N本报记者 林姿

在经历了2月的回暖、3月的“小阳春”之后，4月的市场却明显后劲不足。

作为目前支撑楼市的主力军，刚需客群在创下今年销售新高后终于出现疲软苗头。

而另一方面，借助此前小阳春的销售热潮，许多改善型项目、高端项目纷纷试水入市。一时间，原本刚需盘占据绝对地位的楼市百花齐放。

在刚需之后，谁能继续捧红楼市，小阳春是否可以进行到底？市场中有太多的悬念亟待解答。

【现象】楼市成交稳中有降

2012年春节后，福州楼市迎来一波意料之外的小高潮。

刚需楼盘持续发力，从2月的复苏到3月的升温，销量节节攀升。而到了4月，房企的降价促销虽然依旧在继续，但取得的效果却远不如节后的两月。楼市的行情并未在3月的基础上有所攀升，反而逊色很多。而这种下滑趋势在5月表现得更为明显。

据海都房网数据统计，2012年2月福州住宅成交774套，成交面积为89105m；3月福州住宅成交就骤升至1681套，成交面积达194345m；而4月份则趋于平稳，住宅成交1353套，环比跌幅为19.51%，成交面积报出148472㎡，环比跌幅为23.60%。

而刚刚过去的五一小长假销量亦不尽如人意，签约套数只有109套，为5年来同期最低。此外，5月前两周住宅成交709套，也远不及3月份的红火。

营销中心人气减低

除了数据上的不断下滑，原本一片火热的售楼部人气也有所下跌。

据金山一楼盘置业顾问介绍，“春节期间，楼盘的人气开始转旺，2、3月份两次加推都卖得不错，尤其是三房的刚需户型更是受到了热捧。但进入4月，售楼处人气开始走低，销售也有所回落。”

而在市场中的购房者数量逐渐减少，成交稳中有降的情况面前，许多开发商十分默契地选择了少量多推的策略。

如泰禾红峪的品质婚房3月17日开盘后，紧接着4月2日、4月21日加推；阳光城领海3月24日开盘后3月28日立即加推，4月15日再次开盘；融信大卫城3月17日开盘，3月24日加推，4月21日再次开盘……

对此，一业内人士表示，“这样既可以延续前期推盘反响不错的好势头，也能缩短蓄水时间快速消化，避免在不断下滑的楼市中失去意向客户。”

【调查】高端项目扎堆入市

隐藏在楼市成交下滑人气下跌背后的，则是“清一色”刚需市场的新变化。

据海都房网统计，3月开盘的楼盘是福晟钱隆城、融信大卫城、泰禾红峪、世欧上江城、贵安新天地、三盛国际公园；4月则是融侨宜家、融侨观澜、名城银河湾、五四北泰禾广场、阳光城领海、海西佰悦城、三盛托斯卡纳、融信大卫城、世欧王庄。针对改善型的大户型和投资刚需的商业SO⁃HO比重明显增大。

行至5月份，更多的高端项目以及豪宅也加快了预约的步伐。如融侨外滩推出10新品190~210m府邸；宏汇蝶泉湾推出346~1192m联排/独栋；贵安新天地292~468m低密度联排住宅即将开盘；正荣润城107~126m纯复式保留单元臻品发售；龙旺康桥丹堤精工样板房开放，顺势推出187~450m世族围院……

纯新高端项目也开始前期预热造势：北江滨CBD万科金域中央128~144m启动优惠预约；海峡金融街阳光凡尔赛宫项目开启媒体见面会；南江滨高端住宅中庚红鼎天下也将面市……

从中不难看出，与之前几个月刚需楼盘一枝独大的局面不同，从4月起，改善型项目推盘量出现明显增长，而到了5月份，高端住宅以及低密度住宅，以及针对投资需求的商业地产也在纷纷试水，且呈现出密集入市的局面。

刚需项目面积由小增大

在高端项目扎堆上市之余，原先以80~120m刚需面积为主打的项目，也在近两个月一次次加推中不断增大销售面积段。

闽侯板块主打刚需的福晟钱隆城在3月份推出的面积段为35~88m，而5月份开盘推出的则是64~139m；三盛国际公园3月份加推90~160m公园大邸，目前加推的为长岛区“峰景”奢宅140~160m；世欧澜山前几月推出的房源为120~150m，目前主推超大面积的中澜海240m平层王座；此前一直主推高层项目的世茂御龙湾也为其高端产品上游墅项目做推广；三盛托斯卡纳3、4月份主推高层，进入5月份后300~600m一线阅湖系联院新品登场。

