N见习记者 刘梦宁

近日，位于福州城南板块的一楼盘打出了“日供49元起，首付5万”购地铁小户的宣传文字，打破了不少潜在购房者对高首付和高月供的恐惧心理，吸引了大量关注。

“如果按照日供49元算的话，月供才1470元，差不多就相当于我现在一个月的房租。首付5万元我还是能拿出来的，月供压力也并不大。”工作了两年还在租房的李先生看到这个楼盘的广告很心动。那么实际情况到底如何呢？超低首付和月供又能否如期吸引到租房客“转租为买”？

现象榕楼市现超低日供房

开发商的低价策略在福州楼市并不罕见——早在2011年的福州楼市，就曾出现过一波低首付、低月供、低总价的“三低”小户型潮流。而在龙年开春，位于闽侯板块的阳光城领海首次开盘就打出了5字头的均价，以5588元/m（扩容面积）引爆了购房热潮；位于乌龙江板块的顺华乌龙江大区也曾打出5888元/m起的低价；至于位于五四北板块的中庚香山春天，也曾打出首付8.7万起购76m宽景三房的超低首付……此类的例子不胜枚举。

然而近日，位于福州城南板块的一楼盘打出的超低日供宣传——“日供49元起，首付5万”购地铁小户，以与热点区域房租持平的震撼方式，吸引了众多租房客的关注。“日供49元起，每个月一千多元的月供简直和房租持平，那租房当然不如买房了。”从外地来福州工作的李先生坦言，如果情况真的如此，他会将购房计划提前，转租为买进入楼市。

探析超低日供或为营销噱头

“我们此次推出的首付5万，贷款30年可做到月供49元起的地铁小户，面积在35~40平方米之间，层高为16层，每一层都有这种户型，先买先得！”记者以购房者的身份致电了该楼盘的售楼处，售楼小姐的介绍令人很心动。但详细询问后，记者了解到此类小户型房源只推出了20套，单价依旧为11000元至12000元之间，总价也依旧需要38万元起，这样算下来并没有那么便宜。

业内人士梁先生告诉记者，其实在去年的时候，福州的某楼盘就打出过更为惊爆的宣传——“楼市‘日供7元’正当时”。在当时业内人士就解读过，“45平方米、均价9000元/平方米的户型总价为405000元，首付30%为121500元，贷款20年月供为1181.25元，减去返租的1000元，日供不到7元！”而活动仅针对部分小户型房源，购房者需提前预订待开盘成功购买后即可获得全年12000元、每月1000元的返租。当然，这个返租活动时效仅为1年，1年后还是得按照正常月供进行还款。

“很多楼盘打出超低日供和超低首付，其实都只是一种营销噱头，是开发商用来促销博眼球的包装。”业内人士梁先生称，有的处理方式是对首付进行分期，由开发商无息为购房者垫付一部分，等一年后或到交房的时候，购房人再一次性还清。而还有一些处理方式则是将大的数额摊到以日计算中，造成超低日供的眼球效应，跟购房者玩了一下文字游戏。

以“逼客”效应助推楼市气氛

“发布超低日供房销售广告可以吸引更多的购房者，开发商可以利用它带来的人气效应来大做文章。人气旺了，对楼盘的销售也会起到助推作用。”业内人士林先生称，尤其是开盘时“人挤人”的情况还会无形地把房价拉高，造成一种供不应求的氛围，形成“逼客”效应，逼得一些购房者在当下赶快作出购房决定。

业内人士还分析到，购房者在买房时，往往会考虑价格、户型、采光等多方面问题。如果购房者较少，会形成随意挑选的氛围，这对销售商来说是不利的。如果开盘当天到场预约购房者多，就会使真正想买房的购房者感到压力，其犹豫的心理就会被现场的紧张气氛给打消。再加上开发商往往是在开盘当天现场公布正式房价，不给购房者犹豫的机会，这样即使房价比原先的提高了，也有购房者会选择下单购买。

尽管有很多冲着噱头而去的购房者失望而归，但是也有部分购房者表示，虽然实际价格与预期不符，但要是静下心来算一算，其实近期福州楼市价格总体还是有一定下降的。所以很多人都是抱着“如果真的能做到广告上的低首付低日供，当然求之不得。如果价格还要高一点，只要在心理承受范围之内，性价比合适，还是会考虑购买”。

提醒切忌“逼客”过度

“拿出少量房源定个超低起价、超低日供来吸引购房者，这样的营销技巧用在正常的行情下没有问题，但是用在目前较为弱市的楼市行情下，过度‘逼客’容易产生购房者的抗拒心理。”业内人士林先生分析，超低日供有可能很大程度上拉低了购房者对楼盘价格的预期，一旦发现实际情况并不能达到，购房者也可能觉得受到了欺骗，反而削弱了购房者的购房意愿。

毕竟，现在购房者比从前更为理性了，很少会单纯因为楼盘的宣传广告就冲动置业，对于开发商形式各样的营销手法，有的购房者的确会抱着好奇或期待的心态前往售楼部了解，而他们的好奇心或潜在需求最终能否转化成购买力还得依托产品本身的魅力和总价上的吸引力。