N本报记者 洪德木

来自莆田市住建局以及莆田市统计局数据显示，在刚刚过去的4月份，莆田房地产市场上楼盘成交总量为775套，比3月份的总成交量少了106套，楼盘总成交面积为8.28万㎡，环比下降了17.2%，与此相反的是，在4月份楼盘的成交价格中，全市楼盘整体均价较3月有所回升，官方网站显示为6741元/㎡，环比增加了420元/㎡。另一方面，1—4月份，全市住宅类商品房待售面积与去年同期相比则是上升了79.49%，商品住宅类新开工面积与去年同期相比下降了19.7%。“量跌价升”正是4月份莆田楼市的特点。去化量多、待售面积增加、新开工面积减少，显示出了市场楼盘储存量越来越多，开发商推盘预期减弱的实际状况。

4月份成交775套房价不跌反升

全国房地产市场方面，中国指数研究院5月2日发布的《2012年4月中国房地产指数系统百城价格指数》调查数据显示，2012年4月全国100个城市住宅平均价格环比下跌0.34%，其中29个城市环比上涨，71个城市环比下跌。与2011年4月份相比，2012年4月百城住宅价格同比下降了0.71%，是“百城价格指数”自2011年6月公布同比涨跌幅数据以来首次出现同比下跌现象。有业内人士认为，全国楼市中，调控政策执行两年来在抑制投资方面效果明显，但是市场大量的刚性需求存在释放预期，楼市正进入新一轮“博弈期”。一方面购房者希望房价进一步下降，另一方面开发商仍存幻想继续扛价，更有部分开发商趁销售旺季到来时机，表面上打折降价促销，暗地里则是逆市涨价。

在本地市场上，4月份莆田楼市并没有如大多数市民所希望的那样价格有所下降，反而有所上升，整体出现了“量跌价升”特点。业内人士认为，这恰恰显示出了开发商希望借助假日销售旺季来临之时暗地里涨价与本地市民理性购房的市场状态。具体数据方面，4月份全市楼盘成交面积为8.28万㎡，环比（3月份成交面积10万㎡）下跌了17.2%，全市楼盘销量为775套，比3月份的881套减少了106套之多。与此同时，记者注意到，4月份全市的楼盘促销力度均有所放缓，且改为以维护业主关系的亲情活动为主，亲子运动、社区休闲钓鱼等促进业主之间关系融洽的营销活动则较为常见。对此，莆田业内人士张女士分析，在本地现在较为平淡的楼市中，在4月份乃至4月份之前，都会为五一节期间的大营销活动造势，等待在5月份的销售旺季入市。因此，4月份的销量有所下降较为正常，在4月份月末一波开盘热的带动下，其成交的数量有可能会在5月份备案中体现出来，那时成交量或将会大大超过4月份的成交量。

楼盘价格方面，据莆田市住建局官方网站数据显示，4月份，莆田全市楼盘均价为6741元/㎡，环比上升了6.64%，这是在持续了4个月的楼市均价下跌之后的首次回暖上升。对此，莆田业内人士吴先生分析，4月份距离五一假日的销售旺季时间点最近，虽然表面上市场降价促销愈演愈烈，这只是吸引购房者入市咨询的方式之一，实际上大部分开发商均对即将到来的销售旺季抱有很大的信心，因此，会在营销方式上采取“明降暗升”的策略应对市场，例如市区一楼盘项目，对外宣称在推盘中每平方米降价接近2000元，而在实际成交中，其成交均价依然高达8774元/㎡。

房企拿地谨慎开发步步为营

据市统计局数据显示，1—4月份，我市住宅类房地产开发投资完成额为34.97亿元，同比上涨了44%，其中，4月单月投资完成额为8.28亿元，虽然宏观调控政策持续执行，但莆田城市所具备的发展潜力、发展后劲依然被众多开发商一致看好，对已获得的项目积极参与投资开发。在住宅新开工面积方面，1—4月份，我市住宅类商品住房新开工面积为128.99万㎡，同比下降了19.7%，其中，4月单月住宅类商品住房新开工面积为17.21万㎡。住宅类商品房待售面积方面，1—4月份，我市住宅类商品房待售面积为40.18万㎡，同比增长了79.5%，其中，持续时间在1年以上的商品住房待售面积为28.03万㎡，持续时间在1年之内的为12.14万㎡，值得注意的是，1—3月份，我市住宅类商品房待售面积则为40.44万㎡，即4月单月的商品房待售面积大大减少，楼盘去化量有所增加。对此，业内人士陈金胜认为，新开工面积仅为17.21万㎡，如果在市场较好的时候，这数据仅仅相当于一个较大点的楼盘项目投资开发量，新开工面积的减少，显示出了本地开发商对楼市后期的判断持谨慎态度，“快速回笼资金并且以现金为王”将成为这个时期房地产企业主要的运营方式。

土地一级市场方面，根据市国土局官方数据统计显示，4月份，全市共推出九幅土地，其中七幅为工业用地，一幅为工矿仓储用地-仓储用地，仅有一幅是住宅用地，土地面积为62049.04㎡，并于5月8日被福建长盛投资实业所摘得。据企业相关负责人介绍，此地块将会建成面积约为93亩的别墅区，计划在三年内之后面市。对此，莆田业内人士林先生认为，从近几个月的土地市场来看，虽然会零零散散地推出部分地块，但从实际成交的情况分析，并不会加大未来的楼盘存量，对住宅市场影响很小。开发商方面，现如今最大的希望是提升现有楼盘的去化率，在去化量还未达到预期目标的时候，并不会在一级市场上做过多的拿地准备，这在刚刚过去的5月8日的拍地现场仅有一家开发商的情况之中可见一斑。

“限购限贷”反弹未必能得手

在4月份的莆田楼市中，“价涨量微跌”似乎在试探着市场的反应情况，一方面，开发商通过各种销售策略来达到提高楼盘去化量的目的，同时又对销售旺季的来临抱有信心，纷纷减少了降价策略，在放出少量低价房源做足噱头的同时，悄悄地把其余部分提高至原来价位。成交量方面，3月份的881套以及4月份的775套相比今年头两个月的销量增加了很多，表面上看，这确实称得上是一轮真刀实枪的“回暖”。

当然，熟知房地产市场的人士轻而易举就可以看出，这是在这一轮楼市僵局中的买卖双方相互退让的表现。一方面，从2010年开始调控至今，经过长达两年的苦等之后，部分刚需逐渐入手楼市；同时，在开发商方面，由于“库存”和“资金链”的双重重压，有些楼盘渐渐“扛不起”，开始卖力促销“以价换量”，再加上银行房贷门槛有所降低，在这样的市场作用下，成交量回暖似乎是显而易见的事。楼市成交短期回暖以及楼盘均价提升或许会让不少买房人担心房价是否会开始反弹。其实，根据历史经验来看，暂时交易量“回暖”并不是真正楼市的回暖，因为楼市火爆仍需要投资客的重新活跃，但“限购限贷”等政策直接浇灭了这一“希望”。虽然目前银行支持首次置业的买房人群，但从总体的经济层面上分析，银行信贷依然偏紧，这种情况下，依靠刚性需求买房或者是部分二次置业人群换房的释放力量，楼市不可能有大的反弹，真正的“市场回暖”还需要长时间的观察。