本期嘉宾： 福州大学房地产研究所所长 王阿忠
福晟集团常务副总裁 何建华
凯景集团总裁 江映辉
业内人士 林先生
主持人：本报记者 林姿
6月初的楼市，各种利好此起彼伏：
量价齐升的“红五月”一洗往日楼市阴霾。与此同时，在稳增长的背景下，多个地方“微调楼市政策”闯关成功，进一步加剧了市场对楼市回暖、调控松动的预期。
而持续紧缩的货币政策也再次发出适度宽松的微调信号：继存准率连续三次下调后，6月7日，央行宣布金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点，同时这也是三年半来央行首次降息。此后，公积金贷款利率也相应调整。银监会也对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重……
一系列变化之下，房地产这个涉及上下游五十多个行业，以及国民经济增长主要支柱之一的产业又再度被推至风口浪尖。
当前，正处于房地产市场调控的关键期、敏感期，各种政策相互影响交织，自然引发了关于未来楼市走向的诸多猜想——
楼市调控真的会放松吗？房价会再次暴涨吗？对此，本报记者采访了长期研究房地产市场政策和发展的专家和业内人士，请他们对稳增长背景下，楼市调控政策的趋势进行分析探讨。
焦点1 楼市将迎来逆转？
主持人：楼市一向对各种政策变化极为敏感，在国家稳增长的环境下，作为拉动经济增长排头兵的房地产行业，是否会因金融政策的适度宽松，从而迎来逆转，彻底走出低谷？
王阿忠：楼市是否向好取决于多方面因素。但就房地产市场而言，这样的政策虽有利好，但不会产生太大影响：首先，此次降息并不是针对房地产市场；其次，淡市状况是消费者对市场信心不足观望市场决定的，此次利率调整不能在房地产的源头上起作用；再次，这一政策并不能从根本上解决市场上的资金短缺问题，楼市库存依旧高企，因此利好有限，彻底逆转尚待时日。
江映辉：对于市场而言，目前的问题主要是销售缓慢，现金流大幅减少，并且第二套住房的房贷政策还没有改变，因此让楼市回暖不是一条降息的政策就能起到根本作用。但是，降息可以让市场预期发生变化，短时间内促进成交上升，部分需求结束观望入市。但同时也将带来买卖双方新的博弈期。
林先生：降息对于楼市而言是绝对利好。虽然降息不是直接作用于楼市，而是作用于实体经济，但由于资金的流动性，释放的资金最终会通过种种渠道流向资金密集型的产业，直接受益房地产。贷款利率的下调以及中小金融机构准备金利率的下调意味着融资成本的减少，贷款更加容易，以银行贷款为主要资金来源的发展商在此次政策下，还贷压力略有减轻，资金链的紧张程度趋缓。
对于购房者而言，降息的举动可能会被理解为政策的转向，市场观望的气氛会再次降低，增强市场预期，更有购房者会因为“恐涨”而出手。而此次降息则表明了未来个人购房贷款环境将趋向于宽松，有利于恢复市场信心，有助于释放前一段被过度抑制了的刚性购房需求。但福州首套房贷在降息后尚未出现折扣，因此心理上的预期作用和象征意义大于其实质影响。
焦点2 调控出现松动苗头？
主持人：此前有几十个城市顶住“放松限购”的压力微调楼市调控政策成功，随后又有金融货币政策出现适度宽松，而这一切发生在经济增速趋缓，国家要求稳定经济增长的大环境下。因此许多人将其解读为楼市调控出现松动的苗头。那么楼市是否到了松绑的时机？
何建华：回顾今年5月出现量价齐升的局面，政府推地又重新提上议程，可以看出楼市在逐渐从低谷中缓慢复苏。因此从客观环境上说，楼市在实现自我更新，逆市中反而可以加速自身资金实力不适应市场的企业淘汰，以及具有前景的房企成长壮大。如政府从中以其他手段再加以干涉，反而会起到反作用。目前房价稳中有跌、成交量有所回升，这实际上是政府最期待的一种局面。因此楼市调控政策依然会维持目前的格局，不会进一步加码，也不会放松，尤其是对限购、限贷等这一轮调控中最核心的政策手段会延续。
