2011年，毫无疑问将在地产业发展历程上写下浓墨重彩的一笔。

从年初至今，在史上最严厉的调控之下，成交跌入冰点，观望情绪笼罩。然而楼市依旧在这个寒冬中不断向前发展……

在岁末年初，梳理点评去年楼市五大关键词，回顾一年来的楼市热点，则是希望能对明年的市场有一个理性的评估，展望明年房价走向和趋势。

关键词：政策

调控深度持续

2011年，楼市遭遇了“史上最严厉的调控政策”，多重调控政策持续加压，其影响范围之广、力度之大堪称罕见。

1月27日新“国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准的1.1倍。而这也正式为2011年确定了从紧的政策基调。时隔一月，在顺延2010年福州版“限购令”基础上，2月28日福州出台了被称为榕十一条的限购实施细则，将二手房也纳入限购范围，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税。

而在货币政策方面，2011年的调整则最频繁，央行连续3次加息，连续6次上调存准率，而仅在12月末首次下调。首套房贷利率从7折优惠已上浮至基准利率的1.1倍，有的甚至达到1.3倍。

至此，从购房资格到购房贷款，楼市中的投资投机需求已被全部堵死。

而贯穿在2011年整年的，则是层出不穷的各类针对楼市的政策：1月27日，房产税在部分试点城市开征；3月30日，福州市公布了房价控制目标；5月1日，一房一价政策出台；8月底，全国住房信息联网启动

……

点评：2011年的楼市，谈及最多的一定是“限购”二字。而限贷、限价、加息、存准率也逐渐成为市场中热议的话题。

从中央到地方，强调限购政策的持续性以及出台不断加码的政策，目的只有一个：抑制楼市非理性的过热过快增长，促使楼市去泡沫化并回归理性。而随着调控组合拳的持续深入，房价止涨效果十分明显，市场中愈发膨胀的投资需求也逐步被挤压出市场，部分城市房价已经出现下行拐点。

然而，就在楼市开始“退烧”时，单纯靠行政手段调控的负面影响也初现端倪：热钱资源外流加剧；受加息影响，刚需购房月供增加首付提升，负担日益沉重；而房地产不景气连带着上下游几十种行业遭遇严冬。如何实现调控成果最大化，促使楼市健康发展？调控之路仍任重而道远。

关键词：保障房

史上最大规模开工建设

2011年的楼市调控，与往年最大的不同就在于“大力开建保障房”。全国计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套，在住房供应方面，保障类住房超过市场类住房。

而当年的中央经济工作会议，首次将“保障性住房体系”和“商品房体系”并列提出，构成市场的归市场，保障的归保障的住房供应的“双轨制”，而这也成为一大政策亮点。

去年，福州市超额完成了保障性住房的开工建设任务，其中市本级实际承建31477套保障房，超额1326套。

此外，从2011年土地供应中也可发现，只要是出让涉及住宅用地的地块，很大一部分都需要配建保障房。通过捆绑建设提高保障房的建设效率并保证保障房的周边配套和建筑质量。

点评：目前楼市“双轨制”格局正借由保障房的建设不断完善。政府试图通过调控商品房为保障房建设争取时间，最终通过保障房来改变楼市结构，加速楼市泡沫挤出，建成低端靠保障房、中端靠市场、高端靠约束的良性体制。

然而，目前保障房的建设也还面临着规划不到位、配套不完善以及资金土地短缺等问题，这都将影响到保障房作用的显现。但政府部门也在逐步解决保障房的各种短板，提高覆盖面和申报审批程序，未来保障房大批量入市为楼市“降温”的一天也指日可待。

值得注意的是，保障房的第一要务是发展民生，其次才是其平抑房价的作用。但在保障房的大力推动下，城市夹心层的保障范围将大幅扩大，居者有其屋将不再只是梦想。

关键词：土地

量价齐跌，陷入低谷

与2010年的几十轮竞拍，地王频现的火热态势不同，2011年的土地市场陷入低迷。

据海都房网数据统计，2011年推出38幅地块，其中成交的仅26幅，与2010年的出让50幅，成交47幅的成绩相差近一半。而在成交总额上，也从2010年的309亿元左右跌至了今年的220亿元左右，缩水近80亿元。

此外，2011年福州土地市场遇冷的另外一个明显表现就是地块底价成交多，成交溢价率为零的块数也明显增多。在成交的26幅地块中，溢价率低于5%的就有12块，达46%。

然而，2011年土地市场并非没有亮点。资金门槛较低、运营较易的中小地块大受热捧，诸如宗地15号、16号、17号地块竞买轮数均超过60轮，宗地24号地块溢价率更高达213%；而与纯住宅用地减少相比，城建用地、旅游地产用地的推出量显著上升。

