开篇的话

时值四月，福州楼市住宅产品的库存高达两万套！

这对比去年同期数据实现了翻番，在福州楼市历史上也是此前罕有。那么，福州楼市高库存背后的驱动力是什么？

是长期去化率偏低，形成的堆积效应？抑或前两年土地大开发的成熟？在如此的高库存压境之下，开发商们是如何守正出奇，实现销售快跑的？

五月即将开局，面对重要销售节点，市场持续踊跃，金三银四的热销局面会否延续？

本期聚焦榕楼市“两万套风暴”专题，将为你一一释疑，还原一个更真实的福州楼市现状。

N见习记者 刘梦宁

据福州市房地产交易登记中心的最新数据显示，截至4月23日20时，福州可售楼盘数达399个，可售总套数45003套，其中，最受市场关注的住宅产品套数高达19997套，面积达到262.7万平方米，相比去年同期的万余套库存无疑翻番，而即使是在福州的历史上也可谓少有的高位。

那么，福州楼市近两万套高库存的背后原因是什么？近期新增数量最大的区域是哪里？新增量最大的楼盘又有哪些？

【数据对比】

据海都房网数据中心的相关数据，记者统计，2012年一季度，福州新增预售面积高达62.4万平方米，而同期签约面积却只有33.9万平方米；在新增预售套数方面，一季度达到了新增7802套可售房源，而同期签约套数则报出2928套，出现了明显的供大于求情况。其中，仓山区成交1689套（18.6万平方米），晋安区成交732套（9.1万平方米），马尾区成交222套（2.8万平方米），台江区成交157套（1.9万平方米），鼓楼区成交128套（1.6万平方米）。

即使是对比2011年一季度的成交情况，今年也有明显下滑，2011年福州一季度商品房住宅销量达到了4285套，签约面积则报收于50.5万平方米。成交套数同比下降31.67%，成交面积同比下降32.91%。

【新增供应】

在供应方面，仅仅在上周（4月16日—22日），就有四家楼盘（三盛·国际公园，世欧·王庄，中茵·上城美域，保利·香槟国际）——共计1182套房源获得了预售资格，进入福州楼市，面积达到14.8万平方米。而加上此前的数据，三盛·国际公园在一季度共有831套的放量，保利·香槟国际的放量也高达608套，这两座大盘当之无愧地被列入新增量最大的楼盘队列，由此可见晋安区仍是近期新增房源数量最大的热点区域。而随着名城银河湾共计1491套新房源的上市，马尾区的新增供应表现也极其不俗。

【户型分析】

而根据福州房管部门的数据，在市区库存可售的商品住宅中，户型90平方米以下的占23.73%，户型90~120平方米的占28.95%，户型120~144平方米的占15.65%，144平方米以上的占31.67%。这说明目前福州市区144平方米以上的大套商品房占据库存的主要席位，达到了1/3的比例。

【链接】 国内主要城市楼市库存情况

北京房地产业协会日前发布一季度北京市场成交数据，一季度北京新建商品住房成交1.8万套，同比下降14.2%，创2007年以来新低。成交均价19516元/平方米，同比下降19.4%。虽然当前成交量部分回暖，住宅可售数据环比有3%的下降幅度,但北京楼市库存量仍处高位，截至4月24日0时，当前可售套数达到8.4万套，可售面积高达1035万平方米。

而在上海和广州，住宅可售数据环比仍在小幅度上涨，其中上海可售套数为6.6万套，可售面积为969万平方米；广州可售套数为5.6万套，可售面积为720万平方米。

【高库存背后】

去化率偏低 楼市形成堆积效应

“本轮调控没有放松并仍在持续，在这种限购、限贷的双限调控模式并未改变的大前提下，无论是刚需，还是投资性需求都没有大量得以释放。也正是因为如此，造成了福州楼市去化缓慢，逐步形成一种堆积效应。”福建省社科院房地产专家徐峰表示，这是当前福州楼市拥有2万套高库存的主要原因。

福州大学房地产研究所所长王阿忠对此也表认同，他提供了研究所更早期的福房指数数据进行对比。“在2009年，即使成交量最低的月份1月也达到了18.14万平方米，而最高点7月份的数据则高达63.78万平方米。而2012年一季度福州市则保持着每月11万平方米的平均值，无疑是在低位徘徊。按照当前的去化速度，在不考虑库存量继续增长的情况下，要近20个月才能去化完成当前的库存。”

尽管3月份市场成交量有所回暖，出现“金三小阳春”，但并不足以消化当前的大量库存。而随着中央对房地产市场调控从紧的进一步表态，市场的观望情绪和堆积效应在一定时期内还将延续。

大量土地开发成熟 开发商加速推盘

回顾近几年福州土地市场的供应情况，2007年、2008年及2009年，福州的土地交易量分别为876亩、704亩和1412亩；2010年的土地交易量为3106亩，土地供应量超过前三年供应量的总和。而2011年住房用地供应总量为4312亩，其中商品住房用地1991亩。“这其中还包括超千亩位于市中心区域的土地放量，由此可见，近两年来福州市土地供应节奏明显加快，还积极推出了一些区域优越、资源丰富的优质地块。”业内人士林先生称。

“前两年是土地出让最风光的时候，这些2010年2011年出让的大量住宅用地，随着一到两年的开发周期，逐步走向成熟，产品也开始大量面向市场。”徐峰表示，进入2012年，在3月份小阳春的带动下，福州楼市迎来新的一波放量。在福州各大楼盘纷纷压轴“金三银四”之际，越来越多开发商也嗅到市场暖意，加速推盘发起强攻。

而据房管部门数据显示，即使是在今年一季度福州房地产开发投资仍保持增长。商品房开发建设力度仍然比较强劲，竣工面积增幅较大。一季度全市住宅新开工面积323.49万平方米，同比增长110.1%。一季度全市商品房竣工面积140.34万平方米，同比增长186.8%。

中心城区领跑楼市 你方唱罢我登场

前两年市中心超千亩的土地放量，开发到今天成果开始真正显现了。福州中心城区无论是新增供应量还是新推项目个数，均稳居第一。其中不仅有首次拿到预售许可证的中庚红鼎天下、世欧·王庄等占据了稀缺的地理位置，定位豪宅的项目，还有保利·香槟国际、福晟钱隆大第等大盘，随着近期楼市的回暖，高端市场也呈现出了复苏的态势，开发商都想借此机会，加快跑量速度，以回笼资金，可谓你方唱罢我登场。

据世欧地产相关人士介绍，“世欧·王庄总建筑面积在162万平方米，共有42栋超高层建筑，4月21日一经开盘，共推出370套房源，当天就去化了300余套，获取资金近8亿元。”除了王庄项目，在此前的4月15日，万科生活馆即对全城开放；而三盛·国际公园占据福州北1300亩大盘优势，持续出击；另外，位于东二环板块的保利·香槟国际，推出了“红四团”主题活动抢滩楼市，同样位于东二环区域的香开新城也将在不久的将来面市……

业内人士张先生告诉记者，当前市中心项目的集中面世，竞争激烈的同时，由于产品的稀缺性和开发运作程度较为到位，其产品销售往往不愁卖。同时，这些市中心高端产品也与外围板块的产品处于“不同值”状态，即使外围产品走低价策略，也不容易撼动中心城区的价格。“事实上，在高库存和市中心房源大量放量的前提下，对购房者而言，买房有了更多的选择空间和余地，主动权更大了，反而形成了一个入市的极佳时机。”