N本报记者 林姿

经历了“金三银四”的扎堆上市抢跑之后，随着5月将尽，福州楼市并未延续此前火热态势，反而表现出“退烧”迹象：开发商的推盘节奏明显放缓，新增房源大幅回落。

然而库存房源依旧高达18700套之多，因此开发商虽保守推盘，但在营销活动楼盘造势上却不遗余力——

如此反常的市场行情，再度引发关注：传统“淡六”究竟何去何从？

市场新增房源快速回落供应仍处高位

在“金三银四”楼市供应量节节攀升后，红五月似乎后劲不足，新增房源出现快速回落。

据海都房网数据统计，5月至今仅有7个楼盘获得预售，甚至在5月第二周仅一个楼盘获预售。而在3、4月份，几乎每月都有十几个楼盘获得预售。截至5月30日，福州5月新增房源预售面积为101673.29平方米，环比减少74.09%；上网套数1403套，环比减少59.45%。其中住宅仅595套，其余近六成为车位。

此外，5月的开盘加推项目数量也出现大幅下滑，4月单个周末多盘齐开的盛况不再。其1788套的新房上市量环比4月的2588套，减少三成。

而随之而来的6月则更为平静。据海都房网统计，6月预计开盘项目仅5个，与5月11个项目的开盘量相差甚远。此外，明确表示在6月加推的楼盘也寥寥无几。

开盘加推量快速回落，但市场中可售房源的存量却未现明显下滑。据统计，6月在售项目有83个，与4、5月几乎持平。据福州市交易登记中心数据显示，目前福州可售住宅18701套，库存仍然庞大。业内人士表示：“虽然新增房源数量减少，但市场中库存依旧高企，如何去化仍是个难题。”

应对营销活动+促销优惠周周不断

面对着依旧高企的库存，虽然开发商推盘趋于保守，但市场中的营销活动却有增无减，力图在众楼盘中脱颖而出。

如上周末，香开新城亮相；万科金域中央样板房开放；融信澜郡邀请亚洲最美瑜伽皇后母其弥雅现场教学；保利香槟国际红四团“80后”记忆SHOW开播；正祥花熙谷奥迪名车与宠物秀华丽上演；阳光凡尔赛宫举办“TOP世界亿万级皇室珠宝展”……据记者了解，随着6月临近，每个周末各个楼盘的营销活动层出不穷。

值得关注的是，优惠促销也不少：泰禾红峪经典楼王，即日预约可享受1688元/日累计优惠，最高优惠5万元；融侨观邸新品即日起预约最高享3万元抵20万元优惠……此外，还有更多的楼盘如融信澜郡、融侨观澜、中庚香山春天等，选择以“新品上市”的形式接受预约吸引人气。

一楼盘营销经理林先生告诉记者：“就算暂无加推或开盘计划，依旧还要以活动带动人气，在市场中保持曝光度，以优惠特惠拉拢客户，避免流失意向客户。”

解析供应高峰间歇期+政策频微调 房企休整观望

智恒营销吴剑平认为，3、4月份小阳春的推盘高峰中，具备能力的楼盘都趁势开了。面对下半年市场的不确定性，房企也需要一段时间休整，谋划下半年的销售策略。

而6月推盘转淡，也是楼市“金三银四”热潮后暂时平静的必然。在前一阶段供应井喷后，旧的房源都需要一段时间慢慢消化，而项目也需要一段时间建设才能酝酿下一波的推盘高潮。至于开盘出现暂时的断档也与部分项目此前对于市场预期悲观放缓建设有关，导致目前工期跟不上新一轮开盘加推的节点。

另一方面，近期的政策“微调风”也是开发商推盘意愿转淡的重要因素。

中原地产资源中心市场研究部经理尹春蕾分析认为，“在目前看来，近期各地微调声音不绝于耳，而国家宏观经济政策面也在发生一定的变化，都从一定程度上引发了市场的观望。特别是福州限购政策一直执行得很严，所以市场对政策预调微调的预期明显增强，开发商也都希望在一个更有利的节点来推出项目。”

因此，在经过推盘小高峰及刚需阶段性释放后，开发商在推盘节点的选择上将更为谨慎。

以活动带人气 旺场促销售

即便开发商放慢脚步等待或观望，手中的动作却一刻也不能停。在白热化的竞争中，保持一定的市场热度才不致被购房者遗忘。

一楼盘营销经理林先生表示，“按照47周以来最高的628套周成交量计算，就算再无新增房源，目前超18000套库存也要花费近30周才可消化。”在库存去化乏力的前提下，用活动带动人气，以特价走量则是撬动目前刚需市场的主要策略。

据业内人士陈先生介绍，从今年3、4月份总体成交上涨来看，不少开发商尝到了以活动促人气，以优惠带动销售的甜头。而接下来天气渐热，开发商也希望继续通过精彩的营销活动来吸引关注，力促购房者走出家门走进营销中心，出手购房。

尹春蕾表示，分析近期购房者心态可以看出，现阶段购房者中看跌楼市的比例明显减少，加之市场上的资金流动性相对之前有所宽松，潜在需求者都在伺机而动，遇到适合的房源，可随时出手的购房群体占比明显增多。

针对这样的市场心态，目前市场中的活动还是以提升人气和优惠为主，以特价、优惠来留住客户，带动人气促进销售。

后市加快走量为主

据记者了解，目前市场上预约的项目如融信澜郡、中庚红鼎天下、万科金御中央、鼓楼里等等，大部分都会在6、7月份推出，因此在短暂的低潮后还会出现一波推盘小高峰。

众多待入市的项目加上急速消耗的刚需，大量供应背后意味着激烈的竞争。

尹春蕾认为，5月的成交已经创下限购后的阶段性新高，6月具体成交情况还是要看以价换量的优惠力度以及政策等情况而定。

业内人士陈先生表示，“随着3月份以来刚需购房者不断出手，刚需消化量不断递减，置业者已经对开发商的打折促销诸多手段呈现疲态。开发商如果不能在房价上降到置业者的心理价位，那么6月就有可能歇菜。”

因此，基于目前房价合理回归是此次调控的宗旨，楼市库存压力依旧很大，促销仍是市场的主基调，开发商以价换量的心态短期内将不会改变。