江映辉：其实央行的货币政策针对的是稳定整个经济环境，只是此前央行多次上调利率的确遏制了房产非理性的增长，因此货币政策一旦出现了逆转，人们不禁又把它和房产市场联系起来。但从房地产角度来说，可以当成是又一救市的信号。而不管是“降准”，还是“降息”，都将有助于楼市交易的形成。
林先生：在宏观经济增速出现放缓的时候，房地产对拉动经济的作用明显而快速。房地产不仅是国民经济的支柱产业之一，更牵涉几十个相关上下产业的发展，因此在地方政府采取的所谓“微调救市”措施，还是合理的。从几十个城市政策微调得到默许放行来看，楼市调控在一定程度上已经出现松动的迹象。但所谓的微调，是定向微调，是专门针对自住需求、刚需群体的适度放松，并未触及限购、限贷，一旦触及，必被叫停。因此客观上还是禁止投资投机需求，而保护刚需购房者的需求。
焦点3 房价会否反弹？
主持人：有人说此次前期的诸多信号只是对市场的试探，之所以没有贸然行动，关键是担心市场会产生报复性反弹？您认为，在目前的市场环境下，会否有这种反弹的可能性？
王阿忠：房价趋于稳定，大范围降价和报复性反弹都不会存在。特别是土地的稀缺性和不可再生性,以及大量的刚性需求决定了未来房价难以大跌。
何建华：降低利息对房地产市场影响不会很快显现出来，也不会改变目前房价稳中有跌的大趋势，房价必须经历“价量齐跌-价跌量升-价量齐稳”的过程。此外，处于民生民需考虑，中央政府不会容许房价再次暴涨。
江映辉：宏观政策的利好将在下半年继续刺激刚性需求的释放，但房价全面反弹的可能性基本不存在：目前限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，且楼市房源库存依然高企，而楼市的需求却是有限的，供求关系决定了楼市不存在大幅反弹的基础。此外，房地产周转压力较大，资金压力较大，这决定了房价并不具备大涨的基础。
林先生：房价事实上已经开始筑底，也会有一定程度上涨，但只要限购政策不取消，大环境不变，房价就有所压制，不会报复性上涨。金融手段微调并不会导致房价报复性反弹，而可能是呈现一升难降的趋势。
焦点4 稳增长之下，楼市调控如何优化？
主持人：与2008年的调控相比，本轮调控无疑力度更大，持续时间更长，而效果亦十分明显。然而在稳增长的大环境下，楼市也不允许一直低迷。那么调控如何优化，才能保证楼市健康发展呢？
王阿忠：自去年楼市调控逐步递进以来，房价达到了稳中有降的效果；地价下降的比较大；投机、投资性购房比例在减少，刚性需求成为市场消费主体，说明国家对房地产市场调控已经取得了初步效果。但是房价上涨的条件仍然存在，不能掉以轻心。要抓住对房地产市场的调整时机，建立市场化的经济杠杆调节，如通过利率、土地政策等多方位的手段引导市场健康发展，进而逐步取代行政化的管理手段。
何建华：过去两年楼市调控政策的着力点在开发商和限制购房者身上，接下来可以利用调控的新环境，把改进和完善房地产市场的长效机制，比如把土地供应制度、房产税和保障房相关制度等长效机制、体制的推进作为着力点，把短期和中长期的目标结合起来。
林先生：当前“稳增长”的主要切入点就是如何打破住房市场“僵局”，通过住房价格向下调整，让国内住房市场内在消费需求释放出来。其实，只要差别化的住房信贷政策不改变，那么就可以说住房宏观调控政策没有多少松动。只不过，由于强调“稳增长”，对于能真正严厉打击投机炒作的住房税收政策的出台会有所推迟。
