N本报记者 洪德木

核心提示：全新的一年就要来临了。而即将过去的2011年，可以说是房地产市场的“调控年”，全国市场愈显“寒冬”，莆田市场波荡起伏；站在2011年的尾巴，回顾这一年的市场，更能看清明年的市场，2012年，莆田本地楼市将会迎来怎样的走势？

【回顾】关键词：更透明更理性

在谈及莆田的房地产市场时，2011年可谓最具有戏剧性的一年。似乎在转眼间，市场就发生了激烈的变化。在年初还处于卖方市场的情形下，在年末，反而一跃变成了“要卖房子，还得考虑购房者是否看得上”的行情。在市区某楼盘售楼处，一位前来看房的购房者林先生一番话明显地道出了这一年来的惊人变化。他说，“今年的状况是之前市场所不曾遇到过的，年初时，想都不会想到现在会是这样的市场情况，那时候，我想给家人换套大一点的房子，走了大半个市场，却很难买得到中意的，当时在看房时听说，还需要有熟人才能买得到较好的房源，因此一直未能挑选到较为满意的房子，最近有空出来再看看，却发现这样的房子越来越多了，而且，置业顾问也比以前客气多了。”而在市场上，开发商也在通过各种途径大范围推广，“仅限N套，限量销售”、“珍稀房源，新春特惠”等各种推广手段层出不穷，一改往日坐等顾客上门的“懒劲”。

莆田楼市由年初的卖方市场进入买方市场，在今年，最为引人关注的莫过于本地市场房价呈“抛物线”状走势。据官方网站备案，1月份，莆田全市楼盘均价为5744元/㎡，6月份，已攀升至6382元/㎡，不少楼盘甚至开出了“7”字头的楼盘起价，到12月份，新开楼盘均价甚至回归到1月份的价格水平。于是有购房者开始醒悟，原来，莆田的房地产市场还可以更加透明，想买低价房也不一定非得靠熟人，货比三家，总会找到适合自己的房子。

2011年，平静安逸的莆田楼市迎来了两家房企大鳄，万科与万达，一时之间，整个市场与全国市场衔接起来了。在经过了一波波的品牌效应之后，两家大房企消化掉了很大的一部分购房群体后，市场似乎又恢复以往状态，实际上却深深地影响到了本地房企以及市民的购房心态。正如福州原创投资顾问有限公司总经理陈日冲所言，以前市民能够买到房子就已经很幸运了，很少去关注小区环境之类的附加值，而在今年，经过了外地以及本地品牌房企极力推广产品附加值的优势之后，他们的购房选择也越来越理性了，园林景观、小区品质、未来规划，这些附加值在他们的购买过程中日益受到重视。

【猜想】关键词：政策走向不可能执行限购政策首套房的按揭利率或有所下调

对于全国房地产市场，中央经济工作会议已经给明年定下了“调控不动摇”的主基调，对于接下来一年的房地产政策走向情况，大部分业内人士认为，将会在这个主基调下实现灵活的“微调”。从宏观经济层面上解析，“保增长”依然是明年不变的主题，而房地产市场关联层面又很大，“因此，为了维持‘保增长’状况，市场应该会出现一些‘微调’的经济信号，例如，随着外汇占款的进一步下降，存款准备金率还会不断下调。但是，由于现在利差依然处于倒挂现象，未来半年之内不太可能降息，因此，这对购房者影响不是很大。”莆田天龙房地产有限公司副董事长李政轩分析，“当然，为了让楼市调控显得更加符合实际，接下来房地产调控政策的侧重点可能在于对首套房的支持力度，银行的实际按揭利率或许将会从基准利率上浮1.1倍回落到基准利率打折，或者另外出台差别化利率政策，从而减少首次置业者在这次调控中所受到的误伤。”

而在限购政策方面，政策对各个城市的成交量和成交价格均有明显的影响。据国家统计局公布的数据显示，在限购政策执行一段时间后，房价同比和环比涨幅均得到不同程度的遏制，限购政策取得了阶段性成效。因此，在未来的一段时间内不大可能出现放松的迹象，但是，有可能会让地方政策有更大的灵活空间，“例如，限购政策在首次改善需求、首次换房需求、外地人首套房纳税时间等方面应该会有条件地放松，而在三四线城市方面，由于城市正处于快速发展阶段，因此，执行限购的概率应该不会很大。”旷远·东方银座营销总监赖卫祥这样分析。