此外许多刚需盘在经历前几个月近乎疯狂的强推和销售后，也暂告一段落。如融侨宜家、阳光城新界、融信大卫城等大多进入扫尾阶段，泰禾红峪亦展开最后一批62~111m婚房的预约。

业内人士夏先生表示，从4月份的加推楼盘来看，经过这段时间的快速去化，适合刚需的产品存量大幅缩减，改善型楼盘的推盘节奏明显加快。

【释疑】刚需冲高回落

在3月刚需产品的爆发式成交后，4月的楼市成交出现了明显的冲高回落的走势，楼市中的刚需购房人群数量开始出现萎缩。

天知营销副总陈洪兴认为，主要是由于积压的刚需在3月集中释放后，后市增长乏力。4月份楼市成交的下滑是因为3月份的销量太好，而包括信贷政策的松动、适应市场的刚需房源供应量短期内出现井喷、被压制近一年的需求的集中爆发，以及去年第四季度认购量转为成交量的滞后性等也造成了小阳春的释放。

特别是历经3、4月份的高销量，刚需房源供应量出现大幅回落，这也在一定程度上促使成交的走低。

而业内人士林先生则表示，刚需都是一波一波释放，只有遇到降至心理价位的价格才会出手，其余的依旧还在观望等待降价。春节后的这一波促销优惠很明显已经触及开发商成本底线，因此从市场面看来，优惠并未出现更多松动。而期待更深层次降价的刚需也依旧在观望。而刚需对价格较为敏感，对成交最为关键的价格并未出现明显回落，回暖动力不足。

回暖风下，各项目应时入市

“4月末随着市场刚需产品的冲高回落，部分房企也开始将火力重点转向改善型需求”，世欧地产营销总监苏小斌指出，“5月房企开始加大推盘，也将眼光瞄准改善需求出击。”

此外，上一阶段的成交回暖并不意味着后市趋好。2011年第一季度各月成交多在1000~2000套，价量都处在高位；而今年则出现价量齐跌的情况，更有库存增加之忧。因此早出手比晚出手更具竞争力。

另一方面，目前开发商心态十分务实，拖延上市或寻找机会投机性入市的可能性极低，各产品只能按照周期入市。而目前市场后市不明，如果一味拖延可能也会延误上市时机。

就目前情况看，回暖潮之下部分改善型客户甚至高端客户也开始结束观望入市，让试水上市的一部分高端项目也取得了不错的销售成绩，这让更多的高端项目看到了上市的希望。

【后市】改善需求或“接力”刚需成交？

刚需的释放，让金三银四的楼市一片火热。但随着刚性需求开始出现疲软，市场中许多人都期待着改善型需求、高端需求以及商业投资客能够接棒刚需，将楼市小阳春持续。

对于福州楼市而言，这种期待究竟可否实现？本报记者采访了多名业内人士，以求厘清楼市未来走向。

天知营销副总陈洪兴：刚需仍将是主力

尽管中高端楼盘的数量呈现增多态势，但仍然不是市场主流和趋势。目前市场仍然是以“自住需求”为主导的市场。改善型需求并不能改变当前楼市的格局。

当前政策调控导向仍然是保“刚需”，改善型需求仍然还没有得到政策方面鼓励入市。在限购政策未松动的背景下，改善需求能否顺利接棒仍有较大的不确定性。

中原地产尹春蕾：加大优惠 刚需还将入市

从目前成交冲高回落来看，其实市场并没有大幅回暖，前景仍没有那么乐观。适合的价格仍是带动刚需入市的关键。

而上半年还有端午一个节点。在去年5月底至端午小长假，楼市的销售出现了一波小高峰，因此不排除会有项目赶在这期间入市。再加上5月底住交会举办，如能借此机会加大项目的优惠力度及推广力度，成交量还有望攀升。

世欧地产营销总监苏小斌：改善型需求入市还看项目

经过这段时间的快速去化，适合刚需的产品存量大幅缩减。在此背景下，自限购以来长期处于压抑状态的中高端项目迎来入市最佳时机。

而福州的改善型需求十分旺盛，特别是八县市一贯有来福州置业的传统，也是支撑起福州楼市的主力。但高端项目受价格及政策影响相对小一些。高端客户的需求更注重开发商的实力，品牌的美誉度，产品设计的细节，区位环境等。因此高端项目入市只能依靠其品牌品质方能取胜。