N本报记者 邱岩

近日，福州市国土资源局发布今年第二次公开出让国有建设用地使用权的公告。

其中，2012-02号地块为纯住宅地块，这意味着，沉寂了11个月的住宅用地市场，将再度引发关注。

值此住宅楼市前景扑朔，土地市场一度低迷的特殊时期，福州市重启住宅用地出让，原因究竟有哪些？作为2012年第二次土地公开出让，又有什么特别的意义？

为此，本报记者采访了多位业内人士，为你全面解读！

事件回顾：6月将公开出让三幅地块

5月22日，福州市国土局在《关于2012年第二次公开出让国有建设用地使用权的公告》中指出，今年6月份将公开出让福州市区三幅国有建设用地使用权，包括一块纯住宅用地（宗地2012-02号地块），一块商服用地（2012-04号地块），以及一块商住用地（2012-03号地块）。

据了解，宗地2012-02号地块位于仓山区金山医院南侧、万达广场北侧，面积为39050m（58.58亩），土地用途为纯住宅用地，起始价为45000万元。公告同时指出，该地块将按住宅总建筑面积的10%配建公租房，分为套型建筑面积45平方米、50平方米两种户型。配建公租房回购单价按该地块成交楼面地价+建安成本（3000元/平方米）+3%的利润确定。

宗地2012-03号地块，位于台江区江滨大道北侧（鳌峰片区U地块），土地面积9862平方米（14.79亩），土地用途为商服用地（商务办公），起始价为11900万元。值得一提的是，该地块申请人须为在福建省有实质投资的台资企业，其所属集团或关联方须为在台湾地区上市的金融控股公司。

宗地2012-04号地块，位于仓山区首山路东侧，省司法学校北侧，面积为13704平方米（20.56亩），土地用途为商服、住宅用地，起始价为13400万元。

幕后有故事：一降再降 02号地块第三次“露脸”

此次公开出让的三幅地块中，宗地2012-02号地块的去向无疑最引人注目。

据海都房网（house.nhai⁃du.com）土地数据中心显示，该地块已是第三次出现在土地市场上，前两次分别为2011-21号地块与2011-37号地块。

其中，2011-21号地块原定计划于2011年7月11日拍卖，起始价为58600万元（楼面价约6524元/平方米），但因竞买人不足三人，最终流拍，并转为挂牌出让，成为2011年首幅流拍地块。

随后，2011年12月29日，福州市国土局再发公告，拟将该地块再度出让，编号为2011-37号地块，并实行用地预申请制度，起始价降为50000万元（楼面价约5567元/m），但不久后又陷入沉寂。

而此番该地块以宗地2012-02号之名再度入市，起始价也同时降到了45000万元（楼面价约5010元/平方米），比首次拍卖下降了13600万元，降幅为23%。同时，地块内的公租房回购单价也更加合理，充分考虑到开发商的开发成本与利润比例。

解读：

“平心而论，2012-2号地块的地段、配套都具有相当潜力，且地块面积较小，总价在连续两次降价后也达到了颇具吸引力的价位，由此可知，这次政府再度推出这幅地块，应该是做足了准备。”中原地产尹春蕾表示，去年7月份该地块的流拍，出乎不少业内人士的意料之外，也开启了十一个月以来的“纯住宅地块供应荒”，而这次一旦成功出让，无疑将为2012年的住宅地块供应开个好头。

天知营销副总陈洪兴则为记者算了一笔账：以起始价来算，结合开发商的资金成本、建安成本、税费成本、营销成本以及其他成本，该地块的总体开发成本应在10000元/平方米左右，而目前仓山万达附近的楼盘均价为12000元/平方米~13000元/平方米，“所以按照这个市场价，拿地的开发商还是有利可图的，但溢价率预计不会太高，大家都有自己的成本预算控制”。

“地块在连续流拍后，自降身价再拿出来卖，这种情况在过去的福州土地市场上也有出现过，但最终也大都在后期成功出让，所以这一次02号地块的拍卖结果还是让人期待的，”福州大学房地产研究所所长王阿忠亦如是说。

形式有变化：11个月后土地市场再现“拍卖”

此外，记者也观察到，不仅是纯住宅地块在时隔十一个月之后再度被推出，同时也是时隔十一个月之后，土地再度以“拍卖”形式公开出让。

记者从福州市国土资源局的网站上看到，最近一次在土地出让公告中明确提出竞拍形式为“拍卖”的地块是2011-25号地块，公告发出时间为2011年6月24日，然而，2011年7月10日，国土局再发通知，称该地块“暂缓出让”，从此至今的十一个月期间，福州市均是以“挂牌”形式出让地块。

而在本次出让公告中，2012-02号地块与2012-04号地块都是以“拍卖”形式出让，这一变化，也引来不少业内人士的联想。

解读：

“众所周知，通常在竞拍人数不足，或是地块本身参与竞拍门槛较多的情况下，才会使用挂牌形式，自去年下半年以来，福州楼市趋势一路下行，可售房源库存量增多，开发商忙于去化库存，回笼资金，拿地意愿较低，导致部分地块流拍，而更多的大面积地块则是以挂牌形式低价出让，2012-01号地块就是例证。”福州一知名营销代理公司负责人谈道，此番以“拍卖”形式推出02号地块与04号地块，也预示着市场对这两块地成功出让的信心。

地块有文章：小幅低总价试探意图明显

另一方面，本次所公开出让的土地中，宗地2012-02号地块面积最大，为58.58亩，45000万元起始价也为三幅地块中最高；宗地2012-03号地块面积为14.79亩，起始价为11900万元，为三幅地块中最低；宗地2012-04号地块面积为20.56亩，起始价为13400万元。

由此可见，在这一轮土地拍卖中，已经看不到过去动辄10亿元、面积超百亩的“大手笔了”。

解读：

“本次土地出让所推出的都是面积较小、总价较低、地段较好的地块，这也大大降低了拿地门槛，从而鼓励更多开发商参与竞拍。”尹春蕾告诉记者，这都说明本轮土地拍卖十分明显的“试水”意图，尤其是纯住宅地块。

“为此，此次拍卖的时机也十分合适，一方面是市场成交量处于稳定期，各楼盘都有不错的去化量，开发商资金得到一定回笼。”王阿忠说，另一方面则是近期在政策面上又出现存准率下调等利好信号，开发商对未来调控政策的预期有所上升，在这种环境与时机下，本轮拍卖结果将成为今年土地市场，尤其是住宅土地市场的风向标。

后市有动作：

将有更多地块出让东部将成土地市场新舞台

2012年3月19日，福州市国土局发布了2012年度住房用地供应计划，商品住房用地总计划供应面积为103公顷（约1545亩），其中中小套型商品住房用地为72.1公顷，其他商品住房用地为30.9公顷。

与之相比，今年截至目前的住宅土地供应量可谓“小荷才露尖尖角”，下一步预计将有更多的土地入市。

解读：

“估计今年土地市场的主要出让方向将会在东部”。尹春蕾表示，目前福州西部地区的土地储量已经越来越有限，而随着马尾新城规划建设的全面铺开，更多的东部土地将于下半年应运而出。

对此，陈洪兴补充道：“东部不少土地已经被收储，未来在这些板块出让的地块很可能是面积大、单价低，只要有10％以上的利润空间，开发商都愿意接手，但从今年的市场形势来看，溢价率不会太高。”

□链接 2012年福州第二次

土地出让全程测评

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