N本报记者 林姿

每一次楼市调控都会带来一波刚需潮，今年亦不例外。

但与以往不同，这波刚需潮不再集中于总价低、户型小的房源。记者从泰禾红峪、三盛国际公园、保利香槟国际等当下热销楼盘获悉，目前最畅销的产品面积多在100至120m2，房型紧凑、得房率较高，比较适合自住。

市场供需变化必然引起价格波动。随着中大户型成交量上扬，部分楼盘出现了中大户型与小户型价格倒挂的现象，更有许多中大户型产品价格开始进行调整……

这种市场变化缘何而来？未来走向又会如何？

市场 

中大户型表现抢眼

据海都房网数据显示，3月份在售楼盘多达到82家。就在这一波密集的加推开盘潮中，频频亮相的住房产品已从传统的小户转向中大户型。

如三盛国际公园近日开盘劲销，90~160m2新房源即将加推；福州五四北板块的建发领第目前在推的106~120m户型，也打出“周末特惠房惊喜一口价”的宣传；马尾板块名城银河湾趁势加推9#、10#楼90~135m2江景房，起价7588元/m2。东二环保利香槟国际在原有79m、89m婚房去化顺利的基础上，加推125m四房；华润橡树湾应市加推130m舒适三房；融信大卫城89~149m2墅区高层部分特惠8588元/m2……

在开发商火力全开的促销中，来看中大户型的客户数量明显增多,成交也明显呈现上涨趋势。据海都房网数据显示，近期平均成交套面积在110m2上下，较之以往略有上浮。

从个盘来看，保利香槟国际首次推出的中大户型房源去化已近九成，而三盛国际公园和名城银河湾都是在开盘热销的基础上加推新品。一楼盘置业顾问就对记者表示：“目前各大楼盘都主推中大户型,90多m2的两房和120m2左右的三房房源销量呈稳步的上升态势，销量甚至超过80~90m2的小户型。”

大小户型价格出现“倒挂”苗头

在楼盘销售中，定价标准一向是面积越小，价格越高，面积越大，价格越低。但目前福州楼市中却出现了大小户型价格“倒挂”的现象。

3月份，阳光城新界推出35至45m的小户型，起价只有8888元/m2。而此前，该楼盘推出的三房房源起价则在9588元/m2。虽然，大小户型价格“倒挂”的现象不算普及，但当下中大户型价格上升却是不争的事实。如名城银河湾，开盘时打出起价7000元/m2，而目前推出的广告中的起价升至7588元/m；此外，五四北一项目在推新之后，项目均价也涨了500元/m2左右。

而据记者了解，一些品质楼盘在加推中大户型新品时都在暗中酝酿“涨价”。而一楼盘置业顾问在面对意向客户时也表示：“公司近期内很有可能要提价，下单要趁早。”

解析

回暖潮带动“首改”需求

“本次中大户型销售的提升，或将会是一个信号，与刚需一样，首次改善型需求在经历了一段长时间的观望后，受到楼市回暖潮的影响，积压许久的需求开始爆发。”业内人士江先生表示。改善型需求的客户相对资金充裕，对经济走势也观察得比较仔细，为防止通货膨胀以及资产缩水而决定在近期买房。

在另一方面，“面对着持续深入的限购限贷政策，一步到位的置业观念也开始取代阶梯置业观，选择具有超高性价比的100m上下的房源就成为刚需置业首选。”业内人士江先生指出，由于直接跳过了以小换大等诸多环节，一次到位的购买群体对楼盘的各项指标要求显然更高。纵观目前市场上的中大户型，多打出“大三房、小四房”等紧凑户型的口号，结构上设计得更为科学，赠送面积也不遗余力，力求让得房率最大化。所以，这类附加值更大的户型自然受到购房者的青睐，面积不算大却又能满足基本生活功能。

而刚需大多经济实力有限，因此价格还是影响出手的最大因素。天知营销总经理陈少鸣就表示：“在这波回暖潮中，房价至少平均下调了10%~15%。而这样的松动确实有很大吸引力，达到心理预期的购房者就会选择出手。”

此外，这些产品大部分首付却都不高,有些甚至和买小户所需的首付款差不多,无形中促进了购房需求的逐渐释放。

定价随行就市

在目前中大户型销量看涨的情况下，开发商对价格做出适当调整，一方面表现出对后市的不确定。而另一方面，在部分开发商看来，目前的价格调整与高峰期相比，只是逐步“回调”，而非涨价。

据记者了解，有些项目把稍大一些的户型放在景观较好的位置，或者项目周边环境越来越好，项目优势越来越明显，于是才将价格略微上调。而有的房价年底已经到底也达到了很大一部分刚性需求购房者的心理价位，在开春销量回升后，供小于求的情况下价格有一定程度回调也比较正常。

部分楼盘出现大小户型价格倒挂，则出于另一种考虑。“目前购买小户型的多为投资需求，此类客户群对价格十分敏感，因此下调小户型价格可以吸引投资者入市。而购买稍大户型的购房者更注重产品性价比，在提升项目性价比的基础上进行一定程度的调整价格，购房者也较容易接受，这样项目的利润也能得到一定程度提升。”

当然，目前出现倒涨现象的只是个别楼盘，并不具备广泛意义。陈少鸣就表示：“目前的回暖是建立在房价松动的基础上，购房者总体还是对价格较为敏感，明显的价格调整将会迫使刚入市的购房者回归观望，使楼市重新进入低迷，因此在这个节点涨价是不明智的。”

后市

住宅去投资化产品更趋向自住

“本次楼市调控的目的很明确，就是要让住宅去投资化，还原其居住本性。”一地产业内人士认为，未来，楼市中的主力消费需求肯定是自住。而在限购政策不变的情况下，保利香槟国际营销总监张先生认为，“随着调控政策的持续，首次改善性为代表的置业升级需求也结束观望逐步释放。”

需求的变化肯定会引起产品的变化。在这一波的新品中，记者发现，许多产品都极具性价比，不仅在朝向和位置上也更有优势，户型结构上设计得更为科学，力求让得房率最大化。其中不少100多平方米的房子可以做成小四房。

对此，不少业内人士表示，目前正在根据市场需求变化，对其项目进行调整甚至重新定位差异化产品。一些项目预计将三居户型提前推向市场，而一些处在前期定位的楼盘，则重点考虑开发以三居户型为主的中大产品。