N本报记者 邱岩

潜龙在渊，见龙在田，飞龙在天，亢龙有悔——古人以此形容事物发展的四个节点，周而复始，循环不息。

如果说，2009年的楼市火爆正是“飞龙在天”，那么在调控政策执行一年之后，2011年的楼市便回归了“潜龙”本色。

如今，真正的龙年将至，2012的楼市究竟是继续低调地扮演“潜龙”，还是逆市升空成“飞龙”？不妨听听业内人士是怎么说的。

悬念1

楼市调控捆绑更紧？

如果说2010，是地产调控之年，那么2011便是调控深入之年。

1月26日，新国八条出台；2月28日，榕十一条出台；3月30日，福州市房价控制目标确定，上半年频出的政策，一举奠定2011调控基调。

然而，2011年12月，存款准备金率下调的消息让不少人看到了楼市转机的一线希望。

那么，2012年的楼市调控政策，究竟是继续紧绷，还是逐渐松绑？

对此，永嘉投资执行董事李日强提出了“安慰剂”理论，他认为，龙年的楼市政策更多是起着“安慰剂”的作用，即在小范围内进行调整，但不会是“伤筋动骨”的大动作，“稳定”将成为2012楼市的主旋律，“但是对于开发商而言，想赢得市场，就要靠新技术、新产品，不断提升竞争力与品质”。

而对楼市影响深远的货币政策方面，业内人士亦表示，当前越来越多的信号释放，让存款准备金率继续下行的趋势越来越明显。“今年的信贷政策应该会有一些结构性的调整，但不会出现像2008年底和2009年初的大放松”，福州大学房地产研究所所长王阿忠说道。

同时，针对许多人关心房产税何时出台的问题，王阿忠也指出，房产税是否执行，关键取决于地方财政的结构变化，当前房产税出台的时机尚不明朗。

悬念2

房源供应继续开闸？

供求关系，永远是主宰楼市上下起伏的因素之一。

2011年，可谓福州楼市房源“井喷年”，各类新盘的集中上市，新增房源集体亮相，楼市住宅库存出现了前所未有积压状态。

那么，2012年，楼市的房源供应量究竟如何？

“从今年的土地拍卖情况来看，似乎住宅量并不算特别大，尤其是纯住宅地块，今年仅成功出让227809m，但实际上2012年的可售房源供应量依旧庞大。”王阿忠指出，由于2011年福州楼市全年住宅成交面积仅为173.08m，因此积压了不少房源，这些未售房源与新增住宅地块将一同为榕楼市输送住宅房源，因此2012年的房源量依然较为可观。

根据福州市房地产交易登记中心的数据，截至2012年1月16日，福州五行政区可售房源总面积为358.05万平方米，其中住宅可售房源面积为237.83万平方米，预计2011年成功拍出的住宅地块将于今年下半年入市，因此不少业内人士认为2012年房源仍将继续“井喷”。

悬念3

房价“假摔”变“真跌”？

2011年，在空前的库存压力之下，不少开发商也终于开始打起“价格战”，各种“低总价、低首付、低月供”户型相继出现，但不少购房者到场之后，才发现不少楼盘均价并未出现实质性改变，大呼房价“假摔”。

而在2012，房价真能由“坑爹”变“真跌”？

零距离营销总经理陈晶表示，从当前楼市来看，房源可供应量相当大，市场去化速度却明显放缓，一些二次置业、投资买房的需求被硬性压抑，导致房价节节攀升；如果这种形势持续到2012年上半年，房价还可能继续下调，因此，2012年上半年将是一个买房的好时机；然而，一旦到了今年下半年，市场价格的波动将会慢慢趋稳，到了第四季度，市场态势将呈明朗化。

对此，前线地产机构董事长缪斌亦指出：“今年的住宅市场预计将是一个‘先坏再好’的过程，第一、二季度走势不容乐观，但到第三、四季度或呈现稳步回暖的势头；房价应该在第一、二季度达到一个波谷，随后成交量或逐渐回升，甚至有‘触底反弹’的可能。”

