N本报记者 洪德木

核心提示：2012年开年，莆田楼市似乎略显沉静，莆田人的普遍反应就十二个字：有优惠，抓紧买；没实惠，继续看。郭氏集团董事长郭加迪在接受记者采访时说，现在的购房者显得很理性，心里有自己的一笔精明账，虽然调控持续，但如果有合适的价格，产品质量以及地理位置符合心理预期的话，还是会毫不犹豫地出手。纵观全国市场，房价下降已经是不可否认的趋势，那么，莆田市场是否也将引发降价潮？莆田房价的底线又在哪里？未来房价走势是涨是跌？

市楼 新推房源纷纷低价开盘

2011年12月之前，虽然说全国部分城市房价在暗降，5月的深圳、7月的通州以及10月的上海，都能让购房者感受到降价气息，但莆田市场上还只是在捕风捉影地议论，并未出现极大的浮动。继万达·中央华城一期以起价6800元/㎡开盘之后，12月中旬，一则“三迪·木兰枫丹惊爆低价房，内部员工4888元/㎡起价，购房者只需交付1000元现金并加入三迪会，在享受开盘优惠基础上，每平方米再减去100元”的信息开始引爆莆田楼市。

记者走访木兰枫丹位于最佳西方恒丰酒店的销售中心，木兰枫丹销售经理何军告诉记者，信息一经宣传，每天都有不少的看房者前来咨询，他们表现出对楼盘很高的兴趣；时隔不久，“正荣·御品兰湾二期5988元/㎡起接受全城预约”的信息同样成了众多买房者关注的焦点。而据莆田房地产管理信息网资料登载，在2011年8月份，御品兰湾一期登记最低价格为6835元/㎡，成交均价为7935元/㎡，12月份低价推盘使得正荣·御品兰湾在今年1月1日开盘时引来了不少购房者排队抢购；在2011年12月份，另一个让莆田市民兴奋的信息是“拥有19万㎡纯英伦别墅社区的欧氏领秀12月31日特推出G5御景高层5席4788元/㎡起的特惠房，同时还附赠18㎡超值空间”。官方资料登载，在11月份，欧氏领秀住宅登记的最低价格为6504元/㎡，因此，此次4788元/㎡起的特惠房虽然仅有5套，但似乎给市场传递出一个信号，莆田楼市房价隐隐约约在透露出松动的迹象；与此同时，仙游县楼盘也似乎随着这场“低价开盘”的气息闻风而动，其位于城市发展战略中心的鲤北区域核心的安特·豪景园三期11楼也将于2012年1月1日正式开盘，楼盘起价为3588元/㎡。与此价格形成鲜明对比的是，在仙游县官方网站——仙游房地产信息网中登载，安特·豪景园12月份价格备案为：最低价为5173元/㎡，两者相差1585元/㎡，价格回落之大，让仙游县购房者为之心动。

买家 低价开盘只是个噱头！

在现如今的莆田楼市，开发商低价开盘开始受到了越来越多购房者乃至业内人士的关注，是作为噱头炒作房源，还是正在预示着莆田房价将进入下一轮的下行通道？抑或是在年底作为优惠产品回馈给广大购房者？购房者以及开发商各有陈词。

面对着越来越多的购房优惠广告，一直处于观望状态下的叶先生很是兴奋，但在参观完市区的某楼盘后，他却感到“很受伤”，他说：“之前听到有这么低的价格时非常高兴，因为本身购房的预算并不是很高，一看到广告，自己粗略地估算下，觉得还是挺合算的，也刚好够得上首付，顿时感到买房有望啦。没想到一到售楼处，售楼小姐就跟我说，那些低价的房源都已经卖完了，剩下的房源跟原来的价格差不多。这不是明摆着炒作嘛。”

在这次的“低价开盘”氛围中，看房者李小姐也感到“很郁闷”，“看到广告说起价这么低，原本我还以为在春节前把房子确定下来有希望了呢，没想到又失望了一次。每到一个售楼处问，总会听说这么低价格的房子就只有一套，而且已经没有了，着实让人有种被骗的感觉。”

而另据一位不愿具名的业内人士透露，在现在市场低迷的时候，开发商有可能又玩起了“起价”跟“均价”的文字游戏。所谓起价，从住房来说一般就是最便宜的底层，或者就是综合条件最差的房子。而被开发商用来做起价的房子一般很难满足大多数人的需求，而且数量非常少，市民很少能够买到，更多是被开发商作为炒作的一种宣传手段。在市场不好的时候，大部分开发商会用低起价作为噱头来勾起购房者的购房冲动，从而营造出一种看房者众多的景象，实际上，除却起价较低或者是作为优惠房的那几套，其他房源未必便宜多少。这位业内人士同时也建议看房者，在选房时，应根据自己的意愿以及要求购房，不要因为楼盘起价低就认为开盘均价也肯定会低，从而被开发商的营销策略误导。

后市 莆田市场未到底线

在经历了一阵“起价破‘5’，低价开盘”短暂的狂热之后，莆田楼市又陷入了以往的观望状态，低价楼盘是有，但不多，而博弈下的看房者更显得越来越理性，并没有因为某楼盘起价低而买了高价格的房子。据莆田房地产管理信息网登载，在近期开盘的某楼盘中，2011年12月整月仅销售16套，甚至还未到总推出房源的1/10。

一位房地产企业老总在一次公司内部总结会议上肯定地表示，2012年，房价肯定会降，至于降到哪个底线很难说，但现在的市场状况远还未及底线。同时，在记者的采访中，另一位具有十几年房地产从业经验的业内分析人士从房地产企业本身的角度分析本地的市场状况，他认为，在伴随着调控的持续深入以及房地产开发贷难以申请得到时，那些拥有多个项目楼盘的企业或者是单个项目但前期没有充分准备好的企业可能会先坚持不住，首先表现在资金运作上支持不住，在这种特殊状况下，项目开工了无法停下来，需要大量的资金投入运作。项目未动工的，也因为在土地拍卖时的约束条件而需要尽快动工，如若延续动工，有可能面临着土地被收回的风险，因此，必须要有大量的资金投入到项目的开发运营当中，而在各种融资渠道趋紧的环境下，需要“以价换量”的原始形式获得资金上的补充，因此，部分房源甚至是整个项目降价销售以换来项目持续开发所需要的资金，是开发商能够安全走稳的一个策略。

另外一方面，对于什么样的价格才会是莆田房价的底线，什么时候出手买房才合适，此分析人士认为，考虑房价底线并没有科学的计算方法，但是用拿地成本、建安成本以及各种税费相加起来的算法计算，也能大略估算出房价底线值。而据他给出的参考，在莆田房地产市场上，前几年拿地的成本大约为每平方米2000元左右。当然，对于刚需一族，他同时也强调，刚需买房并不存在“房价底线”一词，只要市场上有合适的房源、合理的价格区位以及空间位置，就可以选择结束观望而入手楼市，因为不管房价是涨还是跌，房子都是必需品。而从整个城市的发展分析，莆田城市的发展还远远未及周边城市，特别是房价，还远远地落后于周边城市，因此从长远看，在这一轮调控达到效果后，莆田楼市也将会迎来新一轮的上涨周期，客观地说，现在只是因为政策的影响而放慢升值速度而已。