N本报记者 林姿

福州下一片开发热土在哪里？向东再向东！林浦、三江口、火车南站片区乃至马尾新城，整个东区都将成为福州下一个建设核心。

这并非空穴来风。

近日召开的福州市国土资源工作会议，明确指出福州今年将全力推进马尾新城、台商投资区扩区建设，重点保障闽江口发展区与央企招商项目用地。

而该会议一向被视为福州土地供应风向标，其释放的信号也明确了福州新一轮城市发展思路和建设重点必是东部无疑。

事实上，从2010年起，东区地块就开始开闸放量，成为撑起福州土地市场半边天的中流砥柱。业内人士预测，从拉大城市框架以及多中心发展的需求出发，东区将是福州下一步城市中心建设区域，其土地放量还将持续增大，市场活跃度也将越来越高。

【市场】

东区地块放量加剧 商服配套先行

从2010年起至今，东部新城已然成为福州土地市场的主角。据记者统计，2010年成功出让的土地中位于东部新城的土地达到7块，其中6块为商服地块，总面积1021.71亩，占当年土地出让面积的1/3。而在土地市场一片低迷的2011年，东部新城成功出让的土地达到4块，亦以商服、商业地块为主，出让总面积占当年总量的1/3。

而在出让地块中，大体量的土地不在少数。其中，2010年11月2日出让的4幅位于林浦片区海峡国际会展中心周围的地块，共计846亩；近百亩（98.16亩）面积的2011-29号地块，将打造大型商业；2011-26号地块面积932.77亩，将建设大型私人三甲医院、老年人养生村，以及海峡医药物流园。

此外，在马尾本区，土地市场热度同样不可小觑。据记者了解，2010年马尾共挂牌出让9幅地块；2011年挂牌出让10幅地块。而2012年至今，就已挂牌出让6幅地块，其中5块商服用地，1块工业用地。

“从土地供应来看，东区发展箭在弦上。而大比例地供应商服用地，也可看出东部新城的规划显然更为超前也更为完善，政府在东区发展中更加注意配套建设。”闽江学院规划设计与房地产研究所所长吴锡麟表示。

而随着马尾新城面积的扩大以及功能的综合化，东区土地供应也将发生变化。业内人士预测，为保持较快的开发进度，该区域的土地放量将更大，而为保证配套设施提前跟进，地块的商服比例还将保持高位或进一步增加。

“价值洼地”效应升值空间明显

东区土地市场的火热，除了政府推地过程中的有所侧重外，更有赖于开发商的支持。

“对于开发商而言，东部新城仍旧是片开发胜地。”业内人士林先生表示，福州中心城区地价以及开发成本日益高涨，“动辄楼面价都接近八九千，上万的也不在少数”，尤其目前开发商资金紧张，地块未来前景、开发成本等拿地考量更多。因此，地价相对较低的东部板块自然吸引了诸多开发商的目光。

而从近两年成功出让的地块可以看出，东部新城地块的溢价率和楼面价都不高，例如毗邻海峡会展中心的宗地2010-52号林浦1期以及宗地2010-53号林浦2期地块，溢价率分别为20.63%以及20.59%，楼面价也都不超过3700元/平方米。此外，以底价成交的地块不在少数。这样的价位，与主城区和滨江板块动辄天价的房产相比，马尾板块的竞争力自然不可小视。

在配套方面，福州火车南站、福州海峡国际会展中心已经投入使用，此外各类活动中心以及星级大酒店也纷纷落户该区域。智恒营销总经理吴剑平认为，“各种配套先行发展，为东区板块的崛起创造了前期条件，避免新城变睡城的尴尬局面，将来东区的升值空间可期。”

【解析】

大福州规划定调东区地位突出

“东区发展日渐升温，和大福州发展规划有很大关系。”吴锡麟表示，目前福州尚处于单中心极化发展阶段，城市功能大部分聚集在中心城区，导致中心城区超负荷运转。福州要实现大的腾飞，必须打破现有区划的瓶颈，在更广阔的地域和空间中谋取发展。

根据规划，马尾板块是福州东扩南进、沿江向海的主攻方向和新区拓展的重要载体，新规划的马尾新城将打造成为滨江滨海宜居宜业的生态新城。其中，规划中的东部新城核心区三江口片区，位于南台岛东南，乌龙江、闽江、马江三江汇聚口，正是福州“东扩南进沿江向海”发展战略轴线上的重要节点，同时也是鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾五个城区相对中心的地带。

业内人士林先生就表示，“大力开发东区，将福州市的行政中心区以及商务办公区建在此处，将有利于带动和辐射各个组团的全面发展，实现仓山、连江、长乐等福州近郊县市的区域联动，协调发展。”。

而随着福州逐步向滨海城市迈进，城市可发展的空间相当大。“一方面可以带动经济的全面发展，另一方面商务区、行政区等城市功能区的划分将更合理，这也是一个现代化城市应该具备的，当然也会全面提升福州的城市形象。”

主城区缺地城市寻求外扩

面对着城市中心的外移，许多人又开始疑惑：“下一个城市中心为何会是东区，不是金山或其他区域？”

采访中，多位业内人士表示，东区自身的地理优势和土地储备也在一定程度上决定了该区域未来的发展空间。

从市中心板块来说，未来将按照“多拆少建”的原则进行规划，因此市中心可供大开发大建设的大体量地块少之又少，更多的则是零散的小地块，不足以支撑新城区的规划建设。业内人士林先生分析道：“福州为丘陵盆地地形，四面围合，西面是山地，向北则有北峰挡住，可供开发的开阔土地较少。因此只有南面和东面地势平坦适宜开发。而较之深入腹地的南区，临江面海的东区更符合福州构筑临江向海、山水相间的组团式城市发展新格局。”

而从2000年启动开发的金山新区，地块也基本趋于饱和，布满了住宅和工业建设项目，而且收储的地块大部分都已拍卖完毕。而东区的土地较为原始，多为农村用地或田地，前期拆迁难度也较小，更适合大面积开发升级，有着高起点规划的丰富潜力。