写在前面

2011，末了；2012，近了。

有人说，2011年的福州楼市，是调控持续深入的一年，更是市场继续纠结的一年：“不限购”的热销光环，开始变得略微黯淡；未来群起而出的商业地产项目，也将面临真正的考验；而楼市本源的土地市场，则以多样化的出让用途呈现出崭新天地……

所以，也有人说，这是楼市愈发回归理性的一年。当房价不再一路飘红蹿升时，当人们对房子的狂热执著终于有所冷却时，12月——一年一度的思考与总结悄然而至。

本报房产专刊自今起推出《福州楼市年末特别调查》，与您一同总结、回味楼市一年间的波澜变化！

N本报记者 邱岩见习记者 宋宝麟

“开盘即售罄”、“完美热销”、“紧急加推再售罄”……

在福州版“限购令”正式执行后的一段日子里，谈起闽侯楼市的火爆场景，不少人的第一反应就是如上所述。

诚然，今年在种种规划与政策利好驱动下，闽侯成了福州楼市中最鲜艳的一朵“墙外花”；不过，在年底调控进入深度阶段时，这朵“墙外花”能否继续迎风怒放？这对于正迈进“大福州”概念中的福州楼市而言，无疑极具代表性——这也是闽侯板块成为本次调查第一站的意义所在。

回望曾经

“不限购” 成“优先购”闽侯板块 “全盘热动”

一切还得从“限购令”出台后说起。

早在2010年10月，福州版“限购令”实行后不多久，便有专家预测：受城区楼盘限购的影响，距离城区最近的闽侯板块将成为购房热的主要释放渠道之一。

很快，专家的话便一一应验。如果说，2010年11月28日顺华乌龙江大区的开盘售罄还只是新一轮闽侯购房热在“限购时代”的牛刀小试，那么，随后，阳光理想城12月18日与12月25日“七天内两次开盘即售罄”，三盛托斯卡纳在2011年1月1日开盘售罄、5月2日开盘再售罄，福晟钱隆公馆3月12日开盘热销208套……这些事例更奠定闽侯板块作为楼市“新热土”的地位。

而在今年6月份，据本报记者实地走访甘蔗、荆溪、上街、南屿等镇调查了解到，闽侯部分楼盘的实际均价与去年相比上涨近50%，平均每平方米房价上涨了三四千元（详见本报6月22日A7版）。

“闽侯一直以来都是楼市的新兴板块，而‘限购令’则让这市场效应更进一步发酵，形成了独特的‘闽侯效应’。”业内人士谈道，在这些利好的吸引下，世茂、群升等地产商也相继加入，当时的闽侯板块可谓是“全盘热动、百楼争鸣”。

谋市百态

“价”暖还寒起价低、特价多

事实上，不少业内人士已提前嗅到了来自主城区的观望风潮，于是，进入冬季，闽侯楼市也悄然窝进了福州主城区楼市的“价装”中。

先是一贯屡试不爽的低起价：博士后公馆6629元/m起价，为即将到来的开盘造势；融侨宜家的“精装房、毛坯价”，26.8万元起买精装一房一厅；阳光理想城加推39.9万元起价的64m两房房源……

如果说低起价房源在过去的闽侯楼盘中也时有出现，那么三盛托斯卡纳一举推出50套特惠房源则吸引了众多购房者的眼球。

“最近一直关注福州市中心的特价房源，却没想到闽侯也集中出现这么多特价房。”据购房者黄女士回忆，无论是低起价还是特价，闽侯都曾有过，但是如今几乎每个楼盘都以各种形式的价格优惠作为吸引购房者的手段，这倒很罕见。

“这与市区‘暗降潮’的出现密不可分。”天知营销副总陈洪兴认为，闽侯楼市与福州主城区楼市紧密相连、互为影响，而今，在福州市区楼市观望氛围浓厚的情况下，闽侯楼市即便拥有“不限购”的优势，也难免受其牵连，于是开发商转变营销策略，营造价格优惠氛围，通过特价房优惠等措施进行初步的市场试探，“毕竟买闽侯房子有相当一拨是投资客，他们对价格极为敏感”。

“销”声依旧

活动频繁热度渐缓

除价格的诱导外，不少闽侯楼盘的活动力度依旧不减，持续地向市场发出强音，但开盘热度则略有回落。

据了解，11月26日，顺华乌龙江大区再度开盘，当天推出的8楼去化逾七成，12月3日，三盛托斯卡纳开盘，当天去化率也达八成，与之前的连续“售罄”相比，热度略有下降。

“当然，即便如此，能在当前市场环境下取得这样的成绩，也属难得了。”中原地产福建分公司相关人士表示，目前哪怕是部分刚需项目，也因受到观望情绪与限贷影响，整体去化不如前期理想，所以闽侯楼市热度略有下滑也是情理之中。

但是，开发商吸引人气的热情却依然未减，近日诸如融侨宜家“水果忍者争霸赛”、世茂国际影城入驻世茂御龙湾等活动与仪式仍是层出不穷，另据知情人士透露，在获知银行准备金率下调后，部分开发商停止了“窝冬”，重新开始准备新一轮的“冲量”。

记者的话

循序渐进市场依旧光明

在“限购”初来时，闽侯楼市无疑成了大热之土，但也令这一方的“洼地效应”暂时得到释放，于是几轮高歌猛进后，在楼市进入深度调整期，观望潮有了“反扑”的时机。

应该说，闽侯未来的发展必定光明，但一片新区的成熟不仅需要十年甚至更长时间，更需要经历开发、配套、完全城市化几个历程。楼市发展在此期间循序渐进。过度透支未来前景的做法，都将造成市场的一定“反噬”。

可喜的是，塞翁失马焉知非福。市场的变化，让开发商有了冷静思考期。当下有部分闽侯楼盘提前在社区内为业主准备齐全完整的生活配套，同时也为自身楼盘的升值奠定了坚实基础，在人们呼吁房价理性回归的年代，这些才是闽侯楼市健康发展的应行之举。

下期预告

“三小时热卖近300套”、“买一层送一层，地铁商铺现已推出”……住宅市场遇冷，而商业地产却一路走俏。

然而，临近年末，商业地产在市场观望情绪加剧及银行信贷额度收紧的大环境中能否独善其身、持续飘红？请关注本周五《福州楼市年末特别调查之二商业地产，热销是否依旧？》

海房调查

意向多、下手难观望风“南袭”闽侯

近期，闽侯楼市会否受到福州主城区观望风潮的影响？为此，海都房网（house.Nhaidu.com）特别推出《闽侯购房意向问卷调查》，结果显示：

截至2011年12月6日12：00，约79%的网友表示，愿意购买闽侯楼盘，“交通日益改善”与“升值潜力大”成为当前两大购买理由，同时，亦有部分网友在调查问卷中明确表示近期均有关注闽侯板块的特价房与楼盘活动。

在问及“对闽侯区域未来前景如何看待”时，尽管有约47%的网友认为“投资前景广阔”，但同时亦有逾40%的网友将选择投给“房价达天花板，目前不宜投资”与“前景不明，房价或下跌”这两个消极选项，由此可知，当前闽侯楼市的确受到观望氛围的影响，“不限购”的金字招牌也有所黯淡。