N晓智《好运money+》

编者按：上周本报《财智周刊》的读者来信栏目聊到了提前还房贷的问题。不少读者通过邮件、QQ群联系我们，想进一步了解。为此，小编整理了这篇关于房贷的文章，以供读者参考。

搞清贷款这回事

个人购房按揭贷款目前有两种还款方式：等额本息和等额本金。

等额本息还款是将本金总额和利息总额相加，分摊到每个月，每月的还款额相同；等额本金还款是先将本金等额分摊到每个月，然后根据剩余本金计算当月利息，还款初期每月还款额较多，随着本金的固定减少，每月还款额逐渐减少。

总的来说，等额本息还款法产生的利息总额要高于等额本金还款法。同样是贷款100万元，20年还清。以目前的5年期以上贷款的基准利率7.05%来计算，等额本息支付的总利息大约是86万元，而等额本金的利息总额约71万元，两者相差约15万元。

要提前还贷吗？分三种情况

■享受7折、7.5折利率的，就慢慢还吧

如果你不是在最近一年之内才买的房子，商业贷款利率应该是享受7折至9折不等的优惠，那可以放弃提前还贷的想法了。

虽然央行加息的同时也上调了基准利率，但你的利率折扣一写进贷款合同里，就不会变了。即便目前5年期以上贷款的基准利率已经上调到7.05%，但打完7折、7.5折也只有4.93%和5.29%。这是个什么概念？你把计划提前还款的钱存一个5年期的整存整取的定期存款，年利率都有5.5%，你从这笔存款里得到的利息，都比你拿这笔钱提前还房贷节省的利息多。

享受这么低的实际贷款利率，还要提前还款？别傻了。最懒的办法是定期存款，你要是愿意费点心思，买1年期以上的理财产品、债券都比提前还款划算。

■8折、9折利率的，对比理财产品收益

综合自己的8折、9折、不打折的利率，对比一下其他稳健投资的收益情况，再决定要不要提前还款。

定期存款利率当然已经拼不过8折以上的贷款利率了。有一种懒人判断法你可以试试：把等额的银行理财产品的年化收益率水平作为参考基准。

尽管银行理财产品的实际收益率低于预期年化收益率，但期限较长或者固定收益的理财产品的预期收益仍然较有保证。用你的实际贷款年利率和银行1年期理财产品的收益率比比，你就能知道这笔钱是提前还款划算，还是投资在别的地方划算。在稳健投资的前提下，它在哪里的收益更大，哪里就是更合适的去处。

■上浮1.1倍的利率，压力大的早点还

房贷利率上浮1.1倍的，你真的要好好考虑一下了。如果你同时满足以下几个条件，提前还款还是不错的选择：

每月还款额已经逼近甚至达到家庭月收入的55%；计划生育子女；在投资方面还是菜鸟一只，无法以中等以下的风险为代价，获得每年7%或7.75%以上的稳定回报。

为了家庭财务安全不至于被房贷压得奄奄一息，你有必要把年终奖、年底分红之类的收入集中起来，帮你减轻眼前的房贷压力。要知道，生育子女也意味着长期支出的增加。

小提示：如果你已打算提前还贷，等额本息还款的应该在还款中期之前提前还贷，等额本金还款的要在不到还款期的1/4时候提前还款。