楼市会客厅：

本期嘉宾：

广州市房地产协会特约研究员 韩世同

上海房地产分析师      陈真诚

福建省社科院研究员      徐峰

福州大学房地产研究所所长  王阿忠

主持人          刘梦宁

又一个短命的地方楼市新政——安徽芜湖疑似“救市”政策发布仅4天就被紧急叫停。事实上，此举无疑步了去年10月广东佛山楼市放松限购政策的后尘。而除此之外，广东中山近期也出现了放松“限价令”，限价上调近800元的情况。

地方政府缘何频频出手试图自行松绑房地产调控？中央的调控是已明紧暗松分崩离析，还是基调未变有保有压？未来楼市何去何从？本期《楼市会客厅》邀请国内知名房地产专家与本土资深研究人员进行了详尽的解读。

1.地方政府频“出手”的背后

主持人：继去年10月广东佛山试图取消“限购令”之后，龙年新春，广东中山将“限价令”放松，上调限价近800元。而近日，安徽芜湖也发布楼市调控文件，疑似为楼市政策“松绑”。地方政府频频出手的松绑行为释放了怎样的信号？

徐峰：我认为地方政府频频出手的最主要原因是迫于土地财政的压力，毕竟在如今的政策下开发商拿地的积极性降温，地方的财政收入也随之骤减。因此，他们在寻求一些途径试图突破中央的政策，使楼市进行一定程度的回暖。

陈真诚：地方政府实际上只是从原有政策中寻求机会或突破口，针对首次买房自住的，而非投资投机性购房或相关开发商政策进行松动，目的无疑还是想刺激房地产市场销售。

韩世同：这几个城市都是非一二线限购城市，其面临的市场压力其实远未及一二线城市。之所以采取松绑政策，背后其实有一定的特殊性。佛山本不是限购范围，但由于广州限购、地铁及城际列车的通车，为其带来了广泛的投机性需求，由此在当时主动执行了严格的限购政策，如今想放松却采取了不符合政策基调的方式被快速否决。而中山去年由于过于追求低限价标准，设置了不能反映市场实际价格的限价标准，如今才会想上调标准。芜湖不属于限购和限价范畴，却采用对刚需进行财政补贴的方式，试图鼓励购房积极性，促进成交，亦被紧急叫停。

2.“短命”新政彰显调控基调未变

主持人：芜湖的疑似“救市”新政，历时短短四天再度夭折，是否意味着中央政府坚决不松动房地产调控，也不允许地方政府松动房地产调控，调控从紧的基调至今尚未发生改变？

王阿忠：近日，温家宝总理在《政府工作报告（征求意见稿）》中强调，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并完善抑制投机性需求的政策措施，促进房价合理回归。而结合此次的事件，中央政府的调控显然并没有动摇。

徐峰：几次事件下来，中央以明确的态度彰显了调控基调未变，地方政府的松绑尝试被叫停后，也让其他蠢蠢欲动的地方打消了此类念头，防止了其他地方政府各种变相松绑政策的跟进。

3.有保有压 满足首次置业贷款需求

主持人：2月7日，央行发布最新消息提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举您怎么看？

韩世同：调控的目标本就不在限制首次购房者置业，而此举的广泛推行无疑会使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。事实上，除了以上政策，我还建议对特定区域（如城市郊区）和特定产品（如高端别墅产品）的限购政策可以有限度地适当放松，因为这不仅不会抬高房价，反而有利于维持市场的适度活跃，促进房价平稳下降而非大起大落。

徐峰：去年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.05倍或1.1倍。此次央行的政策一出，包括福州在内的诸多城市纷纷加大金融服务力度，首套房贷款利率回归基准有望近期实现。这正反映了国家依旧严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

陈真诚：限贷的政策主要针对的是投资性的购房，尤其是三套以上的多套购房的置业限贷，对于自住的首次购买普通商品房，中央政府是一直在政策中强调支持与鼓励精神的，因此首次购房利率回归基准本就是应该的。我认为此时只是被人们过度关注与解读了，实际上影响并不大。

4.金融政策应倾向刚需购房人群

主持人：银行因享受庞大的制度保护和垄断性红利，以极低的存款利息和高额的贷款利率获得暴利，正使其置于批判的风口浪尖。银行暴利问题近期也受到广泛关注，对银行暴利和2012年金融政策的走势您有什么建议与看法？

韩世同：银行具有企业的逐利属性，贷款利率远远高出同时期的存款利息，这无疑加重购房者买房还贷的负担，提高了首次置业者的入市门槛。除此之外，银行的资金还通过理财产品、担保、信托等方式流出，尤其在正常的开发贷款受到政策限制的时候，银行还将协同第三方共同获取高额利润，因此政府有必要对银行金融政策的监管体系进行系统性的完善。

陈真诚：虽然银行的改革很有必要，但我认为，通过对金融制度的改革实现降低购房者入市门槛的目的，并不是短时间能达成的，解决不了即时的现实问题。因为降低贷款利率，可能会导致进一步的通货膨胀，目前行不通。而提高存款利息，只需要一个相当于单边的加息调整政策，且有利于打击通货膨胀，似乎更具有可操作性。

徐峰：2012年，大的方向依旧是实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时,货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调。不过即便货币政策微调、在首套房贷方面可能出现有限的定向松动，但整体来看，货币政策转向尤其房地产调控政策松动的可能性不大。在此基础上推进房产税改革试点，则具有必然性，是未来发展的方向。