悬念4

土地市场延续低调推地？

与2010年的土地市场大热不同，2011年的土地市场可谓低调，甚至颇有些冷清，百亩以上的大地块多在数轮即决出分晓，而总价低的小地块则引得开发商争得有来有往。

另一方面，据统计，2011年福州土地出让公告中，采用拍卖方式的仅有5次，其余均为挂牌，而2010年福州土地出让中，采用拍卖方式为10次，占了一半以上。

土地市场由火爆走向低调可谓有目共睹。

在2012年调控政策不放松的背景下，今年的土地市场是否将继续谨慎前行？

“首先，预计开发商今年的拿地积极性并不会太高，因为从当前的楼市库存量来看，大部分开发商手头的房源销售压力依然巨大，因此当务之急并不是增加土地储备，而是快速出货回笼资金。”王阿忠说道，为此，预计今年的土地市场将更加理性，楼面地价也更为合理。

悬念5

地铁2号线开建，城建大有可为？

在2011年的岁末之际，众所期盼的三环路全线贯通的消息让楼市大大兴奋了一把，这也成为去年楼市为数不多的利好消息之一。

而在今年，开建地铁2号线的消息更让不少人看到了2012年城市建设配套的好彩头，今年的城建发展，无疑令许多业内人士大为看好。

“尤其在当前的市场下，城建项目的增多既能增强人们未来生活的便利性，也能刺激更多资金流的投入，同时对周边的土地升值、城市多中心化发展都具有重要积极意义，这样亦增加了开发商在城建配套项目周边拿地的信心，从而更好地推进未来地块出让”，业内人士林先生强调。

此外，2011年，与土地住宅市场的整体低调相比，城建地块则成为去年土地市场的主流，从2011年1月1日-2012年1月16日，福州成功出让的含城建配套项目的地块面积总计为2318932m，占总成交面积的77.25%，因此，预计在这些地块陆续动建之后，将为楼市起到一定积极效应。

悬念6

商业地产依旧火热？

自从2010年调控开始起，商业地产便迎来了真正的春天，而“限购令”的执行，更是令不限购的商铺、写字楼、soho成为市场“香饽饽”。

然而，当这股商业地产热潮走进第三年时，还能延续之前的红火势头吗？

在许多业内人士看来，答案虽然是肯定的，但其间的风险同样不得不防。

宇洋地产营销策划部经理王小英就表示：“对于福州商业地产发展前景，我还是比较看好的，海西战略下，福州迎来前所未见的发展浪潮，在沉寂了十年后，压抑已久的商务经济将成为一个新的投资热点，特别是以写字楼或者城市综合体为主，将成为未来几年福州楼市的主打，例如在2012年，海峡金融街一带的新兴写字楼便将刮起新一轮商业旋风，未来这里的商务中心趋势也愈发明显。”

“不过，在住宅市场受抑制的情况下转战商业地产无可厚非，但一窝蜂地盲目跟风却未必是好事，城市消费容量有限的情况下，商业地产项目若出现变数，从巅峰到谷底的速度会比住宅市场来得更迅猛。”业内人士张先生认为，同时商业地产对品牌、规划、招商都有很高要求，尽管榕城的商业地产仍将继续腾飞，但高利润与高风险并存，并不会是谁都能赚到钱。

悬念7

二手房价还会下滑？

但无论一手楼市如何冷清，在2011年受到“伤害”最深的还是二手楼市。

不仅中小型二手房中介难以为继，即便是拥有十多年历史的品牌中介也同样逃不过“关店潮”，甚至部分品牌中介已将旗下门店尽数关闭，不少中介人士坦言，二手楼市已经达到谷底。

不过，对于2012年，大部分中介负责人在接受采访时则保持乐观态度。

“2012年，福州二手楼市将进入健康理性的消费年。”朝阳房产市场部高级经理周福良解释道，首先是房价方面，去年福州各个片区的二手房都出现不同程度的下滑，根据朝阳房产业务运营中心统计数据显示，截至2011年11月份，朝阳所监测的22个二手房楼盘样本挂牌价格与2011年5月份相比平均下滑了5.83%，个别楼盘降幅超过16%，而实际成交的单价下滑幅度更大，因此，2012年，福州二手房价格的下行趋势仍将存在，这意味着更多人将买得起房子；其次，受调控引起的楼市观望潮影响，刚需观望时限是有限的，因此他们在一次次推迟购房计划之后，即便是2012年房价再次回升，他们也必须做出购房决定；再次，二手中介行业在历经2011年的“关店潮”大洗牌之后，过去僧多粥少的局面得到一定改观，接下来房产中介的压力将有所减缓。

“因此，目前是二手楼市的谷底震荡期，一旦挺过这个阶段，随着二手楼盘价格的继续回落，成交量会有一定回升，2012也将是不少人淘房的好时机”，周福良最后补充道。