N本报记者 邱岩
一直以来,同一片区内的各大楼盘,通常被认为是最直接的竞争对手,同时,这些竞争对手之间的炒作亮点,也堪称“针尖对麦芒”,互不相让。
然而,近几年来,不少开发商则在区域推广宣传时,自发性地“借用”了同一片区先期楼盘的区域炒作成果。近期,一些地处同区域板块的开发商甚至共聚一堂,商讨区域炒作事宜,进而保持宣传一致性。
业内人士指出,同区域的开发商在区域炒作时自觉“抱团”,既省去了购房者接受区域新概念的时间成本,也有利于为楼盘所处区域集中造势,促进区域楼市共繁荣。
同板块流行同区域概念
翻开福州楼市的老黄历,不难看出,曾几何时,同一个片区内,每座楼盘对自身所处区域的定位可谓“千姿百态”:
例如,同样是宣传拥有海西高新技术产业园的南屿片区,三盛托斯卡纳就曾称之为“福州浦东”,而融侨宜家则形容南屿为“福州硅谷”;曾经的金山浦上沿线各盘,对自身区位的阐述也大都五花八门。
但是现在,浦上商圈范围内的楼盘有了共同的标签——万达旁;同样的事例也发生在五四北,在万科金域榕郡率先提出“鼓楼北”的口号之后,其他后期开发的楼盘也相继沿用了这一区域价值点,其中,中庚香山春天更是直接以“鼓楼北第1站”作为自身定位;而福州政务中心迁入东部新城后,世欧上江城就立即以新政务中心旁“唯一高端住区”的形象示人,与此同时,对岸的东方名城、名城银河湾、新大陆壹号等楼盘也迅速反应,掀起了“东中心湾区住宅”的各种宣传热潮。
“别人已经把区域炒作的火烧起来了,我们不介意再添点柴火,让这把火烧得更旺一些!”一东区开发商直言不讳地说道。
定位已深入人心楼盘价值点一致
那么,究竟是哪些原因,让这些开发商一改以往宣传区域时的“各执一词”,转而变成直接运用现有的区域概念,甚至是自发地抱团集中宣传呢?
“首当其冲的一点就是,福州楼市经历了这些年来的快速发展,每一个区域在购房者的印象中已经形成了相对固定的角色,当然这也与开发商先前的大力宣传有关。”业内人士林先生回忆道,例如五四北板块,由于毗邻鼓楼区五四路CBD,在2008年万科金域榕郡进行区域宣传时,采用了“鼓楼北”这一形象定位,于今已有四年,更得到了市场的广泛认同;而扎根东江滨的名城地产,更是早在2004年就开始东江滨“港湾住区”的形象宣传,八年之后,引来东江滨其他楼盘的竞相效仿。
“而且,从客观上分析,这些抱团炒作区域的楼盘,相互之间的实际竞争并不大,但区域价值点却一致,这种‘求同存异’也为其提供了可能。”福州一知名地产代理公司负责人表示,例如东江滨的新大陆壹号与蓝波湾,无论是体量还是产品线侧重点,均与名城旗下的几大楼盘不同,这就为大家共享区域概念与价值点提供了有利平台。
抱团炒作区域易产生宣传集聚效应
同时,同区域内的各大楼盘保持区域宣传的一致性,也有利于扩大所在片区的影响力。
“如果只是单个楼盘,自己炒作区域,那影响力始终有限,这也是目前楼市的一大忌讳,而在一段时间内,各大楼盘均提出同一个区域概念,这就更容易吸引购房者注意,从而建立起对该区域的信心。”天知营销副总陈洪兴表示,运用既成事实的区域定位,不仅节省成本,还可以形成“集聚效应”,对于目前营销费用有限、资金链紧缺的开发商来说,自然是再好不过的事情。
也正因此,记者近期了解到,有部分开发商有意联合同区域楼盘进行联合宣传,进而促进区域楼市的繁荣。
□编后
合则共利斗则俱伤
若干年前,若是有人说,同片区的竞争对手要开始全面炒作区域了,那么该片区其他开发商都会提高警惕,并及时跟进,做出针对性宣传。
现在,如果提出同样的事件,开发商大多的反应是“很好啊,大家一起宣传,才能把我们这个区域做大”。
的确,楼市历来的区域“内斗”,引发的更多是不正当的、恶性的竞争,而在楼市调控的外部压力下,当前福州开发商及时调整思路,也正应了那句“合则共利”的老话。
对此,一位开发商说得实在:“其实同一个片区内,在区域意识上并没有真正的竞争,毕竟作为购房者,如果你看了这个区域内的那家楼盘,难道就不会到我这家楼盘来逛逛吗?”