N本报记者 林姿

2月，冰封已久的楼市因降价促销而人气逐步回升，成交不断上扬。就在此时，风声逆转：不少楼盘前期特价房售罄，推新价格水涨船高；还有楼盘取消了原先的优惠折扣，转身酝酿涨价……

对此，业内人士表示，部分楼盘不断调整价格属于试探消费者心理。然而，在楼市暖春初现之际，开发商在价格上做出的种种改变，不禁让人疑惑：房价难道要开始“触底反弹”了？而楼市的暖春还会维持多久？

【市场】试探性调整增多定价更趋灵活

“最近的优惠比春节期间少多了！”

购房者小陈向记者表示，他从年前就开始四处看房，初步圈定五四北板块。其中一大型社区的90平方米房源在春节期间均价在9500元/平方米，近日再去时却被告知售罄，同面积的户型价格却升至11300元/平方米。

而小陈最为心仪的则是五四北的另一楼盘，“四楼76平方米的特价房11000元/平方米同样被告知卖完了，目前的同面积的价位最低也在12024元/平方米。不仅如此，春节期间分期首付等优惠截止到2月，以后就不再有了！”

小陈的遭遇并非个例，随着楼市日渐回暖，部分开发商已经有所动作，开始酝酿调整定价，减少特价房数量并调高新品档次。据记者了解，闽侯板块一楼盘在开盘热销之后就减小了开盘时的优惠力度；而金山板块毗邻万达的另一楼盘，经历了春节期间的火爆之后也有意上调价格试水市场。此外，还有数家楼盘在春节期间特价房售罄或房源所剩不多的情况下，乘胜追击，酝酿推新，而推出的新品在户型、景观方面较此前产品均有较大提升，因此价位也较高。

【分析】“心理战”营销刺激买房

对于楼市中开发商态度的转变，业内人士分析说，这是有些开发商打“心理战”促使有购房意向者赶快下手。

“项目蓄客情况良好，出现供不应求的局面，自然会把价格略微上调。同时也给买家造成房价就要‘触底反弹’的紧迫感，购房者在买涨不买跌心理作用下，很容易出手购房。这也是开发商的营销策略。”业内人士陈先生坦言。

此外，一些接近成本价销售又卖得比较好的楼盘，不可能一直让利，因此，在市场较好的情况下试探性调价，或取消部分优惠或者停推特价房也在情理之中。

优质新品入市推高价格

针对目前楼市价格微涨，诸多楼盘销售人员认为，随着销售节点的逼近，此前押后推出的价位较高的优质房源也开始入市亮相。

吴剑平分析,“这在无形中推高了单个项目的房源价差，同时也推高了项目均价，造成开发商上调价格的感觉。”

业内人士陈先生也表示，这属于开发商常用的营销策略：市场不好时先低价推售位置稍差的房源，快速回笼资金。随着市场回暖，特价房源去化较好后，购房者的认可度和楼盘的知名度的提高，以及相关配套设施的成型，楼盘价值就更加凸显。再以靠近中心花园、景观楼王一线江景、离公交站点近、户型方正朝向好等理由拿出优质房源，购房者的心理接受度也较高。

而除了“好货卖好价”的因素之外，开发商还可以据此走差异化路线，对较优质的房源价格进行一定上调，在一定程度上使购买力集中在其他低价房源上，有利于促进其去化。

【后市】价格回升或逆转楼市

“福州楼市从春节后开始的这一波回暖行情，无疑与开发商的低价策略有关。”业内人士林先生认为，这一波行情的主力购买者是刚需，而他们对价格十分敏感，当下如果取消价格优惠，或会逆转当下楼市行情。

据记者了解，从去年底以来，很多开发商选择“低姿态”入市，吸引购买力：世欧上江城的1.1万元起价，大卫城的8588元特惠房，融侨观邸的低价开盘……这些低价政策引致福州房价在一定程度出现下行。部分知情者甚至透露，有部分在售楼盘项目的价格已经逼近底线。这种低价的引力，造成的市场反弹并不代表市场的反转。

“目前市场只是相对年前有所回暖而已。刚性需求购房者是回暖行情的主力，相当部分是压抑已久才释放出来的，对价格因素非常敏感。”智恒营销总经理吴剑平表示，“如今如果大幅度调整价格，也会吓退刚从观望中走出的购房者。”

“目前不是涨价好时机。”一位不愿透露姓名的业内人士认为，将房价控制在合理线上依旧是楼市调控的核心。所以，下调价格，让中低收入者居有所屋，这是调控的方向，也是近期相关“微调”政策出台的原因，但若开发商在目前的市场态势下贸然涨价，其存在的风险也会相当大。

“当然，调控的最终结果是可以预见的，那就是市场归市场，保障归保障。对于商品房来说，它将真正走入市场运作状态，价格随行就市。”零距离营销王维表示，对于购买商品房自住的购房者而言，早买永远是正确的决定，特别是在目前楼市促销活动多、产品较为丰富的市场下。