N本报记者 林姿

就在一年之前，福州外围区域曾因为“住宅不限购”的优势而领跑福州楼市——房价同比涨幅近50%，单价过万项目频频出现，销量却依旧节节攀升……

仅仅一年时间，情况却发生了变化。

2012年以来，随着外围区域项目推量增加，板块竞争日趋激烈，价格攀升的情况不见，取而代之的则是“5”字头楼盘的遍地开花——“阳光城领海均价5588元/㎡”“顺华乌龙江大区5888元/㎡起价”……

是什么原因让福州外围区域也出现以价换量的举动？这些区

域的未来又将如何？

【市场】

曾经绩优区域不为“价”愁 如今低价频现

2011年，闽侯、连江是福州楼市中的黑马。

当年，受住宅限购影响，福州市区楼市一蹶不振，而数公里之外的闽侯、连江等区域却异军突起。

记者记得，当时闽侯甘蔗、荆溪、上街、南屿等地区房价突涨，仅在上半年，均价同比涨幅已达50%。不仅涨势喜人，销售状况也极为令人振奋——世茂·御龙湾一期推出300多套房子，每平方米近1万元，联排别墅一期预订一空，售价每平方米2万元左右；阳光理想城推出的45~79m户型，均价每平方米近1万元……不仅闽侯，在连江等地，一些楼盘也曾出现一个月涨一次价的情况。

福州楼市墙内开花墙外香——这是当年人们对福州外围不限购区域楼市的描述。

变化出现在去年下半年。受大环境低迷和观望风的影响，福州楼风向转变，外围区域如闽侯、连江等地虽然有“不限购”保护，但也受波及。当年10月，位于连江贵安温泉板块的贵安新天地以均价5800元/㎡入市，打破楼市僵局，创下开盘当天劲销1300余套的佳绩。

如果说贵安新天地是有意“自愿低价进取”，那么当下的形势却难说不是“被降”：

位于闽侯板块的阳光城领海，在2月12日以均价5588元/㎡(扩容面积)的价格入市。

2月份乌龙江板块的顺华乌龙江大区以5888元/㎡起价入市。

进入3月份以来，打出“5”字头旗号的楼盘只增不减。位于闽侯青口海西汽车城附近的海韵国际城打出均价5380元/㎡；永泰的唐乾明月驿都精装房起价5188元/㎡；位于福峡路、三环交汇处的海西佰悦城77~155㎡SO⁃HO、66~344㎡写字楼起价5988元/㎡……

一时间，福州外围区域板块硝烟四起，一场低价抢客大战蓄势待发。

【解析】

投资客减少 溢价行情减弱

去年，闽侯等外围区域楼市走热，缘于当时人们对住宅的投资热情。

分析当年不限购区域的红火，一业内人士认为，原因有二：一是不限购。受楼市调控影响，福州城区限购，购买力开始转移；二是区域发展，给购买者升值想象空间。在未来十年的福州规划中，囊括闽侯、连江、马尾等区域的大福州战略是核心，与之相对应的城市配套、道路交通、区域发展措施也在步步推进，其中最值得一提的莫过于三环的建设与开通，这些利好消息，无疑让人们对闽侯等区域的投资前景看好。

“当时，有七成的购买者来自于福州，主要用途是投资。”一闽侯楼盘的销售人员告诉记者，现在，福州客源明显减少，现在大部分是本地居民购买用于自住。

“外围区域价格回归，表明福州楼市开始深度调整。”业内人士张昭表示，楼市调控持续一年多不放松，楼市前景的不确定因素越来越明显，加上国家对住宅购买的去投资化政策倾向越来越明显，从目前开始，投资客将逐渐离场，福州楼市将进入一个以自住为主的刚需时代。

“在这样的一个时代，价格回归到理性是趋势也是市场需求。”业内人士夏先生表示，为了吸引对价格敏感的刚需出手，几乎没有楼盘未推出优惠促销措施。而福州外围区域的楼盘，一般来说拿地成本低，可以打低价牌，这对于“以价为先”的刚需来说，无疑是吸引其出手的最大因素。

项目竞争激烈 价格战开打

“由低价盘涌现的区域可见，大多集中在三环周边以及外围区域如闽侯、连江、永泰等地。而这些区域在前几年的土地供应量较大，因此项目在今年开始集中上市。”张昭指出，“另一方面，面对着目前的楼市环境，开发商也在调整策略，适应市场改推高周转的中档产品入市，追求快速去化。而福州外围区域的产品大多类型相似，主打中档不限购产品，因此竞争格外激烈，要想从中突围只有降价。”

“此外，目前楼市进入深度调整期，观望潮已经蔓延至不限购产品，外加投资客的逐渐离场，原先外围区域以不限购吸引投资客的项目处境尴尬，热度较以往出现很大减弱。”业内人士林先生表示，主力客群的减少和观望情绪的增加让这类项目的销售很难提升，也只能作出价格上的让步以拉动购买。

而与市区的楼盘相比，外围板块楼盘的劣势也显而易见：区位较为偏远，短期内配套不齐全，交通不便捷，等等。要与市区的楼盘相抗衡，唯有以价取胜。因此开发商会更积极求变，继续调整价格以赢得主动。

【记者观察】外围项目如何突围？

随着外围板块项目的扎堆入市，区域竞争也将更加激烈。如何才能在同类产品中脱颖而出？很明显，仅依靠打价格战低价入市是无法撬动目前的购房需求的。

业内人士林先生认为，在“5”字头房价刚出现时，打出低价策略确实能够吸引眼球，许多购房者认为房价已经触底，可以入市了。然而随着“5”字头的“泛滥”，投资者离场，刚需成为市场主力。购房者趋于理性，除了价格外，产品品质和配套也成为很重要的考量因素。

一业内人士表示，随着调控深度持续，购房主力中一步到位以及注重居住便利性的刚需将逐步释放，这类客群更看重产品的品质和交通配套等条件。因此单靠价格牌无法适应购房者的综合需求，项目间最终的竞争还是得回归产品本身，包括户型、品质以及配套和交通。

可以说，随着交通的改善和福州城区的扩大，外围板块项目的价格起点低、发展空间大，前景可期，但支撑其发展空间的并非价格，而是产品品质和附加值。