N本报记者 邱岩

福州大都市区的规划，从提出之际便备受关注，而今，这盘“大棋”的布局，正铺得更远：

近日，《构建福州大都市区、推进福莆宁同城化发展框架》（下称《框架协议》）正式签订，确定“2013年福州大都市区框架将初步形成，福莆宁同城化取得实质性进展，至2015年福州大都市区框架将基本形成，福莆宁同城化初步实现”。

福州、莆田、宁德，这三座原本就拥有地缘优势的城市，无疑将揭开共同发展的新篇章，那么，三城之间的楼市往来与互动，是否也由此变得更加紧密而精彩？

事件回顾：三城携手共谱“同城化”大都市区优势互补

从“十一五”规划的大福州框架，到“十二五”规划中福州周边县（市）纳入中心城市发展格局，再到近期的“福莆宁同城化”，构建大都市区的宏伟蓝图在市民眼中逐渐清晰。

据记者了解，本次签订的《框架协议》中明确指出，至2013年，福州大都市区框架初步形成，城市轨道交通、绕城高速公路、莆永高速等一大批重大交通项目加快实施，部分领域社会公共服务实现一体化。至2015年，福州大都市区框架基本形成，基本实现轨道交通、高速路网、快速通道、通信信息等基础设施有效对接、互联互通。初步形成综合交通运输一体化，基本形成便捷、顺畅的一小时同城化交通网。

“简而言之，就是这三座原本在地缘上相近的城市，在历经未来若干年的同城化变革之后，将实现各自优势产业的互补，进一步做大整个城市体量。”福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，对于传统意义上区域性极强的房地产行业而言，三城之间的各种“同城化”互动，不但有效拉近了福莆宁的交通距离和当地客群间的心理距离，也将进一步打破这三座城市“各自为政”的楼市局面。

房企扩张，加速？

率先打破这种割据局面的，往往是敏锐的开发商。

事实上，近几年来，福州、莆田、宁德三城之间的楼市互动早已悄然进行，不少大举扩张的开发商已相继在这些城市落子布局，进而加剧了当地的楼市竞争：

其中，万达集团的拓市步伐无疑迈得最大，继福州金融街万达广场、仓山万达广场之后，万达集团又南下莆田兴建万达中央华城、北上宁德开发万达广场，一举将福州大都市区的三座核心城市纳入扩张版图；同样身为地产巨头的万科也丝毫不放慢拓市脚步，在榕城继续开发万科金域榕郡、万科广场、万科金域中央、福州万科城等项目的同时，也于荔城的玉湖新城片区开发莆田万科城项目；此外，宁德的三盛海德公园、莆田的正荣御品兰湾等项目也均出自福州知名房企之手。

“而同城化进程一旦开始，更多的开发商看到未来大都市区的广阔商机，将加速自身开拓新市场的步伐。”立丹行福州总经理林晨曦表示，从本质上讲，房地产是一个地域性特别明显的行业，在相距不远的城市，购房客户之间的联系、项目的品牌传播以及供应商资源的互动等因素均能得到比较有效的整合；同时，地产商的开发能力，实质上也是整合资源的能力，福莆宁同城化的实现，将大大增强开发商资源整合能力的有效性，从而达到加快开拓新市场的目的。

“同时，在当前一二线城市调控不放松的大背景下，楼面地价、调控风险较低的三四线城市也自然会成为开发商瞄准的对象。”一莆田开发商表示，去年莆田市区地块的楼面价每平方米为2000元左右，且并未受到限购令等政策的影响，对于不少开发商而言还是相当具有吸引力的，“已有几家福州开发商过来看地了”。

邻城投资，再兴？

开发商先行一步，而跟在其背后的，通常是购房者。

与房企的扩张类似，福州楼市中亦从来不乏异地投资的案例。“2011年，福州楼市一二手联动的兴起，正是由莆田、漳州等异地开发商带动的。”家天下房产副总郑心科回忆，去年8月份，不少福州中介与部分莆田商业地产项目合作，发动旗下所有门店经纪人聚集客户前往莆田“看房”，掀起了一波异地投资小高潮，“每一次都能带一两百组到莆田，最终成交额也相当可观，福州人异地投资的热情还是很高的”。

不过，在当下的市场，即便是同城化的政策利好传来，业内人士也普遍对这样的异地投资持谨慎态度。“由于限购政策的执行，福州投资性购房客群已排除得差不多了，这也直接影响到了其他不限购区域的置业热情，即便是商业地产开发方兴未艾，但也有不少人看到其潜在风险。”林晨曦补充道，而莆田、宁德客户来福州投资置业的限购门槛依然存在，因此异地置业短时间内难以有突破性进展。

“当然，从长远来看，房地产投资与开发跟福州大都市区进程相协调，持续向上的空间还是有的。”业内人士肖先生指出，例如目前莆田楼盘每平方米在7500~8000元，低于福州楼市，一旦“同城化”初步实现，若没有对购房者门槛做进一步限定，异地置业的风潮仍然值得期待。

异地营销，盛行？

俗话说，哪里有需要，哪里就有营销。

无论是珠三角的“广佛同城化”，还是长三角的“3小时经济圈”，在区域城市互动频频的同时，开发商的异地营销也是不亦乐乎。

“而回头看福莆宁三座城市，开发商的异地营销也大都只是把莆田项目的广告登在福州报纸上，并没有太深入的发展。”业内人士肖先生坦承，这些异地项目在福州媒体上的推广，更多也只是出于“做大影响力，吸引福州的莆田人注意”等方面考虑。

不过，“同城化”的实施，或将打破这一局面。

“基本上进行异地营销的多是那些拥有特殊资源的项目，同时两地在地缘、人缘和血缘上关系密切，否则，所谓的异地营销跟房地产的地域性是有矛盾的。”林晨曦告诉记者，未来在同城化的大背景之下，福莆宁的地缘优势随着交通利好进一步显现，而各类公共资源平台的搭建，将让三地的联系更加紧密，异地营销在限购政策逐步退出的情况下，应该能够得到较大程度的发展，并可以作为未来房地产营销的一个有益补充。

“届时，位于三座城市之间交通枢纽地带的楼盘将受到瞩目，以福州、莆田、宁德三座城市为核心的中小城市群也将崛起，最终助力整个福州大都市区的‘多中心’发展。”王阿忠最后谈道。

记者的话

三城共舞楼市更精彩

其实，由“同城化”所引发的楼市巨变，在全国楼市并不鲜见：

珠三角二线城市的同城化引爆楼市投资热，长三角的同城化让上海周边城市成为置业安家与投资的新选择，京津同城化令两座城市的楼市更加繁荣

……

有交流方有发展，有碰撞才能进步，在福莆宁实现同城化的未来，我们或许也能看到莆田、宁德的楼盘来到福州“揽客”，而更多的福州开发商也将随着福州大都市区的扩容而继续做大布局。

到那时，福莆宁楼市之间的“三城演义”，才算刚刚启幕。