N本报记者 洪德木

核心提示：3月21日，《构建福州大都市区、推进福莆宁同城化发展框架协议》在福州正式签订，《框架协议》明确了福州、莆田、宁德三市在构建福州大都市区、推进福莆宁同城化发展方面的基本原则、发展目标、发展规划，共同推进的主要事项以及保障机制，根据协议提出的发展目标，至2015年，福州大都市区框架要基本形成，福莆宁同城化初步实现。莆田市委副书记、市长粱建勇在发言中指出，三市要强化规划对接，特别是做好福莆两市连接带的规划，将连接区域打造成同城化的一个亮点，并促进莆田城乡一体化综合改革试点工作开展。

规划先行 促进福莆宁同城化集聚发展

在高速发展的信息化时代，城市间的人际交往、资源互补已经日益频繁，作为一个城市提升自身发展的一个有效途径，相邻城市间的同城化发展则显得尤为重要，纵观国内各大城市的发展脉络，不论是处于不同省份城市间的“长三角经济圈”、“珠三角经济圈”，还是在同一个省级区域提升出来的“长株潭城市群”、“厦漳泉城市群”，其资源共享、优势互补、高效的统筹协调机制、明确的产业分工协作体系等同城化特点早已成为全国重要的经济增长极。

“厦门和福州是福建省两个重要的中心城市，厦门由于特区的因素集聚了大量的有效资源，引领着闽南一带的发展；而作为省会城市的福州，经济资源、文化资源则在逐渐辐射到了闽中、闽东一带。在福建，‘厦漳泉同城化’以及‘福莆宁同城化’的提出，能够把厦门、福州这两个中心城市的经济优势辐射到周边城市，实现共同发展的有利局面。”九歌万派（中国）地产机构董事长刘波在接受记者采访时谈到，早在去年，“福莆宁同城化”概念已经有了雏形，在今年1月10日的省政协十届五次会议上，就有政协委员提案建议福州、莆田、宁德在基础设施一体化、产业结构协调化、市场一体化、生态环境保护和行政管理协商化等方面可加快同城化整合，而这次的《框架协议》的签订更是让“福莆宁同城化”概念更加清晰化，并且由此提上议事日程。

记者也于近日从市城乡规划局了解到，为了顺应这次城市发展机遇，主动对接福州大都市区，促进福莆宁同城化集聚发展，市规划局在结合莆田城市发展的现状条件，将莆田市域空间发展结构确定为“三轴、两带、三城、六区”。其中“三轴”分别指沈海整合发展轴、湾区战略预留轴、内陆聚合发展轴；“两带”指湄永发展带和兴尤发展带。通过“三轴、两带”构建市域开放的空间结构，由此成为莆田未来市域空间整合与区域联动发展的重点方向。将莆田市域交通规划为“三纵两横”的高速路网、“一纵三横”的铁路网布局以及形成以湄州湾北岸秀屿、东吴两大港区为主，兴化湾南岸港区为支撑，三江口、枫亭、湄洲岛等中小港区为补充的多功能、综合性港口，城区空间结构为形成以莆田主城为核心、滨海城区为副中心，多片区带状延展的城市空间结构，从而在未来的“福莆宁同城化”进程中，更好地融入到各项总体规划中。

“从国际环湾地区，以及相邻的厦漳泉都市区的发展经验来看，便捷的交通联系是支撑环湾地区发展和综合功能提升的重要设施保障。因此，为强化莆田与周边环湾地区的交通联系，可预留联系湄洲湾和兴化湾南北岸的湾区高速公路通道，以支撑环湾地区城镇、产业发展，从而大大地提升了湾区发展水平，湾区高速兴化湾、湄洲湾段跨海通道建议采用隧道形式，避免对航道产生不良影响。”在就交通方面如何有效衔接“福莆宁同城化”进程时，市城乡规划局规划编制科科长林远程建议道，莆田要融入“福莆宁同城化”发展，湄洲湾可以是铺垫。目前，湄洲湾开发条件较为成熟，应整合湄洲湾南北岸空间资源，促进临港重化工业、船舶制造业的进一步集聚发展；强化临港地区城镇和港区服务设施建设，建设临港新城，提高社会服务兴化湾的发展是重点区域。

