N本报记者 陈盛钟 马俊杰 文/图
核心提示：本月初，5年内更换了5家物业公司的信辉豪园E区，再度出现管理“真空”；因为没有缴纳小区管理费，育华小区的部分住户被当作“无赖家庭”上了小区的“光荣榜”，引发居民热议；前不久，汉庭花园B区因为业委会解聘旧物业，双方引发摩擦，还差点动起手来……
随着莆田城市建成区的不断扩大和住宅小区的逐步增多，全市物业管理覆盖面不断扩大，但小区物业管理领域似乎也进入了一个“多事之秋”，各种矛盾不断发生，引起各方关注。
【案例】业主“逼走”物业公司 小区生活乱了套
由于信辉豪园E区部分业主拒缴物业费，物业公司只好撤走；没了物业，电梯可能因没有安检被停用，小区水表老化没人管，不少楼房化粪池堵塞也没人修……
位于荔城区镇海街道的信辉豪园E区于2006年10月份交付使用，共有280多户居民。这几天，小区大门门房外摆放了多个垃圾桶，垃圾散落一地，发出刺鼻的味道。门房大门紧闭，里面空无一人，外来人员和车辆可以随意进入小区内。在各幢住宅楼下的绿化带及小区通道上，杂乱无章地停着很多车辆。
“自从小区投用以来，物业公司如走马灯似的换，一共换了5家。最后这家物业待了不到3个月时间，就于今年3月7日撤离。之所以又‘跑’了，是因为小区很多业主拒交物业费，物业公司一直在亏损，实在没办法继续经营下去。”小区业主李女士说，物业撤离后，大家的生活一下子就乱了套。
该小区业委会负责人杨国兵说，除了开发商遗留的问题外，他们小区现在又面临着诸多新的、更加严重的问题。譬如，小区停车位严重不足，导致车辆乱停乱放；电梯没有安检可能会被勒令关闭；小区二次供水总表老化，并欠费1万多元，很快就会被停水处理；不少楼房化粪池堵塞，导致污水满溢，影响小区形象和居民生活。“现在，我们小区已经成了‘刺头’小区，即使我们还想继续为居民们服务，但哪里还有物业公司敢进驻这个小区，接手眼前的烂摊子。而如果这种情况一直持续下去的话，小区也将变成不是人待的地方。”
面对眼前的景象，住在这里的很多居民也都十分苦恼。记者随机采访了一些居民，他们大多数表示并不满意之前几家物业的服务质量，但是，小区没了物业管理，他们也非常不习惯。“小区是我们大家共同的家园，本应通过大家的共同努力和良好的物业管理，构建一个和谐安宁的居住环境。但是，现在小区这个样子，不仅大家住得不开心，也损害了小区的声誉，让居民的房产不能实现保值、增值。”小区业委会成员老杨对记者表示，拒交物业费的业主受到了很多人的谴责，但是大家对他们也没有任何办法。
据了解，自从小区物业撤离后，信辉豪园E区的居民已多次向市、区住建部门以及街道、居委会等方面反映此事，希望有关方面积极介入处理，尽快解决问题，恢复小区的居住环境。不过，目前协调工作并没有获得进展。
【调查】物业费征收 业主与物管的主要矛盾
据统计，很多小区物业费的收缴率一般在70%左右，低的甚至不到50%；业主与物管之间的矛盾从拒交物业费开始，恶性链条也由此结成
其实，像信辉豪园E区遭遇的情况，莆田不少小区都出现过，荔景广场小区、秀水华庭小区、汉庭花园小区等都曾频繁更换小区物业。而小区业主与物管之间关于物业费收缴、物管服务质量等方面的矛盾与纠纷，更是经常见诸各个居民小区。
南园第十二小区也是一个被弃管的“孤儿”。这个共有140多户住户的老旧小区，从2001年开始实行门房管理，但在2006年年初，由于小区部分住户拒交管理费，保安撤走了。其后3年时间，小区一直处于“无保”状态。2009年，在当地居委会介入下，小区恢复了门房管理。然而，从今年元旦起，该小区的保安又集体“蒸发”了，因为小区的部分住户不交管理费。
