N本报记者 林姿

从刚需盘、首改盘到商业地产……回暖风之下，楼市中各类项目先后迎来上市潮。

而这一轮启动上市的，则是豪宅项目。

进入4月，低调了大半年的豪宅项目一扫往日低迷，集结亮相。然而此番豪宅项目入市，推盘节奏却异常默契：提前入市蓄客，正式开盘多在一两个月之后。

这些项目为何步调一致的选择在4月集中亮相？继小户型、中大户型以及商业项目热销之后，豪宅产品又能否迎来它的“小阳春”？

【市场】 别墅上市吹响集结号

进入4月，福州楼市迎来一阵汹涌的开盘上市潮，不仅刚需盘层出不穷，就连低调多时的别墅项目也高调入市，从90万元的联排到1000多平方米的独栋，个个项目都是一副“大干一场”的架势。

如马尾片区的新大陆壹号，号称北江滨大道上唯一的城市别墅项目，在福州首创三进两院新东方院宅，规划有40栋别墅，其联排别墅的起价500万元/套，面积约为200~300㎡。

闽侯板块的世茂御龙湾，近期强推的“上游墅”类型则十分多样，其中90万元起的空中美墅使用面积在130㎡左右，单价约在8500元/㎡，使购房者能用高层的价格买到别墅类产品的品质；较高价位的低密度项目则针对二次置业和改善型需求。

位于连江贵安温泉板块的宏汇蝶泉湾定位为高端现代别墅度假生活区，号称开启人工岛艺墅群，每栋别墅都将环水，私家泳池则为原装进口材质安装。项目规划有64套独栋、84套联排，面积分别为1192~346㎡独栋/联排。同样位于贵安板块的贵安新天地，也将在近期推出低密度住宅项目，打造城市山水养生别院。

而从目前启动公开的豪宅项目可见，其推盘步调异常一致：世茂上游墅、宏汇蝶泉湾以及贵安新天地低密度住宅的实景示范区都将在5月份左右对公众开放，而开盘也大多初定在6月份。

市场中尚未展开销售的项目再加上目前在售的项目，福州的豪宅项目已超过10个，让人们的目光不得不再一次投向豪宅项目。

【分析】 上市时机不可拖延

从去年下半年就开始沉寂的豪宅项目，为何如此默契地选择在4月份集中亮相？

智恒营销总经理吴剑平分析，“虽然开发商拿地时间略有不同，但受其开发周期以及市场因素的影响，选择在上半年公开，看似偶然，其实必然。”

据记者了解，一个项目的开发周期一般控制在一到两年左右。这几个豪宅项目都在2010年左右拿地，经过前期的筹备均可进入正常的销售阶段。此外，持续的调控和2011年的淡市让不少开发商都意识到，目前的市场不像过去高峰和低谷那么明显，如以往一般投机性捂盘或拖延，以期在销售火热时出货，赚个盆满钵满已经不切实际。

业内人士夏先生表示，在平稳的市场中，开发商心态就更加平和、务实，在推盘节点到来时准时开盘，让市民对新楼盘有所了解。对于那些次新楼盘来说，虽然资金链不一定紧张，但也要让楼盘保持适当的关注度。

最为关键的是，对于房企而言，还有可持续发展以及随着通货膨胀成本增加，资金压力变大的问题。捂盘，并不明智。最积极的状态则是将产品应期面市，迅速回笼资金，让企业保持良好的资金链，有利于长期良性发展。

开发商抢抓回暖机会

对于众豪宅项目的扎堆上市，各项目负责人都用了“巧合”二字，然而除了建设工期销售节点到来使然之外，是否还有其他原因使得豪宅项目一拥而上？

有业内人士称，5月份都是一个关键的节点，也是传统的楼市旺季。为了备战5月，3月和4月开发商就必须提前动作，想尽办法吸引人气。

而别墅项目近期扎堆入市，体现出开发企业对于市场回暖的认同，由于楼市回暖前景并不乐观，即便项目品质过硬，抓住当前需求回暖的机遇仍旧十分重要。

“从客户角度而言，楼市宏观调控之下，楼市的低迷让豪宅的购买者更为慎重，担心重金购入的物业遭遇贬值，都选择持币观望。”业内人士林先生表示，而以刚需为主力的住宅市场回暖，使得与之一衣带水的高端客群受到影响也会考虑出手。毕竟在当前通胀压力持续加大的宏观背景下，投资渠道匮乏，而豪宅产品具备升值潜力的资源稀缺性是其他类型产品无法企及的，其“抗跌性”依然能够吸引高端客户挑剔的眼光。

可以说，高端楼盘经过了一个相对低潮期，一直也在择机入市，现在也到了一个供需两端释放的节点。“春节以来，刚需盘、首改盘、商业地产的目标客群逐一入市，市场也一一回暖，别墅项目也是时候出来了”。正是为了抓住这拨犹豫中的高端客户，许多具备销售条件的豪宅项目就搭上市场回暖顺风车入市。

【挑战】抢客大战一触即发

虽然目前豪宅项目入市“声势浩大”，其实背后压力不可小觑。

受到产品数量稀缺性及政策对投资泡沫的挤出效应影响，目前市场上高端住宅产品的购买主体以升级置业群体为主。一项目负责人就告诉记者：“尤其是首次升级置业的客户居多，多数客户选择标准无外乎两点，一是选择品牌开发商，二是有老客户介绍。”

在此之下，“豪宅产品的面世最大的挑战便是相互之间的客群之争，以及与别墅的争夺，这将是开发商面临的最大问题之一。”吴剑平认为，豪宅的客户群体是有重叠的，而高端客群的数量也比较小，“白刃战”将显而易见。

据记者了解，虽然这些项目即将对外公开，但距离正式开盘仍有待时日，甚至大多在一两个月之后，多因为开发商延长蓄客期，以便观察市场的反应，及时调整战略。更有豪宅项目由于上市时间与同区域项目重叠，为避免直接竞争，故而延后开盘，并根据对方开盘形势再做打算。还有项目为了拓宽客户面，更是推出了多种类型价位的豪宅类衍生产品，足见开发商的谨慎态度。

【后市】可否成为另一销量突破口？

在目前调控政策继续不变的条件下，豪宅项目的扎堆上市能否换来销量的上扬？

业内人士林先生表示，普通住宅的回暖或无法带动高端市场的反弹性复苏。

比起阶段性爆发，高端物业市场更可能是一个逐步复苏的过程，是随着投资信心的逐渐恢复而逐步释放。扎堆上市之后，要从中突围，豪宅产品也不能像普通住宅一样单纯以价换量，这对高端客户心理并不适用，单纯用降价还可能引发购房者对品质的质疑。

但在目前的经济环境下，受通货膨胀及投资渠道影响，投资高端产品仍会成为潜在人群的选择，因此今年高端物业市场情况会明显好于去年。