N本报记者 林姿

2011年，住宅遇冷，商业趋热。

根据海都房网统计，今年福州市区商业项目上市面积近48万平方米，可售套数达7177套。在整个房地产消费环节，福州商业地产销售上升幅度首次超过住宅。

对于福州的民间资本而言，在2011限购年中，商业地产是仅剩的投资渠道；对于开发商而言，商业地产是政策的避风港，是实现年度收支平衡的捷径；对于处于城建塑造期的福州，商业地产更是形象富矿。

2011年，在懵懂中出发的福州商业地产——热，能持续多久？

【SOHO】

曾经：一把旺火

从2010年开始执行的楼市限购令延续，房地产市场正囚于观望低迷之中。

2011年2月，仓山万达广场第一批SOHO推出。600余套房源，瞬间售空。此后，连续三次，屡屡创下销售奇迹。

而这也成为福州地产史上从重住宅轻商业到重商业轻住宅起承转合的开始。

此后，泰禾城市广场、凯隆城市公馆、恒宇国际公馆……SOHO的身影遍布福州东西南北中。

而SOHO的热销，无疑借助限购令。受其挤出效应的影响，今年上半年以来，SOHO产品备受热捧，其可住可商且总价较低的特性，使其成为许多资金不丰裕的小投资者的首选。

因此从今年3月份起，SO⁃HO产品持续热销，“一卖一整层”、“售罄”等字眼频频见诸报端，SOHO产品的价位也是持续看涨。

现在：热度渐温而敏锐的楼市观察者却发现，从第四季度以来，SOHO市场明显冷却不少。

不仅开盘的SOHO项目数量有所减少，且同一项目开盘速度也有所放慢。

记者走访发现，五四路CBD板块的一商业项目，在今年上半年大小活动层出不穷，而进入第四季度以来明显低调许多，其二期LOFT公寓项目在9月份打出预约广告后就鲜有声音，蓄客期明显拉长。而马尾板块的一SOHO项目，自10月份开盘后，就未见密集推广，而是以常规操作为主。

预期：逐渐趋稳

对于市场的冷却，零距离营销王维认为，受限购挤出效应影响，热度提升最快的是SOHO；而目前住宅市场的观望情绪也波及到商业地产，经济环境的不乐观也使许多小投资客出手更加谨慎，因此率先出现低迷端倪的也是SOHO产品。

业内人士林先生补充道，许多开发商在年初时大多预测市场将越来越低迷，因此趁着上半年市场尚好之时集中发力推货，而SOHO产品普遍去化较好，因此第四季度产品数量所剩无几，自然少见推量。

【写字楼】

曾经：突然爆发

由于住宅的盛销，写字楼的风头一直被压抑，但今年突然爆发。

从恒力·金融中心、申发大厦、宇洋金地、到福晟钱隆大第·波士堂、升龙汇金中心、世纪百联……据粗略统计，今年福州写字楼供应量已超过40万平方米，达到历年最高。

对于写字楼的开发商来说，2011年显然充满惊喜。

限购令显然让投资方的眼光转向了商业地产，写字楼成为接纳大额投资金的方向之一。不过，严禁住改商政策、企业发展的需求、大福州规划以及福州作为海西重镇战略，都促成了写字楼的热销。

“作为写字楼这样的高端产品，其销售周期至少是住宅的一倍，但今年，其成交速度超过预料。”一位业内人士告诉记者。

现在：市场加温

步入年底，写字楼虽然热情不减，但市场活跃度却有一定回落。

据记者了解，一位于万宝商圈的商业项目，其一期项目火爆销售后，复式办公楼从8月起打出认筹广告后就明显放慢销售节奏。而另一位于五四路板块的纯写字楼项目，在进入第四季度后推盘放缓，广告见报率也不像年中频繁。

天知营销陈洪兴分析认为：“写字楼由于其总价较高，因此购买者的定位和数量非常稳定，租售价格也处于稳中带升的状态。但临近年末，还是多少会受到住宅市场不景气以及信贷紧张的影响，购买者观望情绪加重。因此短期内写字楼市场可能相对低迷。”

未来：僧多粥少

而年末写字楼的集中亮相，则意在放眼来年，其预约认购均为此后的开盘造势做准备。此外，这一波密集上市潮也是明后年写字楼供应井喷的序曲。

“2010年福州土地出让总面积达3106亩，而商服用地就有967.01亩，因此未来两三年内，至少将有30个写字楼项目入市。而项目分布已经延伸至福州的各个主要板块以及北江滨和东部新城区域。”