汉庭花园B区在今年初迎来了新的物业后也出现了争议。因为新一届业委会与新物业在没有事先征得2/3以上业主同意的情况下，就决定对小区内老化的监控设备、水管网、公用电网、路面绿化等实施“手术”，这引来了很多住户的不满。他们多次向有关部门反映此事，最后，小区方面不得不暂停已经启动的上述改造项目。新物业目前还没满三个月的试用期，一些业主表示他们并不满意物业的管理。
采访中，记者了解到，目前，很多小区业主与物管的矛盾体现在物业费的征收上，大部分小区的物业服务费收缴率都不高。据有关部门统计，现在很多小区物业费的收缴率一般在70%左右，低的甚至不到50%。在一些老小区中，一些住户长期只交卫生费而不愿交纳物业费。
“物业这活真难干，居民有着太多的不理解。”大嘉物业公司的刘经理告诉记者，现在很多物业公司都碰到物业费收缴率低，公司运营入不敷出，以及从业人员待遇低、招聘难等问题，这影响了物业公司的服务质量，同时也加剧了业主与物管之间的矛盾。
“物业公司服务不好，居民就不交纳物业费；居民不交纳物业费，物业公司就不好好服务。”如今，这种被人称为“物业之殇”的死结在越来越多的小区内出现。业主与物管之间的矛盾从拒交物业费开始，导致越来越多的小区被弃管，恶性链条也由此结成。
【建议】物业与业主 双方多一点沟通
物业是为业主服务的，但服务不可能是义务的；业主享有权利的同时，也有及时交费的义务；有了相互理解和支持，小区的生活才会变得更美好
目前，物业管理已经成为城市管理的重要一部分，在社区服务方面也扮演着十分重要的角色。市住建局物业科谢国珍科长坦言，由于起步晚、条件差、意识不强及相关法律法规滞后，物业管理市场机制还不够健全等因素，目前，物业行业的发展也遇到了不少问题：
其一，开发商遗留问题多，物业服务不到位。一些开发商为了保证楼盘的销售，往往夸大其词，对物业小区设施设备做出不切实际的承诺。待业主入住后发现实际情况与开发商的宣传相差甚远，就以物业服务企业为发泄对象，拒缴或少缴物业服务费。另外，有些建筑工程遗留问题多，直接造成物业服务先天不足，无法保证物业服务质量，导致物业服务收费难。
其二，市场竞争不足，服务质量提升难。由于莆田市新建项目前期物业管理公开招投标工作还不规范，还存在垄断经营现象，公开公平的市场竞争机制尚不完善。同时，由于企业盈利能力较差，导致物业服务企业缺乏提高服务质量的动力，行业发展形成恶性循环。
其三，业主参与物业管理的意识和能力还比较弱。在物业管理中，业主成员权利的行使过于松散，难以集中多数成员意见，业主大会、业主委员会尚未充分发挥作用。现在莆田有些小区，业主大会难以召集，多数业主不参加会议，致使业主委员会难以产生，正常工作难以开展。
谢国珍对记者表示，针对莆田市物业管理行业存在的物业管理服务费收费标准低、服务到位率低、物业管理水平偏低的“三低”问题，物业主管部门将着力从建章立制、分类指导和超前介入等方面，积极推进破解难题。
莆田也出台了物业管理的相关规定，要求各物业服务企业认真自查自纠，实现小区环境面貌有改善、物业服务质量有提高、居住品质有提升的目标。同时，还不定时组织检查，共发出整改通知单20多份，给予不良记录3次，进一步建立和完善物业服务企业信用档案。
另外，还通过制定内部操作管理制度、资金交缴的基本标准与方式以及催交拖欠资金的行政执法方案，加大资金归集的力度。对屋盖修缮、户外墙面修缮、落水管修缮、化粪池清淤疏通等项目，需要应急办理的，降低使用维修资金的标准，实事求是地解决部分住房共用部位、共用设施设备中修以下的急修问题，维护群众的切身利益。
在物业和业主的沟通方面，市政协委员林玉霖表示，物业和业主的关系应该是相互的，物业是为小区业主服务的，但服务不是无条件的，更不可能是义务的；业主享有权利的同时，也有及时交费的义务。“小区管理出现问题，业主不能一味去责备物业，也应查找自身的原因。这样不但可以缓和物业的关系，更能享受自己的权利。总之，只要大家相互理解、相互支持，事情就好解决了。”
