专家支持：中国民生银行温泉支行理财经理 蔡露璟

理财咨询

读者林先生（125***@qq.com）来信咨询：

我是一名银行专员，未婚，计划两年内结婚。目前和父母亲同住一套三室一厅的住房（在西湖附近），另有一套110平方米住房（在东街口附近，划片福州一中），无贷款，家庭买房后目前负债14万元。

父亲月收入2500元，单位有办理五险一金；母亲已退休，月退休金1500元，有医疗保险，自己月收入2500元，季度奖3000元，年终奖2万元，年购物卡5000元，月住房公积金（个人+单位）1400元。今年下半年后，月工资将提高到5000元，年终奖提高到3.5万元，年购物卡提高到1.5万元，住房公积金提高到（个人+单位）2100元，单位有办理五险一金。

家庭具体支出情况不详。个人每月支付通信费350元，生活日常开支500元。投资方面，去年1月开始每个月定投易基黄金基金300元，诺安全球黄金基金300元。去年11月开始使用信用卡办理分期24个月累计5万元的某投资项目，目前，该项目每个月回本3000元左右。

我的理财目标如下：1.将位于东街口附近的这套110平方米商品房出售，先偿还之前所欠下的14万元债务，然后以全额付款方式购买一套一室一厅的拆迁安置房，用于今后的出租投资，将剩余的资金以首付40%左右方式购买一套90~100平方米左右住房及进行简约式的装修，以住房公积金与商业贷款相结合方式进行贷款，此套房用于自己今后结婚使用。2.目前，自己都还没有购买任何商业保险，希望通过金融理财师推荐，根据“双十原则”购买一份医疗险。3.由于这两年来无节制购物，导致目前还有一张信用卡透支4万元，目前采用24期分期付款的方式来还款。4.希望为自己两年内攻读在职硕士研究生积累财富。5.希望自己争取在5年内买辆小车。

理财建议

1.换房计划实现方式

林先生计划两年内结婚，所以婚房也是其先要考虑的问题。林先生可投资的流动资产较少，其考虑变现一套房产。按2011年房价情况，预计东街口这样的中心地段的二手房每平方米大概在21000元左右。西湖附近的三室一厅的房子面积在130平方米左右，预计价格在16000元左右。从长远的角度考虑并且根据我市划片就学的政策，建议林先生考虑出售西湖附近的房产，保留东街口附近划片福州一中的房产。希望自己的孩子能在福州一中就学，为自己将来的孩子打造一个良好的教育环境早做准备。先让自己和父母搬到东街口的房子里居住，再出售西湖附近的房产，以免产生租房费用。

西湖的房产预计出售总价为208万元，一室一厅的拆迁安置房价格在35万元左右。因林先生家庭在福州市中心已有一套房产，建议在离市中心较偏一点的地方购买一套100平方米的房产作为婚房使用，以降低购房的成本。可以考虑在金山或五四北方向选择房产，以上地区的楼盘较新，生活配套设施也在不断完善，且房价在每平方米1.3万元左右。在出售西湖的房产后，购买35万元左右的安置房，还清14万元的房屋欠债，还有159万元的余款可以用于购买婚房和装修。

林先生在今年下半年住房公积金将提高到2100元，并且根据福州地区缴存住房公积金的单方缴存的最高额度为35万元的相关规定。建议林先生在购买婚房时使用公积金贷款32万元，剩余的98万元购房款考虑从159万元中取出一次性支付。这样在充分利用公积金贷款的同时，还有61万元的资金可供装修婚房、进修学习、购车时使用。通过使用20年期的公积金住房贷款，每月会从公积金账户上扣款2085.7元。充分把每月缴存在公积金账户上的2100元利用起来。

2.信用卡使用计划

由于这两年来无节制地购物，导致林先生目前还有一张信用卡透支4万元。按现行民生银行信用卡24期分期的使用要求，需向持卡人收取0.66%/月的利息费用，年利息为7.92%。建议用61万售房款先将4万元的消费信用欠款还清。在购买汽车时再使用信用卡分期付款。

3.研究生学费筹备计划

林先生希望为自己两年内攻读在职硕士研究生积累财富。现在在职硕士研究生根据所选修的专业不同，大概需要2~5年的在职学习时间，全程培养费标准学费、教材费等各种费用合计需要4万~6万元。林先生的净储蓄率较高，平均每年有7万元左右的结余，两年后要实现该目标比较容易。

教育金的准备应找寻些稳健的投资。最常见的稳健的筹备教育金的方式有教育储蓄、教育保险，还有基金定投、稳健理财等等。林先生只要将今年的结余抽出5万元，进行稳健投资，推荐民生银行增利型稳健理财，预期收益率在5.5%~6%，即可在一年后获得本息约52750元。同时，建议林先生增加每月的基金定投金额到800元。在定投基金的选择上，不建议林先生再选择定投易基黄金基金和诺安全球黄金基金。这两只基金均为QDII基金，投资概念都是以黄金主题为主，投资方向一样，无法分散风险。建议定投广发增强债券基金或兴业全球视野基金。

4.换车计划实现方式

五年内若要购置一台家用轿车，大概需要12万元左右。林先生投资的一室一厅的拆迁安置房出租后每月可以收到1500元左右的租金。五年之后将有9万的租金收入。建议用这笔资金作为首付款，利用银行信用卡分期车贷，进行三年期分期付款购车，每年只需要向银行支付3%的手续费，无其他车贷利息需要支付，合计每年需要向银行还购车款10900元。现三年定期存款利率达到5%，利用信用卡分期仅有3%的手续费，相对比较低，既可以减轻现金流的压力，又可以用适当的资金继续用于理财。

5.保险计划

考虑到林先生已有五险一金，从保障的角度来看，相对有保障。但是为了给该家庭提供更加充足的保障的话，建议购买以林先生为被保险人、家庭其他成员为受益人的商业定期寿险、医疗和意外保险。同时双方父母的年龄也在逐年增加，相关的费用也会增加，这对于林先生的家庭来讲，负担会逐渐增加。那么从现在开始也应该考虑给自己的父母购买一些意外险，以防不测。

每年保费控制在家庭年收入的10%左右，可以控制在14300元以内较为合适，如果超过此比例的话会造成家庭月现金流较为紧张。建议客户在主险保额允许的情况下尽量购买附加医疗险、附加意外伤害医疗险，减少保费的支出。

温提馨醒

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栏目主持：陈思敏