在写字楼供应爆发的背后，却是福州经济形态的单一化，大公司少、有能力消费高档写字楼的客户少，这无疑会让写字楼市场处于僧多粥少的局面。

因此，2012，一场写字楼的市场竞争在所难免！

【商铺】

曾经：凸显新商圈概念

对于福州人来说，“一铺养三代”是个老观念，所以买商铺是福州人传统的投资。

但在今年，在商业地产的大军中，传统商铺却换了新颜。

仓山万达、贵安新天地……今年来福州各类综合体的大发展，将人们对商铺投资的观念从传统的沿街店面，转向了新兴的综合体商铺。

当然，这种改变也缘于城市骨架的拓展和发展区域的延伸，这也是现今副中心区域的城市综合体项目受人关注的原因。

新区的发展、路网的建设、人口的增长……这一切让新兴的综合体具备了投资升值的外在条件。在这样的背景下，新建的综合体商铺销售一路飘红，价格一直处于上涨状态，部分区域商铺价格也是一夜暴涨，短短半年就翻倍。

现在：热力依旧

时至年末，商铺依然延续热销的温度。

五四北的泰禾城市广场在一期商铺售罄基础上加推二期，销售情况依旧火热；而位于连江温泉板块的贵安新天地海峡传统文化街商铺11月份开盘3小时内热销逾九成近300间。

不难看出，在出手更加谨慎的投资者看来，有品牌的实力开发商所开发的大型综合体项目则是投资首选。

因较之其他商业项目，商铺投资除了地段位置的外在因素外，更重要的是开发商的实力和后期运营能力，而综合体本身集群效应所提供的稳定消费人群是传统商铺所欠缺的。“在市场不好又缺少投资渠道的情况下，跟着大企业走总不会错。因此，淡市中这类产品热销就不奇怪了。”

预期：需求越来越缓

放眼明年，福州将有多个综合体面市，如世欧王庄、红星国际等，因此商铺的供应数量也将相应增加。

随着供应量的增多，精明的投资者也看到福州商业地产高速发展背后的问题——回报期和回报率究竟如何？

在大福州的发展进程中，衍生出的多个次中心区域必将导致商业遍地开花。但是，其发展还需要一个较长过程，而其间商业的运营、市场的容量、商圈的形成、人流的集散、规划的优劣……都给商铺的投资带来了“隐忧”与“风险”。

所以，面对越来越多的综合体商铺，消费者的选择会越来越多，审慎度也会越来越强。

【记者观察】

谁为商业地产的发展买单？

和住宅投资截然相反，商业地产卖得好不等于做得好。

客观地说，2011年，福州商业地产市场的兴盛，并非水道渠成。这也导致在其表象火热的背后，其未来的不确定性在进一步加深。

就目前而言，与即将上市的商业地产数量相比，福州的经济产能明显不成正比。这也正是人们对福州商业地产未来预期不看好的原因。

当然，这肯定是“鼠目寸光”。大规划、大发展肯定是未来福州的基调，但关键是，现在距预期还有时间。在这段时间内，商业地产项目却面临着开发、运营、人才、管理、经验等一系列让现有开发商较为陌生的关卡。

但是，这蕴藏风险与机遇的一关又一关，应该由谁来买单呢？

【海房调查】

商业地产“温度”总调查

近期，在市场观望情绪加重以及信贷紧张的大环境中，商业地产是否依旧？为此，海都房网（house.Nhaidu.com）特别推出《2011年商业项目购买意向问卷调查》，结果显示：

截至2011年12月8日12：00，约80%的网友表示，有商业地产投资规划，其中“投资升值”与“不限购”成为当前两大投资因素。但同时，亦有部分网友在调查问卷中明确表示并没有投资商业地产项目的计划，“资金不够”和“价格虚高”成为限制网友投资商业项目的两大因素。

在“您比较看好福州哪个板块的商业项目”问题上，有37%的网选择了北江滨CBD，而有56%的网友选择了“金山”或“市中心”板块。这样的比重也反映出受优惠政策的倾斜支持，北江滨CBD的未来走势还是被投资者看好。而针对意向投资的商业形态，13%网友选择了沿街商铺，37%的网友选择了综合体商铺，而另有40%的网友选择SOHO。可见，在资金允许的情况下，回报率高的商铺以及投资门槛较低的SOHO还是大部分网友的“心头好”。而综合体因其完善的配套和稳定的客流也让许多意向投资者趋之若鹜。

此外，在“您觉得目前福州商业地产趋向饱和吗”问题上，超半数的网友认为部分区域饱和或整体数量过多，有41%网友认为还有很大需求。由此可知，市场大环境的低迷和住宅市场的持续走低确实影响到了商业项目的市场走势，而先前市场对商业项目的热捧态势也在一定程度上减弱。