理财咨询

吴先生来信咨询：

本人36岁，就职于一家事业单位，月薪约1.9万元，住房公积金约1900元/月，妻亦在事业单位，月薪约5000元，住房公积金850元，家庭月支出5500元。一女8岁，上小学。

目前持有深度套牢股票，现值2万元；基金定投2500元，已坚持2年余，损失约20%；

银行存款5万；住房一套，月供2100元；一不成熟商圈商铺，月租金400元，月供1900元；另一在建商铺，月供3500元，2年后交房开发商返租，租金可抵月供。价值8万元车一辆。

理财目标：拟1年内换一部20万元车，并希望增值资产。

理财建议

根据读者提供的资料，包括租金、公积金在内，该家庭的月收入为27150元，扣除月支出1.3万元，月结余14150元，结余率为52.1%，月投资支出仅2500元。

从中可以看出，该家庭收入属于中高收入阶层，但在其资产组成中，固定资产占比过大，几乎占有全部资产的90%以上，且月供支出占总支出的7500/13000=58%，占总收入的近30%。

这种结构的资产组成，更多的受房地产市场景气指数的影响，如遇到房地产商铺价格下跌，将使客户的总资产急剧缩水。此外，由于月供占比过重，使得本来属于高收入阶层的吴先生家庭生活品质受影响。对今后的投资理财，提出如下建议。

1.两套方案实现1年内换车

根据客户的要求，1年内换购车辆可将目前的自用车变现，假定目前自用车1年后能够以6万元的价格换购新车，则新车的资金缺口为14万元，加税费等约16万元。对于换车计划，有两套方案可选择。

方案一：如考虑使用银行信用卡分期支付，首付30%，约6万，税费等现金2万，信用卡贷款14万，每月月供约5000元（分期利息按9.5%计算），方案一可根据情况随时执行。

方案二：如不考虑使用分期，而采用直接置换，则需在1年内准备16万元的资金，目前的存款约5万元，资金缺口11万元，根据每月的可用月结余情况11650元，可在12个月内完成资金积累。

对于方案二，建议客户使用债券基金定投来实现短期资金累积目标，假定客户使用一款预期年收益为5%的债券基金作为定投的目标，定投12个月，每月需准备9000元作为定投准备金。建议的投资对象为稳健型债券基金。

2.转投一级地段的写字楼或商铺

商铺的投资遵循地段原则，即一定考虑地段因素，即使购买一级地段的写字楼，也比不成熟商圈的店面风险来的小。

根据多数客户的投资经验，商铺的投资除了要考虑增值空间外，更应考虑投产后的租金收入是否足以覆盖现有的贷款以及现有的投资回报率。且不成熟商圈的增值风险较大，很有可能很长一段时间无法成形，如到时再想变现则面临折价变现的风险。

假定两套店面的投资总额为50%首付及50%贷款，均按基准利率执行，且都贷款30年等额本息。则月供为1900元的商铺（下称商铺1）的贷款金额约为30万元，总投资额约为60万元。月供为3500元的商铺（下称商铺2）的贷款额约为50万元，总投资额为100万元。

这样，根据商铺1的租金收入，60万元的投资回报率仅为0.08%每年。且贷款部分的利率支出为7.05%每年，投资回报率远低于目前的无风险投资回报率，建议卖出。

根据商铺2的租金收入刚好覆盖贷款月供3500元，经测算，该商铺每年的投资回报率为4.2%。即100万元每年收益4.2%，其中贷款部分利率支出7.05%每年，综合收益较低。

建议客户遵循商铺投资的地段原则，集中手中资金变现一些回报率较低的商铺，转而投资一些一级地段的写字楼或商铺，可能更加实际。

理财师名片

吴帮雄 2005年至今，中信银行高级理财经理，《海峡都市报》首届十佳理财师，中信银行CCWA认证高级理财师。对基金分析有独到见解，擅长银行理财、信托中长期投资规划，对教育金规划、特定理财目标规划也十分娴熟。

温提馨醒

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