具体到莆田本地房地产市场，业内人士普遍认为，在2012年，莆田楼市政策将会以全国市场为风向标，依据实际情况，不可能会执行限购政策，而首套房的按揭利率或许将会有所下调。

关键词：市场走势海西规划将影响莆田房价

楼市的实际市场也是最受购房者关心的因素之一，那么，在未来一年，销售量以及房价将会如何？赖卫祥认为，在莆田本地市场，房价方面将会“趋稳”。此轮调控的最终目的，是促进房价的“合理回归”，就目前全国市场实际状况，一二线城市已经有所下降，这对于那些房价高企的大城市，或许还有再次降价的可能，但在莆田市场上，政策波及力度逐渐减弱，在今年下半年之所以出现一轮降价潮，大部分则是因为房企本身的影响，从长远发展来看，莆田房价依然有很大的上升空间。对此，陈日冲也表示赞同，他认为，由于海西规划优势已经日益显现出来，莆田城市蕴含着极大的发展潜力，而与其周边城市的房价对比，莆田全市五千多六千出头的楼盘均价，依然有很大的差距。“并不是说房价不会再涨，恰当地说，在接下来的市场环境下，价格上涨会趋缓，之前，一年之中，楼盘均价上涨一千多的状况很难再出现。”

销量方面，据莆田市统计局数据显示，2011年1—11月，莆田市住宅类商品房销售面积为151.42万平方米，比去年同期增长13.5%，在存在着半年淡季期的2011年依然能够保持有13.5%销售量的增长比例。因此，对于2012年的销售量，大部分的业内人士还是抱有很大的乐观心态，当然，在下一年刚开始几个月，由于市场观望现象可能还会持续存在，销量可能无法跟得上去，当然，一旦企业在房价优惠上做足了噱头，市场上普遍存在的购买力还是会毫不犹豫地出手。这从今年年末的这一波降价潮的销量上可以看出端倪，12月下旬，莆田楼市在调控政策以及外地大房企的双重冲击下，市区开始出现了“4”字头的楼盘起价，这在一时间引起了极大的市场反应，从而吸引了相当多的市民前来咨询订购。与此同时，其他楼盘也相继推出各种购房优惠，整个市场顿时好像又回到了年初那种开盘不愁卖的火爆场面。“这充分说明了，莆田市场上存在着很大的购房潜力，只是在等候合适的时机出手而已。”业内人士张先生这样表示。他认为，随着楼市政策的深入影响，部分企业出于各方面的原因，在接下来的时间里，或许会在价格方面做出让步，以价换量，从而更好地回笼资金。

关键词：格局变化房企并购潮将冲击莆田楼市

经过楼市的持续调控，在全国市场中，很多中小企业的资金日益捉襟见肘，因此，房企之间的并购潮将是2012年行业发展的重要趋势。统计显示，2012年房地产信托、开发贷款等将集中到期，将对未上市、中等区域、慢周转的开发商构成严峻挑战。拥有品牌、管理、资金等优势的大中型房企将获得行业并购整合、低价补充土地存货的发展良机。

而在莆田市场，本地房企除了调控影响外，外地大房企的冲击也会在2012年再次显现，这样的冲击并不仅仅只是消化掉了很大的一部分市场份额，而且还在于各种成熟营销手段的影响。业内人士分析，在2012年，在本土市场，那些在产品品质、客户服务等方面着手做好的企业将会得到进一步的提升。同时，经过市场的灌输，市民的购房日趋理性，那些单纯买块地建好房子就开售的企业将会过得较为艰难。而在被问及这些影响对本土开发商有何借鉴时，旷远·东方银座营销总监赖卫祥认为，“这对本土开发商也有很大的启发，市场从单纯只是开发产品到做品质、打品牌的阶段，这也警示本地开发商，在未来的产品设计中，更需要做好前期规划，从产品理念到户型设计再到景观规划都需要环环重视。”