N本报记者 林姿

随着住宅市场的持续升温，刚需、首改族的接连入市，从去年下半年开始沉寂的商业地产也开始动作频频——

从仅有一两个项目试水入市，到包括写字楼、SOHO、商铺在内的多种项目均大张旗鼓启动宣传攻势，商业地产市场终于迎来一股上市潮。

对此，业内人士称，从商业地产的闻风而动，可见市场中投资客的身影也开始从购房群体中再次浮现。如果说此前投资客更看中的是购买时机，“投机”大过“投资”，本轮商业地产市场中准备入市的投资者却仿佛另有打算。

那么，与以往相比，榕城投资客的心态又有何新变化？楼市中是否还会刮起商业地产热销的“旋风”？

【市场】密集上市SOHO项目高调登场

4月初的福州楼市，不再只是住宅热销撑起的一片天下。不过短短数周时间，从仅有几个商业项目试水冒尖，到各板块均有项目启动宣传攻势，商业地产密集推广态势展现无遗：

海峡金融街几大标志性写字楼项目，如世纪百联、申发大厦、升龙汇金中心都已经有所动作，如报纸上的广告“你方唱罢我登场”。而在连江和闽侯板块，贵安新天地海峡传统文化街二期50~200㎡商铺3月31日加推，海峡汽车文化广场38~142㎡汽车主题公寓也展开新品宣传。

而SOHO产品更呈现出卷土重来之势：五四北泰禾广场4月15日开盘，海西佰悦城·闽商总部基地、恒宇国际公馆、凯隆橙仕广场等均启动了密集宣传。

就在数周前，SOHO市场还处在一片观望中：从去年第四季度开始的“蛰伏”持续蔓延，在“金三月”整个楼市铺天盖地的广告宣传中，都鲜见SOHO项目的影子。

因此，有业内人士称：“可以说，在整个商业地产的回潮中，SOHO产品从蛰伏到复苏的对比最为明显。”

特色鲜明主打差异牌

而仔细观察不难发现，本轮启动宣传攻势的商业地产项目，特别是SOHO产品差异化特征十分明显。

如五四北泰禾广场，宣传广告中明确指出“五四路CBD湖东路以北唯一在售SOHO，应对CBD租赁市场一房难求局面”，直指欲占位五四路CBD却苦于租金高昂的企业。位于东部新城唯一在建的城市综合体——海西佰悦城·闽商总部基地打出5988元/㎡起，77~102~55㎡SOHO、66~344㎡写字楼，“恒安集团、亲亲、浩沙、特步等多家知名企业首批签约进驻闽商总部基地”，亦想以知名企业的号召力以及集群效应吸引企业入驻；而位于市中心板块的恒宇国际公馆，其在售的SO⁃HO产品为35~48㎡“不限购”精装公寓，号称买一层送一层；马尾的凯隆橙仕广场则以6888元/㎡低价入市撬动购买力……

【解析】楼市转暖 投资客欲入市

商业地产，特别是SOHO产品的扎堆出现，除了与其正常的建设销售周期有关，更重要的是，目前市场中持续暗涌的投资需求正急速寻求突破口。

据大象营销林翔介绍，当前通货膨胀居高不下，而股票、期货、黄金、艺术品等投资门槛较高，不是很适合一般投资人。相较之下，投资房产就成为资产保值升值的必选项之一。因此其除了居住属性外，保值增值的属性也还未改变。

但目前限购政策封闭了住宅投资渠道，因此投资需求就涌向商业地产。然而，去年住宅市场的低迷同样影响到了商业地产市场。许多投资者也选择了观望，但并未离场，而是处于持币待购的状态，寻求更合适的时机入市。

“在限购这么长时间之后，很多购房需求需要释放，当然包括投资性购房需求。”业内人士江先生介绍。而从今年节后，市场中咨询投资SOHO、商铺的客人也明显增多。

“通常楼市复苏先是以刚性需求为支撑，紧接着是改善性需求，最后是投资者入市。而在政策面上，存准率的下调，信贷的松绑，以及在这波刚需住宅市场回暖的带动下，许多投资者也觉得入市机会到了，开始寻找投资出口，商铺、写字楼、SOHO等成为其首选的投资品。”

正是为了抓住这拨欲入市的投资者，许多具备销售条件的商业项目以及此前一直处在观望的项目，就搭上住宅回暖潮“顺风车”入市，期待能抢收一部分人气。

【变化】短线投资被阻断 长线投资增多

市场中投资客呼之欲出，但其入市却仿佛另有打算。

采访中，多位业内人士表示，眼下的投资客并非拿着大把热钱快进快出豪掷的职业短期投资“炒房团”，大多是有一定投资意识有一定闲钱的个人或家庭，也称为投资刚需。他们有一笔可观资产做长线投资来对抗通货膨胀，而非通过炒房产赚快钱。投资方式不同，投资也更理性，并且以物业稳定的长期收入为主，更看中的是商业地产未来的升值潜力。

“目前，政策约束和市场环境都不利于快进快出，那种在短期内买进卖出赚取差价的投资者都不见了，而有一定经济实力的人这时候入市，可见他们看好的是房地产的未来价值。”

据业内人士林先生介绍，对于这类投资者，价格就不是唯一的购买指标，他们更看重项目长期的发展空间。但长期以来投资住宅的经验让他们对投资纯商业领域充满陌生，写字楼、商铺等较为高端的项目投资门槛较高，因此投资门槛不高且总价较低的SOHO产品依旧成为他们将热钱投资楼市的渠道。

此外，有专家分析，长线投资客的增多，在一个侧面反映出市场信心的增强，同时这也是房地产市场回归理性的表现。在刚需主导市场的前提下，房企的产品属性开始调整，投资归投资，自住归自住，当楼市投资性与消费性的需求比例协调时，房地产行业便也真正回归理性。

【突围】调整策略 瞄准投资刚需

虽然目前市场中投资需求急寻突破口，但许多业内人士并不乐观，这并不意味着所有商业地产都能在市场中分一杯羹。

鉴于市场中的投资者与以往出现很大变化，商业项目想以老办法对付新需求，就没那么容易。

面对着市场的变化，许多SOHO项目为免受住宅市场低迷连累，提高投资者对项目升值预期，开始调整原本亦商亦住的定位，强调其商业属性。就连部分写字楼为了吸引投资刚需，也开始降低门槛，将大块面积分割成100~200㎡小面积出售。

据业内人士介绍，“2010—2011年的投资者大多属于‘比价型’，哪个项目价格低哪个就热销。但现在这一套已经没那么好用了。”

业内人士朱先生分析，目前以投资房产与通货膨胀抗衡的投资刚需，价位也不再是唯一吸引因素，而更关注投资是否安全，回报率有多少。商业项目的地段、品牌、未来规划都成为其考量重点。因此在本轮楼市复苏中，由降价引起的住宅回暖将难以在商业地产中复制。

而与住宅市场一样，商业地产也将逐步过渡到买方市场。原先一片红火的市场局面或将改观，大比例的投资者将集中在几个项目上，而其余定位不准确无法吸引需求的项目将很难在竞争中获得客源。