N本报记者 欧阳进权

核心提示“过去房价暴涨，好比是楼市冒青春痘。房地产市场真正市场化发展也就十五六年，严格说就像一个人在青春期，现在楼市刚结束了青春期，接下来将处于良性发展的新起点。”

上周末，素有“房地产思想家”之称的万通地产股份有限公司董事长冯仑，在出席Mysteel网主办的“2012钢铁中国·第二届福建地区钢铁行业高峰论坛”时，对眼下楼市提出上述精彩比喻。

“住宅等于房地产”时代结束

在过去10年的《政府工作报告》中，房地产是提得最多的。今年“两会”过后，房价没有回到合理区间成为楼市的关键词。

冯仑表示，“过去房价暴涨，好比是楼市冒青春痘。房地产市场真正市场化发展也就十五六年，严格说就像一个人在青春期，现在楼市刚结束了青春期，接下来将处于良性发展的新起点。”

冯仑认为，“住宅等于房地产”的时代正在结束，从去年开始楼市已经发生变化，住宅市场萎缩了10%~20%，但商用不动产、工业地产租金上涨了约30%。而根据国际发展的规律，人均GDP超过3000美元，房地产开始发展；当人均GDP超过8000美元，房地产不再等于住宅，商业地产开始增多。目前我国有20多个城市人均GDP已进入这个标准。

福州新建住宅将减少

冯仑称，像福州这样的省会城市，现在正在进入房地产的第二个发展阶段，在此期间，随着供求关系发生变化，城市的新建住宅将逐步减少，存量二手房交易将增多。追求住宅规模的地产商将“向下”发展，重点在小城市开发地产项目，增加小城市的住宅供应量。还有的地产商则在城市中心地段发展高端项目，或者开发度假村或海外置业等差异化项目。

商用地产将快速发展

冯仑还表示，今后多年，随着经济发展，我国的商用物业将进入快速成长期。

现在地产商是“厂长+资本家”，从事的是制造业，今后将转型为服务业，演变成“导演+制片人”的角色。

冯仑最初到纽约，做的第一件事情是看大楼是哪几家公司的，最后他发现地产商的大楼屈指可数，多数大楼的产权人是保险公司或者PE。

冯仑说，当人均GDP达到1.5万美元，房地产开始进入发展的第三个阶段，目前美国房地产就处于第三个发展阶段——“握有资金的机构出钱，有土地的人出地，地产商负责运作”。虽然国内的商业地产项目开始发展，但由于实力有限，目前商业地产采用两种模式：住宅、商业并存模式和“以售养租”模式——将商业地产的部分产权卖给消费者，然后运作地产商自己持有的部分产权。今后商业地产将剔除住宅成分，销售的比例也会大幅下降。

不过中国楼市的商业地产要达到美国的水准，至少还需要20年。