N本报记者 林姿

沉寂多时的土地市场，终于迎来曙光——

日前，福州市国土资源局公布了2012年度住房用地供应计划。从计划来看，2012年的住宅用地较之去年减少了近70公顷，其中保障房的比例却未见下降。

然而，在目前楼市调控持续不放松，住宅销售行情有所复苏的情况下，这样的住宅用地供应究竟是多还是少？这一现象究竟会对目前刚开始回暖的楼市以及房价产生何种影响？

【消息速递】保障房仍占大头

日前，福州市国土资源局公布了2012年度住房用地供应计划。根据计划，2012年福州市住房用地供应总量为219.99公顷合3299.85亩。

其中保障性安居工程用地为116.99公顷占53.1%（含保障性住房用地0.79公顷，各类棚户区改造用地58.3公顷，公共租赁房用地28.22公顷，限价商品房用地29.68公顷），以及商品住房用地103公顷（含中小套型商品住房用地72.1公顷，其他商品住房用地30.9公顷）。

值得注意的是，2011年以来只要是出让涉及住宅用地的地块，很大一部分都需要配建保障房建设。从数据中不难看出，捆绑式开发保障房已经成为了2011年推地的一种常态。此外，2012年保障性住房用地面积虽然有所减少，单从住宅用地供应量而言，保障性住房用地面积所占比例仍占到一半以上。

【市场设想】土地市场供不应求还是供过于求？

据记者了解，2011年福州市住房用地供应总量为287.45公顷合4311.75亩，其中保障性安居工程用地为154.75公顷占53.8%；商品住房用地132.7公顷。

业内人士林先生表示，从拍卖数据来看，2011年含住宅用地的地块推量超过4500亩，但成功出让的仅为1862.5亩。据海都房网数据显示，2011年福州住宅成交量为173万平方米。从供求关系而言，住宅市场的土地供应还处在一个相对紧凑的状态。

此外，受限购的影响，开发商普遍对拿地特别是住宅类土地的积极性不高，因此住宅土地市场也呈现出低迷的状态。此外，政府在普通商品房建设用地供应中多将商品房与保障房组合捆绑在一起。对于有些开发商来说，由于自身资金问题，因此在商品房用地上也不太热衷。有业内人士认为：“供地结构存在一定不合理再加上开发商积极性不高，因此去年下半年来土地流拍频繁。”

而今年楼市的宏观调控政策并未放松，土地市场还会延续去年的低迷吗？

业内人士江先生表示，上半年，开发商的精力还集中在去库存；而土地市场也处在一个“去库存”的状态，将去年流拍或暂缓出让的土地清空后才会推新。因此土地市场不会产生太活络的现象；而下半年还根据上半年销量好坏而定，但按照目前楼市去化量，产品供应量可以支撑一年多。还有开发商资金紧张，一旦价位难以承受，流拍现象也将出现。

在此之下，很难说开发商会在拿地上有大动作。因此虽然较之去年住宅土地供应量有所下降，但从市场实际的需求出发，供应量并不算小。而从去年来看，由于住宅市场受楼市限购政策影响一直处在低迷的状态。因此土地供应也相应减少住宅用地供应量、增加商服用地供应比例，预计这一态势还将延续至2012年。

减少供应会否助长房价上扬？

目前市场中有一种声音称，增加住宅用地供应，会对平抑房价产生积极作用。而2012年的住宅土地供应较去年减少近70公顷，是否会影响到目前刚出现松动的房价？

在江先生看来，“地价不是决定房价的直接因素，但土地供应量却影响楼市供给，进而影响房价。”政府在一定程度上降低了土地供应量，但与前几年相比降幅并不算大。这就表示，政府在顾及市场需求缩减的情况也考虑到了土地市场的合理循环以及平抑房价的作用。

但土地供应要转化为住宅销售，一般需要两年左右的时间，因此对于本轮房价的上涨可能起不到直接作用，真正影响房价的则是开发商目前手中所持有的土地以及楼市政策走向。如果今年下半年土地市场开始趋好，还是会推高在售楼盘的价格。如2009年楼市的迅速回暖价格高企，与政府土地供应量不足的关系不可谓不大。另一方面看来，虽然住宅总用地减少，但保障房比例依旧居高，可以在一定程度上保证较低层次的住房需求，达到均衡住房结构平抑房价的作用。

而林先生则表示，目前市场情况下，开发商资金紧张无法拿地；对政府来说，现在拍地都是低价成交。因此在土地市场低迷的情况下，减少住房用地供应，政府可以用贮备地块进行信托贷款，对地块的交通、环境、绿化等配套进行提升，可以提高土地自身的附加值，为今后的入市做好准备。

会否出现土地新供应方式？

鉴于2011年土地市场的低迷情况以及流拍现象的频出，多名业内人士认为，政府将对土地拍卖方式进行调整。“为了加强与市场的沟通以及减少土地流拍，保证下半年供地计划完成，2012年政府或将加大勾地以及挂牌出让方式的比例。”

林先生表示：“目前在住宅用地市场上，由于市中心小幅地块的减少，城市新区大面积地块的比例或将增大，而受规划限制，这类地块的开发附带条件也将增多，如配建保障房等等，而这对于目前资金趋紧的开发商而言成本过高。因此为了保证土地成功出让，政府启用勾地制度，可以事先选择资金实力雄厚的开发商沟通‘议价’，对土地市场起到筑底作用，同时保证后期开发成果。”

而对于有实力的开发商而言，这无疑是拿地储备的好机会，借土地市场低迷之际对企业尽享土地储备，可以很大程度上分摊成本。对于开发企业而言，土地是第一生命力，储备足够的土地，才能从战略上全盘考虑企业的持续发展。