N本报记者 许爱琼 洪德木

本报讯 莆田市提高普通住房价格标准，调整为7000元/㎡以下(含7000元)，享受优惠政策的普通住房要同时满足三个条件。4月26日莆田有关部门公布这一新标准，本报第一时间作了报道。新标准对购房者和卖房方有什么影响？这是否是当地政府的救市之举？昨日，莆田市住建局、莆田市地方税务局及业内人士对此详细解读。记者了解到，这次调整，市民在购房时可少交一些契税，开发商在土地增值税预征方面也能暂时少交款项。新标准的影响有延后期，预计在一两年后显现。

市场：商品房待售面积大幅增加

记者从莆田市住建局了解到，今年第一季度，莆田市商品住房批准面积为30.77万m，与去年相比下降了29.22%，这也是自2010年4月份当地房产调控新政出台以来首次出现下降现象。莆田市统计局数据显示，第一季度全市商品住房待售面积为81.98万㎡，其中，住宅类商品住房待售面积为40.44万㎡，比上年同期增长了77.1%。

业内人士分析，第一季度，全市住宅类商品房库存量处于一直增加的情况，而全市商品房销售面积为36.20万㎡，较去年同期比降21.54%。

在多位专家看来，这次政府调整普通住房，与救市无关，鼓励刚需购房才是这次调整的重要原因，新标准对于中低端购房者是一个利好消息。君胜房地产营销策划有限公司总经理陈金胜就认为：“在目前莆田市场环境下，刚性购房群体显然成了市场主力。”

享受优惠政策以备案时间为准

新标准出台后，有市民对具体的时间节点不解，比如4月19日之前买的房子，目前还没交房，纳税是沿用原有标准还是使用新标准？记者从莆田市住建局房地产业科、莆田市地税局了解到，界定是否使用新标准纳税，享受普通商品住房缴纳契税优惠，以市民买房备案的时间为基准。也就是说，4月19日之后买房备案的市民才可以享受到契税优惠，在4月19日之前签订购房合同，即使还未交房缴纳购房契税，也仍沿用原先标准进行纳税。

市民：倾向中低价位楼盘

新标准自颁布之日起施行。这次调整，最大的改变是在实际成交价格上。享受优惠政策的普通商品住房要同时满足三项条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144㎡以下(含144㎡)；实际成交价格市中心区(荔城区、城厢区)在7000元/㎡以下(含7000元)，涵江区、秀屿区在6000元/㎡以下(含6000元)。

作为现如今市场主力的刚需购房群体，他们把买房预算看得很重要，在买房支出上，会很慎重地考虑各种因素，因此，在此次优惠政策出台之后，这部分群体将会更倾向于购买7000元/㎡以下的房子，以此来减少购房成本的支出。

优惠政策出台之后的第一个销售节点是五一节，莆田市多个楼盘也恰逢在此时开盘。在市区一起价低于7000元/㎡的售楼处，市民林女士对记者说，自己在几天前已经看过房子了，也做了意向登记，听说开盘起价是6889元/㎡，还算满意，“优惠之后，最终还是订了一套单价低于7000元的房子，虽然楼层低了点，但少交了各种费用，还是挺合算的。”

开发商：符合新标准房源不多

在商品房供应减少、库存却一直增加的情况下，这次调整普通住房标准，或许能给莆田市场带来新的希望。不过，业内对新标准出台后的市场预期比较保守，认为新标准的影响有个延后期，不会在短时间内产生影响，而是在一两年后呈现，且目前同时符合三个条件的房源也并不算多。记者调查发现，标准提高后，中心城区内同时符合三个标准的数量确实较少。比如，在中心地段一些楼盘，打出起价7000元/㎡的宣传口号，但事实上只是其中的几套小户型房源是这个价格。

在谈到此次优惠政策的出台对开发商楼盘销量有何促进时，市区一楼盘负责人欧先生坦言，现在莆田市中心均价低于7000元/㎡的房子并不多，即使有，因为楼层位置以及户型设计等原因，大部分的消费者也一时难以接受。以实际成交价格7000元/㎡来划定界线，能激发市场上潜在的购房人群，但能够享受到优惠的还是会偏少，除了部分新开的楼盘价格会比较低外，市场上绝大部分的楼盘单价还是在7000元/㎡以上，购买这些房子，消费者依然难以享受到买房契税优惠，并不会加快他们的购房选择。

“当然，因为这项优惠政策的出台，开发商在接下来的销售中，在不触及盈利的情况下，他们可能会以此为卖点，做7000元/㎡以下的楼盘促销销售，可以少交一半的购房契税，这对买房预算不多的人来说，也算是省了一大笔支出。”欧先生介绍。

新标准对纳税有什么影响？

采访中，一些业内人士还分析，新标准对买卖房双方在纳税方面，影响不一，主要是契税方面可享受一些优惠。

契税：同等条件购房可省不少钱

莆田地税局税政一科有关人士解释，在确定同时满足三个条件的前提下，如果是家庭首套普通住宅，90㎡以下的可享受契税优惠，即缴纳1%的契税。90~144㎡的，缴纳1.5%的契税。非普通住房，则按3%的标准缴纳。这也意味着，如果购买同样条件的首套房，市民在契税方面可省下不少钱。

比如，黄先生在市区购买家庭首套房，同样是建筑容积率1.0以上、140㎡、实际成交价6500元/㎡，在之前，要缴纳的契税是：6500×140×3%=27300元。现在，他所需缴纳的契税是：

6500×140×1.5%=13650元。他可省下的契税是：27300-13650=13650元。

营业税：和原有标准区别不大

这次调整普通住房标准，对于个人住房转让营业税，影响同样不大。据介绍，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售的，如果是普通住房则免征营业税，如果是非普通住房，则按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。