N本报记者 邱岩

“能商能住，投资自住都好用！”“精品三房户型，不限购！”

2011年，借着“不限购”巨大利好，福州着实掀起了一股SOHO热，不少开发商更是将原本为商业属性的SOHO包装上了住宅的“马甲”，从而吸引“被限购”群体继续涌入楼市投资……

而近期，与不少住宅楼盘的热销相比，福州的SOHO项目则“低调”不少，个别SOHO产品甚至以低价试探市场反应，而整个福州楼市铺天盖地的广告宣传中，也仅能看到若干SOHO项目的影子。

有业内人士指出，由于住宅楼盘价格有所回调，令许多楼市投资客对住宅类SOHO预期下降，2012年，福州楼市的SOHO产品将回归商业本位。

上半年

SOHO正临“调整回归期”

近日，在楼市“二月小阳春”的风头之下，福州部分楼盘的SOHO项目也有条不紊地开始启动2012年的销售任务。

例如，在2011年持续热销的五四北泰禾城市广场3期即将推出，其中便包含40m~60mSOHO产品，目前正对外预约中。据记者了解，目前该项目预约情况良好，而值得一提的是，本次泰禾城市广场SOHO产品在推广中明确定位为“办公”。

同样处于SOHO推广期的还有位于市中心板块的恒宇国际公馆，其在售的SOHO产品为35m~48m“不限购”精装公寓，声称“买一层送一层”，以展现性价比。

此外，海西佰悦城77m~155m的“跨界SOHO”则以5988元/m的起价吸引不少购房投资者的注意，让许多人大有“抄底”之感。与泰禾城市广场所不同的是，该楼盘的SOHO产品在推广定位中仍然以“可办公/可居住”继续打着“不限购”的擦边球。

“这说明，目前活跃于福州楼市中的SOHO产品大多是2011年甚至更早期便已推出的‘半尾盘’，有的明确将定位转向商业办公，而仍然带着‘住宅’色彩的SOHO则继续增强自身的性价比，借此吸引购房者。”业内人士林先生谈道，还有相当一部分SOHO产品则是在试探与观望下一阶段市场，同时也继续探索并调整自身的合理定位，“预计接下来办公型SOHO产品将越来越多，而打着‘不限购住宅’的SOHO产品将逐渐减少”。

住宅投资预期下跌“不限购住宅”风光不再

众所周知，SOHO的主力客群大多为投资型购房者。

“他们中的绝大多数人已被列入限购名单，但长期以来投资住宅的经验让他们对投资纯商业领域充满陌生，因此‘商住一体’、门槛低且‘不限购’的SOHO产品成为他们将热钱投资楼市的新渠道。”天知营销陈洪兴解释道，在2011年5—6月期间，住宅楼市遇冷时，人们的投资需求依然旺盛，这种需求直接推动了2011年7—8月份的SOHO热卖，尤其是住宅类SOHO；“然而，再到后来，住宅楼市更加低迷，楼市整体对住宅的投资预期进一步下降，最终影响到了打着住宅旗号的SOHO产品”。

“直到今天，住宅楼市早已成为刚需的天下，投资与自住，这两种购房需求已是泾渭分明，因此本是商业属性的SO⁃HO继续穿着住宅的‘马甲’，似乎已不再合乎时宜。”

调控不放松 回归“商本位”乃应市所需

于是，调整定位，回归商本位，成为不少SOHO产品打破瓶颈的应市之策。

“很多本土开发商过去是初次接触SOHO的开发，所以还是走住宅销售的老套路，只要加上‘不限购’的标签就能热卖，但现在这一套已经没那么好用了。”某SO⁃HO项目负责人坦承，例如过去许多SOHO项目的营销团队仍然是住宅销售的原班人马，但现在有不少开发商正在撤换团队，招聘商业人才，完全按照商业办公类产品来销售SOHO，这就是改变定位的第一步。

“调控政策所针对的仍然是住宅的投资，而SOHO本身属商业性质，加之去年以来相关部门对‘住禁商’、‘商禁住’等政策的出台，所以从长远来看，SOHO仍是要回归商业投资的属性及定位，才能够最大限度地减少住宅投资预期下降所带来的负面影响。”中原地产福建分公司尹春蕾表示。

加之如今各项鼓励微型企业的政策频频出台，作为其针对性的SOHO产品，回归商业本位正是当时。为此，在上半年，不少SOHO项目也都在不断试探市场反应并及时调整，力争以最合适的定位抢滩下半年市场。

下半年

供应量总体趋平衡 高性价比产品抢手依旧

在历经2011年的SOHO热销之后，当前已经推出或在售的SOHO产品已经十分有限。

然而，在不少业内人士看来，福州SOHO的供应量将在下半年出现较大改观。

据记者了解，除了目前正在预约的五四北泰禾城市广场以外，东二环的泰禾广场SO⁃HO产品也将在年内实现销售，另外一些尚未完全去化的SOHO项目亦相继推出，而苏宁广场等尚在开发的商业项目中，亦有相当体量的SOHO产品。

“所以，下半年福州SOHO的推量应该能达到供需平衡的状态。”陈洪兴指出，福州楼市对SOHO的市场需求依然存在，尤其是性价比较高、投资属性较好的产品。如2011年岁末热销的福晟钱隆大第·波士堂就是凭借良好的性价比，吸引众多购房者的青睐，因此当前正在推广的SOHO也开始走“以价换量”、“买一层送一层”等性价比路线。

重点区域亦供不应求 商业办公氛围成热销关键

值得一提的是，业内人士提醒，对于回归商业定位的SOHO项目而言，成熟的区域办公氛围显得极为重要。

“区域商业办公氛围的成熟与否，直接决定了该片区SOHO的投资前景，所以并不是所有区域的SOHO都可以走商业办公道路。”业内人士朱先生告诉记者，以福州商业办公氛围最成熟的五四路板块为例，该片区一高端写字楼每月租金可达260元/m，而茶亭一带写字楼租金也有每月130元/m，这些板块作为福州长期以来的商务办公地点，已经积累下成熟的企业氛围，SOHO租金收益十分可观。

相反，在居住氛围更浓的板块内，商务办公型SO⁃HO的前景则未必广阔，“所以‘轻住重商’也应符合实际情况”。