N本报记者 林姿

3月以来，福州楼市迎来了迅速的回暖。行至4月，楼市更是迎来推盘高峰。

然而在传统的楼市销售黄金期5月即将到来之时，楼市却面临着一波三折的情况：一方面可售住宅库存压顶，达到2万套左右；另一方面历经多时的低迷，成交在3月扭转颓势后，却在4月又出现一定下滑。

面对5月这个承上启下的节点，开发商又该如何行事，才能顶住库存压力，又能延续热销势头？

大环境——高库存之下去化渐有起色

累计近一年以来的供过于求，终于在4月份造就了福州楼市数年来难见的一场遭遇——住宅商品房库存首次超过2万套。

造成这一境遇的“推手”就是不断下滑的成交量：据海都房网（house.Nhaidu.com）数据显示，2012年第一季度总签约套数2928套，同比降幅达31.15%。签约面积同比降幅达32.41%。同比超过三成的降幅，可以看出今年要比去年更困难。

然而3月份的情形却有所改观：3月份福州总签约套数为1681套，环比增幅达到117.18%。签约面积环比增幅达到118.10%。两组数据均刷新过去9个月以来的新高。

“在3月份，随着楼市中出现明显的价格下调，楼市成交量一路飘红。但到了4月，成交却又开始下滑。截至4月23日，4月份成交量为1006套，虽也轻松过千，但日成交量低于3月水平。”业内人士林先生评价道。

喜忧参半的这一切，让传统的楼市销售黄金节点——5月行情显得扑朔迷离。

市场：推盘潮持续踊跃

面对着压顶的库存，开发商在推盘促销上开始倾尽全力：

在3月推盘“热身”后，4月14—15日，2日内六盘齐开，热销连连。随着“五一”的临近，4月21日福州楼市又迎开盘小高峰：世欧王庄、融信大卫城、泰禾红峪无一不传出销售捷报……

此后，市场中将会有更多的楼盘加快推货。据记者了解，贵安新天地、保利香槟国际、三盛托斯卡纳、博仕后公馆等项目就选择在五一期间开盘。

而从取得预售许可证的情况来看，从4月1日至今就有8个项目拿到预售入市。有业内人士就表示，3月份和4月份剩余的房源数量，“都会在5月陆续上市”。

业内人士夏先生表示，而五一前后作为传统的销售旺季，4月份的高供应量充分体现了各大项目都在争取在这个节点入市借势推售。

房源类型多样化

在去年五一前后，受到调控政策影响，许多楼盘都趁势推出刚需产品。

而与去年五一前夕相比，今年五一前的房源类型则显得更为多样：除了传统的刚需户型以外，针对改善型的超大面积或高端住宅以及低密度住宅，以及针对投资需求的商业地产也纷纷踩着小阳春的节点上市了。

如世欧王庄将加推3号楼135~172㎡超豪宅；五四北泰禾广场将加推3号楼SOHO办公；贵安新天地292~468㎡山水别院即将公开……

“去年五一，为迎合刚需置业，市场的主流产品就是倾向刚性需求和改善性需求，而今年情况大不相同，市场供应不再单一，虽然刚需盘数量仍占优势，但各种类型项目遍地开花。”

探疑调控常态化开发商务实行事

面对着压顶的库存，为何开发商不先清库存再推新，而随着时间推移，推新数量剧增？

采访中多名项目负责人告诉记者，目前的成交回暖并不意味着楼市趋好。去年第一季度各月成交多在1000~2000套，价量都处在高位；而今年则出现价量齐跌的情况，但后市却难言缓和，并更有库存增加之忧。因此早出手比晚出手更具竞争力。

在政策层面，房价还没有合理回归，调控不会放松。就目前形势来看调控常态化后，寻找合适机会投机性入市已没多少可能，各类型产品只能在现有的市场下按照开发周期入市。

业内人士夏先生认为，“目前开发商心态更加务实。如果因为楼市库存高企而拖延入市，最后只会错过时机。”在平稳的市场中，在推盘节点到来时准时开盘，让市场对新楼盘有所了解。对于那些次新楼盘来说，虽然资金链不一定紧张，但也要让楼盘保持适当的关注度。

回暖风下各类需求闻风而动

而供应总是和需求息息相关。

回顾去年，楼市里的投资性需求基本被排除，只剩下刚需“独舞”。然而今年情况却不同。

信贷方面的宽松以及部分项目的价格下调也让不少刚需提前入市。有明显价格下调的楼盘都出现了热销的景象。受其影响，部分首改需求、投资需求甚至豪宅购买者也结束观望，积压许久的需求开始爆发。因此许多项目应市而出。

另一方面，5月份都是一个关键的节点，也是传统的楼市旺季。

中原地产尹春蕾分析，虽然目前五一有所淡化，但还是有一定的承上启下的衔接作用。因此进入4月份后各大项目都在积极备战五一的节点。多数项目是在现有的优惠策略上又叠加五一暖场优惠活动，吸引眼球增加到访量。而总的方向离不开以价换量的大趋势，以期延续此前小阳春的行情。

□记者观察

随着入市的项目增多，推盘量及优惠力度也会加大。

借助五一开发商会推出更多的优惠措施，加上贷款的相对宽松，会在一定程度上刺激购房需求的释放，因此相对一季度，下阶段成交量或将出现稳中略升的局面。

而另一方面，历经调控和开发商营销把戏层层考验的购房者，如今更加理性，原先价格松动就能热卖的情况已经出现变化，产品的性价比更受重视。而楼市的火热也只是集中在几个重点项目中，并非全盘欣欣向荣。

在有限的需求下，供应量却在猛增，接下来注定要有一场激烈的“需求之争”。

“五一”开盘优惠一览

中庚帝国大苑、中庚城、中庚香山春天三盘力举 巨惠迎五一

融侨集团 五一亲子嘉年华活动

建发领第90㎡开盘在即，天镜湾90㎡新品开盘在即，现正对外认筹中；“日进千金”计

划启动，认筹即享每日赚1000元活动

博仕后公馆5楼73~128㎡揽江高层五一开盘248套

另4月28日—5月2日，博仕后时代购物广场举办海峡两岸美食节

三盛托斯卡纳 88号楼高层29日开盘

贵安新天地低密度住宅月底开盘

世茂御龙湾 五一期间瞰江高层70㎡两房、130㎡四房公开

融侨观澜 4月29日公开选房

“五一”福州楼市购房需求调查

从3月起，福州各大楼盘都加快了推盘速度。而到了4月，推盘项目有增无减，而在开发商“以价换量”的攻势之下，许多购房者结束观望选择入市，因此金三银四成交节节攀升。

接下来，作为楼市传统旺季的五一假期临近，推盘量更是掀起一阵高潮。与此同时，楼市中优惠促销风盛行。

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