓山万达将于今日开业，涵盖大型购物中心、甲级5A写字楼、大型娱乐中心、商务酒店、SOHO办公、时尚步行街、酒店式公寓等七大业态，是福州目前已建成的最大的城市综合体项目。再加上此前抢先进驻金山的永辉、新华都等本土零售巨头，目前金山已成为国内外零售巨头最集中、商业竞争最惨烈的区域。

四分天下有其一

金山的商业配套已渐有雄起之势。黄建波对记者表示，光一条浦上大道就聚集了三大城市综合体，这样的密度放眼全福州也是绝无仅有。据介绍，按照计划，红星美凯龙将于明年六七月开业，若再给金山一些时日，完善诸多配套，金山将不再是睡城，而是完整的新城。今后，不再是金山的人往鼓楼、台江跑，而是鼓楼、台江的人往金山跑，在金山消费。

“福州商圈的裂变是市场、企业和政府共同作用的结果。”在业内看来，“海西”概念的感召，让福州整个城市的“进化”步伐再次加快。城市“进化”过程中需要整合原有的多、散、小、乱的商业形态，而在这一新商圈的规划中，众多城市商业综合体的入驻，其超大体量的商业规模和综合效应为各个商圈的形成奠定坚实的基础，将发挥出强大的龙头效应。采访中，不少业内人士给予了金山更高的评价，称福州商圈从此进入划江而治的时代，江的这一头最重要的是东街口商圈、万宝商圈（台江西部商圈）以及台江传统中部商圈（以元洪城、中亭街为代表），江的另一头则当数浦上商圈。