此外，6月份，福州市首度试水“限房价、竞地价”的出让方式，这预示着福州市的土地出让方式日益多元化，“因地制宜”将成为可能。

点评：2011年的土地市场，寒意十足，土地出让量降至冰点，供应计划未能如数完成。

一方面，开发商资金量趋紧，面对高额的地价，只能坐壁观望或选择小面积地块入手，而市场低迷之下政府也减缓了推地速度。纵观全年，福州出让土地模式和地价虽已进行一定的调整，但依旧难以逃脱全年土地市场持续降温的现实。

而另一方面，城建用地、旅游地产的频频入市，也让人们看到了开发商谋求生存转型的新尝试以及政府下一步建设的方向。限购之下，市场虽冷，但土地价格趋于下行，从过热状态回归较为合理的水平，这也是令人欣喜的现象。

关键词：城建

大福州发展再度提速

2011年，正是十二五开局之年，而福州的城市建设同步迈入跨越式发展时代。

在去年，福州多个城建项目开工建设，福州城市骨架明显扩大。2011年底，众人期盼的三环路通车，行驶全程仅需40分钟，而三环路将与现有的二环路及城区主干路网构成“两环十射”主干网，不仅拉近了周边区域和福州中心城区的距离，更盘活了周边土地，提升土地价值。

同样对区域板块具有推动意义的，莫过于仓山万达开业。仓山万达、特易购、红星国际形成新兴的浦上商圈，结束了金山“睡城”的历史。而2011年全年，福州城市综合体总投资金额为102亿元，总建筑面积约150万平方米。

在城市综合体之外，闽江北岸CBD商务区、台江金融街等地大批高端写字楼项目也在加速推进。刷新福建第一高楼纪录的世茂国际中心已经封顶；刷新福州写字楼新高度的升龙汇金中心已经公开；福州第一个拥有直升机停机坪的写字楼宇洋中央金座也已进入大众视野；具有43栋摩天大楼及大规模高档商业综合体的世欧王庄营销中心也已开放……

点评：兵马未动粮草先行。而在楼市中，城建配套成熟，才能为住宅市场添上一把旺火。

因此在住宅市场遇冷时，推出城建地块，不仅能增加市场热度，更可以为将来推出的住宅用地打下“配套齐全”的基础，发掘片区的区位价值，提升目前区内房地产项目的档次以及行业的发展水平。而去年福州城建大幕拉开，更是提升了福州总体城市品位和水平。

可以预见的是，随着城市建设的持续开展，福州各个次中心区域发展都将迈入一个新纪元。

关键词：市场

量跌价滞各方忐忑

据海都房网数据统计，2011年福州市区住宅成交15664套，同比2010年下跌17.25%。虽然跌幅不算太大，但仔细观察可以发现，在传统楼市旺季下半年，成交量却持续下滑，金九银十的成交套数不足千套，12月份更是创下了两年以来的成交新低。而目前在售住宅总套数超过1.8万套，按照去年成交15664套计算，库存需要16个月才能消化。

库存高企去化缓慢之下，虽然全年中大户型放量依旧明显，但与往年相比，小户型上市数量有明显增长，而在年末，住宅底商、车位更是大比例投入市场以期撬动购买力；在营销策略上，除了常规活动外，低起价入市、团购、秒杀、一二手联动、娱乐化营销等花样层出不穷，为的就是吸引人气。而在产品打造上，开发商也使出真功夫，提升配套设施、打造景观、改进户型，合理分配项目中各类户型的比例，以期提升淡市中对刚需的吸引力。

此外，受挤出效应影响，曾经风头无二的不限购区域以及不限购产品，在市场观望情绪加剧及银行信贷额度收紧的大环境中，同样未能幸免，受到波及，销售热度有所下降。

点评：限购之下，2011年整年成交步步跌落，而房价却在轻微起伏中停留原地徘徊。

纵观市场，产品不断出新，从未落幕的是开发商此起彼伏的营销活动，毕竟吸引人气是提升销量的前提。而在楼市进入深度调整期，对于不限购产品，经历了作为调控避风港的阶段性火热之后，也应当重回理性稳定发展道路，才不会透支其未来发展空间。

经过2008年洗练之后，开发商面对逆境的心态更加务实而沉稳，摒弃打价格战的竞争方式，转向产品研发和升级下工夫，因为“没有不好的市场，只有不好的产品”。

无论市场如何变化，企业品牌和产品品质才是决胜的关键。而淡市中，更能凸显品质的价值，对于实力房企来说，更是一个宣扬企业品牌、展示实力的好时机。