N本报记者

近日，一则“工程抵款房一口价销售”的广告现身楼市，引起业内一片哗然——

抵款房屡见不鲜，然而此番工程抵款房入市，一反往日“低调”销售的常态，声势更大，报广、短信多方宣传吸引人气。而出售抵款房的项目更不一般，为地处福州市区中心黄金地段，号称“海峡西岸第一街”的君临盛世茶亭。

在楼市调控不放松、销量持续低迷的大环境下，该抵款房的入市，也让人产生疑惑：昔日寸土寸金，开盘一度引发热销的盛世茶亭，难道如今也开始资金紧张？还是项目销售不利，开发商为大幅促销降价而找的托词？

【事件缘起】

抵款房反常高调出售

广告+短信轰炸——近日，小陈收到了一则工程抵款房的短信。“短信显示，抵款房可商可住还不限购，而且均价低了几千块！到底靠谱不靠谱？”不仅如此，在近期的一份报纸上，该抵款房也做了整版广告，这让小陈很意外：“什么时候工程抵款房也开始高调销售了？”

而在福州市场中，工程抵款房销售早已有之，只是如此高调尚属少见。

据业内人士介绍，一直以来，市场中都有工程抵款房出售。此类房源主要是开发商无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给承建商。另外，开发商在项目开发的过程中会有许多合作单位，为了节约成本，也为了消化一部分房屋，会拿房子当作合作单位的应付款。这种房子一般会比市面上的房子便宜一些。

总体而言，每个项目的抵款房上市数量较少，一般都只有个位数。而大多数抵款房由承建方出面，有的内部员工“消化”，也有部分委托中介进行销售。而较之普通房源在价格上有很明显的优势，因此工程抵款房销售状况都比较良好。

业内人士郭先生就表示，一般承建方委托中介销售工程抵款房时，开发商是不愿意出面进行操作对接的，而且很不乐意承建方将抵款房拿出来销售，甚至还要约法三章，只有在项目房源基本去化之后，承建方才可销售抵款房。“毕竟抵款房的出现一定程度上表示开发商资金紧缺，很容易让购房者对开发商品牌和实力产生怀疑，而抵款房低于市场价入市，也会对开发商现有的普通销售造成很大冲击。”

因此盛世茶亭抵款房大体量的高调入市就显得特别不寻常。

【记者调查】

眼观：

记者根据广告来到工程抵款房所在项目——八一七中路的君临盛世茶亭。

其楼盘顶楼悬挂着巨大的红底黄字“工程抵款房一口价销售”的广告，从远处看甚是打眼。而除了广告中所提及的临时销售中心，当记者来到其原来的项目营销中心，发现营销中心也以“前期房源销售完成，再无房源可售”为由，在全力销售工程抵款房。

耳听：

记者随后以购房者身份咨询，置业顾问介绍：“工程抵款房为12~16层，一层24套。属于开发商抵押给建筑公司的房子。”

当记者对房屋产权和操作表现出疑虑时，置业顾问表示：“购房合同、交款都是和正常购买一手房一样，由开发商操作，并未有承建方介入。只不过最后购房者的钱到账后，开发商再返给承建方。最快明年就能交房，在交房后一年办理产权证。”

据记者了解，抵款房的价位在15980~18980元/m，与此前在售的20000元/m均价相比，相当于打了8折。

虽然开发商将房源作为工程款抵押给建筑公司，但其对资金紧张一说并不承认。置业顾问就对记者表示：“当初抵押时按照9.3折处理，而目前的销售价格由承建方制定，和我们没有关系，我们只是帮忙销售而已。”

【背后悬疑】

资金紧张惹的祸？

在楼市中，许多购房者见到君临盛世茶亭工程抵款房广告的第一反应就是：“难道华辰资金又紧张了？”

有此疑问并非空穴来风。一直以来，出售抵款房多是开发商资金趋紧时变现的手段。

据业内人士郑先生介绍，在楼市调控持续，成交量持续走低之下，不少开发企业为缓解资金压力，将正在开发建设的房屋，抵押给银行、工程建设单位以及材料供应商等，以获取贷款、周转资金，用于开支今年底之前必须支付的材料款、工程款、人工工资等。同样，工程建设单位需要给员工发工资、材料供应商需要支付材料厂家资金，也只有将收到的抵押房产变现了。

而对于福建华辰来说，出现资金链紧张的状况已经不是第一次。

在2008~2009年间，华辰就曾传出过资金链紧张的传闻。包括此前君临天华、君临香格里，甚至浙江的君临国际商业中心都曾遭遇资金链断裂，导致建设一度停工、交房延期的情况。

因此，许多业内人士都对此次君临盛世茶亭大体量的抵款房出售并不感到意外。“十有八九是华辰资金紧张，才急需通过工程抵款房变现偿还债务。”

另类促销方式？

但另一方面，与一般的抵款房低调销售大相径庭的高调广告，却又不免让人产生变相促销降价的感觉。

“一般说来，销售抵款房除了能马上带来周转资金之外，对开发商的口碑也有一定影响。因此一般推量不大而且动作谨慎。”郭先生指出，此次盛世茶亭在报纸广告中大张旗鼓进行宣传，并通过短信、楼盘横幅等方式吸引眼球，而且抵款房的数量之多也较为少见。“难道就不怕对品牌产生影响？”

郑先生也补充道，抵款房一般在房价上行时才会入市销售，其较低的价位较有竞争力。而在房价下行时，普通商品房都在降价，工程抵款房的优势就不再明显，加之购房者担忧抵款房产权以及操作容易出现问题，因此一般不具备竞争力。在目前市场环境中，推出抵款房并非合适时机。

“因此另一种可能就是楼盘销售不景气，后期销售乏力，剩余房源卖不出去了，需要用别出心裁的方式促销。而以抵款房之名促销，不仅可以造成低价的效应促使购房者出手，而且以抵款房为由变相降价，也好对前期业主有所交代，表示价格为承建方制定，与开发商无关，防止由于价格差距过大发生房闹。可以说是一种比较稳妥的促销方式。”

【小提醒】购买“工程抵款房”还需擦亮眼

面对着低于市场价的价格，许多购房者都有疑问：“抵款房究竟能不能买？”

业内人士表示，要看具体的个案中开发商与建筑商或材料商之间的约定。“如果是抵押的话，需要查明拟出售房屋的产权是归开发商名下还是已经过户到建筑商名下，若产权仍在开发商名下，则购房者就要与开发商签订购房合同。如果债权人办理了过户登记手续，那么买房人就应与债权人签合同，相当于购买二手房。还应将约定价格和办理产权日期明确写进购房合同中。

此外，如果是期房，则需要留意开发商是否已取得商品房预售许可证；如果是现房出售，就要实地查看楼盘地理位置和质量。