N本报记者 林姿

有数据显示，2012年将集中入市300万平方米的商业项目，刚开春，本来一场“短兵相接”的竞争场景近在眼前，但各商业地产开发商却“偃旗息鼓”。据了解，受宏观调控影响，2011年有大量开发商转投商业地产，与愁云惨淡的住宅市场相比，商业地产一片沸腾。然而世易时移，随着调控的深入和市场形势的不断转冷，商业地产也似乎“受到拖累”：2012年开局，商业地产项目一片寂静，收缩战线，动作放缓。

为何，2012年商业地产不凭借去年的良好势头乘胜追击抢占市场，而今年的商业地产又是否能续写2011年的火爆？

【市场】

供应激增 项目集中上市

回顾2011年，在住宅市场受到越来越严厉调控的情况下，商业地产市场则持续出现异于往年的追捧。伴随住宅的受压，商业地产逆势崛起。对投资者而言，不受限购政策影响等因素使得商业地产项目获得了“风险避风港”之称，商业地产项目开始遍地开花。而部分房企的业绩单上，商业地产成为亮点，并一改之前的配角角色，成为业绩的主力军。

因此，在经历了2011年的“大干快上”投资浪潮后，2012年福州的商业地产上市面积激增。有数据显示，2012年将有300万平方米的写字楼（含SOHO）项目上市，与2011年比翻了一番。与此同时，也有近300万平方米可供办公的文化创意产业园也将在今年上市；此外，还有十多个大型城市综合体酝酿上市……

热度回落市场趋缓

白热化竞争就在眼前，商业项目却并未趁热打铁，市场活跃度还有一定回落。

据记者了解，一南江滨的高端项目已拿到写字楼部分预售许可证，却迟迟未见开盘。无独有偶，年前就高调宣传即将开盘的金融街某写字楼虽然线下蓄客活动依旧，到年后都没有公开的消息，并对推广计划进行全面调整。

此外，一写字楼项目原先的吹风价在30000元左右，而今却主动“放下身段”降为18000元左右。更有写字楼项目做好了“最坏的打算”，一旦销售不佳，将全部自持物业。市场的沉寂也影响到土地开发进度。在北江滨CBD一商业地块，虽然施工队已经进场，但建设进度却十分缓慢。

这让许多人不禁疑问：为何2012年开局，商业地产并未续写去年的火爆？

【分析】

后市不明，谨慎推盘

采访中，多名业内人士坦言，目前商业项目的冷清确实在一定程度上受到市场大环境的影响。在低迷的大背景下，就算曾是开发商“心头好”的商业地产也很难独善其身。

“住宅、商业两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损”，福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，受房地产大环境影响，消费者及开发商对未来市场迷茫也间接影响了商业地产市场。

另一方面，投入资金多、周期长也是商业地产面临的风险之一。据一写字楼策划部负责人林先生表示，相对住宅短平快的运作方式，商业项目的开发运作成本很高，除土地成本外，建安成本又是住宅物业的数倍，整体投入资金从几亿元到十几亿元不等。在目前信贷环境较为严厉的阶段，资金链相对趋紧的企业也将暂时搁置或放缓土地开发建设。

此外，部分商业项目放缓销售速度，除了延长蓄客期外，更是延长开发周期，形成良性的资金循环的方式。业内人士郑先生认为，目前市场政策走向尚不明朗，观望并根据下一阶段的政策走向再做出相应的调整，放缓推盘节奏也会比较明智。

需求渐冷，投资者出手理性

在市场趋冷的大背景下，需求放缓则是商业项目市场热度降低的“内因”。

业内人士林先生认为，商业地产必须对应一定的需求量，而且商业地产的投资需求的弹性远大于商品住宅需求。

“去年商业地产项目的火热，很大程度上是受限购政策的影响，投资需求无处释放，因此使其成为突破口。”王阿忠表示，在“激情冷却”后，尽管开发商热情不减，尤其是办公商业项目，其不限购的优势在价格未出现实质下降的情况下显得并不突出，难以持续唤起消费者的购买积极性。其需求也随之大幅收缩。

业内人士林先生补充道，“虽然目前写字楼供应量多，但符合需求的有效供应较少，许多开发商求高求大，高端项目扎堆，而大多数的中小企业所需要的中端产品却鲜有上市。而高端产品的用户有限。需求的放缓，导致市场趋于冷淡。”

此外，随着供应量的增加以及投资金额的扩大，投资者也开始思考，商业地产的回报周期和回报率究竟有多少，是否值得投资？投资者愈发理性出手谨慎，其热度下降也在情理之中了。

【记者观察】

商业项目扎堆上市隐忧乍现

有业内人士表示，由于拿地时间较为集中，2012年商业项目将迎来密集上市期。而如此大规模的上市潮的繁荣景象，却难掩其隐忧。

由于此前政策影响，诸多开发商一拥而上开发商业项目，实则“过犹不及”。“原本低中高端项目数量应该呈现合理的纺锤形。”业内人士林先生分析道，但目前中小型SOHO和高端写字楼扎堆上市，导致在数量上呈现出哑铃形的结构失衡。

当然，从长期发展来看，大福州的规划发展客观上需要大体量的商业地产项目为招商引资的基础。然而就目前而言，福州并未形成足以支撑众多商业项目正常运转的产业经济。商业地产的大干快上，也有超前开发的迹象。

以五四路CBD商圈为例，其区域内的写字楼就消化了近20年。而目前如此大体量的商业项目上市，无疑将引起商业地产项目新一轮的“厮杀”，而其容量的消解也还需要一个比较漫长的时间。一切，尚待观察。