共舞楼市 “同城化”演绎莆田楼市产业升级

据了解，在本次签订的《框架协议》中明确指出，“福莆宁同城化”将基本实现三个城市中的轨道交通、高速路网、快速通道等有效对接，形成一小时同城化交通网。“交通时间的缩短以及政府有效的城市规划，将会使莆田的城市投资环境提升到一个新的档次，在未来的城市竞争中，能够更有效地吸引大型企业进驻，这从近日保利集团与涵江区委合作共同开发建设莆田兴化湾南岸涵江港项目以及另外一些大型项目正在积极地洽谈之中可见一斑。”莆田学院环境与生命科学系教授傅文杰在谈到“福莆宁同城化”对莆田城市的影响时认为，“同城化”概念的日益清晰，城市规划中的轻轨、地铁等基础设施若能够很好地执行到位，将进一步缩短了三个城市间的距离，加快了城市间人才交流与流动的频率，同时也因为大型企业的不断进驻，城市中就业岗位也将会逐渐增多，能够更好地吸引了一批批优秀人才“孔雀东南飞”，这些优秀人才的到来，提高了莆田楼市的购房需求，从而大大地改变了莆田城市房地产市场主要以本地人消费为主的状况，在未来，置业在莆田、工作在福州或者是工作在莆田、置业在福州，将会是同城化城市中的重要趋势，这对于城市的区域发展、人才的交流也将会有很大的促进作用。

对于“福莆宁同城化”概念的提出，正荣(莆田)置业发展有限公司营销总监林志敏形象地用“热水与冷水”比喻道，三个城市融合在一起，正如一杯热水与一杯冷水相互融合成温水一样，三个城市在就业市场、人才市场、城市建设等方面形成优势互补，进一步缩短三个城市之间的距离。同时也因为福州城区土地资源的稀缺以及拿地成本较高等因素，在未来的房地产市场发展中，由于辐射效应，更多的房企将会在莆田开拓新的市场，并且由于“福莆宁同城化”的积极促进，将大大地提高了开发商的资源整合能力，加快了开发商在新市场的房地产开发周期，从而形成有效的良性循环。

对于传统意义上区域性极强的房地产行业而言，在以往，莆田城市的楼市发展往往只是依靠本地房地产企业的“自给自足”，使得本地居民购房只能在本地开发商所提供的产品中选择。“对于莆田本地的开发商来说，‘福莆宁同城化’概念的提出对他们既是一种机遇也是一种挑战。”文献步行街商业运营管理公司营销总监金永恒表示，同城化进程的加快，将会使城市与城市之间由相互竞争转化为相互合作，政府也将会在招商引资、资源调配等方面统筹考虑大城区全局，届时，作为招商引资的有效途径之一，大量外地房企也将会涌入莆田进行城市开发，使得莆田城市的房地产市场在企业和开发区域上不再仅仅只是局限于现在形式，外来房企成熟的开发经验等方面将大大地提升了本地房地产市场的产品品质，而外来人口的消费理念也在无形之中促进了本地商业地产市场品质的升级与改造，这对于本地的房地产企业来说，将会面临着前所未有的挑战，“当然，对于部分有实力的房地产企业来说，这反而是一种机遇，在面临着外地房企的挑战中，显示出其成熟的运作管理经验。”

城市思考 楼市同城化并非一朝一夕

在采访中，在回答福莆宁同城化对莆田房地产市场的影响这一问题时，大部分业内人士均表示“在近期，影响不大”。

对于区域性极强的房地产市场来说，居民的购房习惯与购房行为主要还是以就近原则为主，在近期，即使是福厦动车能够把莆田和福州的城市距离拉近，但这并没有影响到两地区城市居民的购房习惯，他们依然是选择在本城市买房置业。“这很大的一部分原因是，在现如今的两地城市距离当中，房地产市场之间并未有同城化的迹象，在城市与城市的交流之间并未形成很好的互动。”福建万德荣房地产开发有限公司策划总监陈少荣表示，一个城区居民能够很好地融合与交流，在交通方面需要有极大的便利条件，福州、莆田、宁德三个城市不像厦门、漳州、泉州三城市之间那样空间距离较短，这对于消费者出手购买同城化之间的三座城市的楼市产品将会是一大阻碍，“在莆田本地，城市居民还是习惯居住在城区，而在福州，即使居民有向外买房置业的行为，他们的首选目标也会是其他八县城市。”这就需要政府在城市的基础建设上有良好的规划以及有效的执行力。

另外一方面，与厦漳泉同属闽南文化不同，福莆宁同城化进程中，还要克服的是文化认同的障碍。莆田属于莆仙文化，这是一个非常独特的文化区域，它的宗教理念、文化信仰等文化的所有行为都跟福州完全不是一回事，莆田市民回乡置业情节的根深蒂固以及城市的认同感将会影响到城市居民的买房置业行为，“在福州，买房在金山，本地市民可能会觉得还是居住在市区，但在莆田，这样的距离差距，大部分的本地居民可能会觉得这是居住在农村。”莆田房地产市场业内人士林先生这样分析到，因此，在未来外地房企进驻莆田进行楼盘营销时，需要很好的了解莆田本地居民的购房心理，达到文化上的认同感才能更好地实现楼市的同城化。