N本报记者 林姿

6月12日，福州2012年首场土地拍卖，在多家房企的激烈争夺之下，2幅地块以高溢价率拍出而宣告落幕。

由于时隔11个月重启住宅用地供应，因而此次土拍吸引了多方关注：一方面，在楼市多重利好刺激之下，土地市场的回暖自然在情理之中；另一方面，此番你争我夺的激烈程度却有些出乎意料。

与此同时，今年6月份以来20大城市土地平均溢价率飙升，全国土地市场一片唱红。

因而在这场被视为市场风向标的土拍背后，依然有许多问题需要厘清：与楼市的逐渐回暖相比，土地市场的复苏速度似乎更快，而高溢价率的诞生是否从另一方面说明房价已经见底？在小地块成功试水入市之后，福州土地市场是否将迎来供地高峰，这股快速回暖势头又可否延续？

【市场动态】高溢价率迭出

纵观2012首次土地拍卖出让的2幅地块，政府以“质优起价低”小地块试探水温的意图十分明显——

曾遭遇2次流拍的2012-02地块占地58.58亩，毗邻万达广场，周遭配套成熟齐全。作为时隔11个月首次推出的纯住宅用地，该地块的购买条件可谓一降再降：不仅配建的保障房回购价格提高，地块起始价也从最初的5.86亿元降至目前的4.5亿元。

2012-04地块规划为商住用地，位于仓山区首山路附近，占地20.26亩，起始价为1.34亿元，周边大中专院校遍布，客流量比较大，商业氛围也比较成熟。

这样低门槛的优质地块，自然吸引了许多房企参与竞拍，竞价过程也异常激烈：2012-02地块有7家竞买人竞买，最后经62轮以41.3%的溢价率，总价6.36亿元、楼面价7081元/㎡拍出。而2012-04地块有12家竞买人竞买，最终经过51轮竞价以97.8%的溢价率，总价2.65亿元、楼面价8412元/㎡拍出。

强势回暖中小房企唱主角

除了高溢价率之外，此次土地拍卖会似乎成了中小房企的天下：参与竞拍的企业虽然多达17家，但多以个人及中小企业为主，竞拍现场大型房企的身影寥寥可数，更多的还是选择在现场观望。最终竞得两幅地块的买家：福建杉林房地产有限公司和福建中茂房地产有限公司，也都是此前并不为市场熟悉的中小开发企业。

据记者了解，竞得2012-02地块的杉林地产在2011年就曾在周边拍下一幅纯住宅用地。此前该房企股东多在重庆、三明等地开发项目，在福州拓展的意向十分明显。而竞得2012-04地块的中茂地产则多在连江长乐两地开发项目。

“以往福州推出地块动辄超百亩，面积较大，对中小开发商来说心有余力不足。此次地块小价格又较为诱人，因此中小房企，欲在福州发展的外地房企也能通过小地块谋求发展，试水福州市场。”

【析因】市场利好频现房企由守转攻

“比预想的还要热闹！原本我只是认为资金有富余的开发商可以考虑入手，毕竟地段配套都摆在那里，如果能以底价捡漏再好不过了。”业内人士江先生表示，然而市场的变化比想象的还要快。降息消息一出，几乎所有开发商都蠢蠢欲动，直接导致此次拍地热度骤然升高。扎堆买地之下，自然就推高溢价率。

此外，福州的土地市场已经沉寂了好长一段时间，三四个月前拍的大多是城建配套用地，因而此次推出的住宅商服用地可谓“万众期待”，而地块体量小总价不高，区位也都基本属较成熟地段，自然引起业界争抢。

中原地产资源中心市场研究部经理尹春蕾分析，这次拍卖的节点恰逢在政策窗口期。5月份央行降准，国务院常务会议也把“稳增长”提上了重要位置，并提出了加大预调微调的力度，宏观经济层面出现了一定的变化；加上6月份降息，都使得市场预期大大增强。此外，5月份成交量大幅上涨，都使市场的信心有所恢复。

中小房企以小地块试水

既然此次拍地的地块总价低性价比也好，为何不见大型房企身影？

有业内人士表示，大型房企的在售项目数量和规模都较多，资金链难言宽松，而前期囤货不少，目前重在去量。中小房企率先夺地，其实也并不意外。

业内人士夏先生就认为，本地的一些企业手上一般都有储备一定量的土地存货，处待开发阶段，且大型房企更为青睐规模化开发，彰显房企品牌实力，小地块开发回收的性价比更不及大面积地块。此外大型房企全局意识较浓，观望情绪更浓厚，不会因为政策刚出现趋好苗头就贸然出手。但更多的大开发商并未远离，而在观望市场，准备随时出动。

尹春蕾也表示，这次拿地的开发商都是较新的面孔，应该说都是刚刚进入福州市场不久的企业，入市收地还是有一定的尝试色彩，先从小地块着手，这样即使市场有些变化，风险也相对较小。

【疑问】1.地不便宜房价降不了？

从拍出地块的楼面价来看，多名业内人士都表示，尽管溢价率看上去很高，但出让的底价都不高，因此成交的楼面价还是在比较合理的范围内。

然而记者发现，虽然地块价位尚在合理区间，但却难言低价：如万达周边地块在2010年的楼面单价多在3000元/㎡以内，而首山路周边地块在去年楼面单价也未超过6000元/㎡。夏先生就表示：“如今七八千元/㎡的楼面价加上建安成本和税收，至少要卖到12000元/㎡以上才能说有钱赚。”

面粉的价格不低，面包能便宜吗？

从目前的情况看，房价大幅下降的可能性似乎已经不存在了。房企最艰难的日子已经过去了，降息及资金流动性的适度放宽，会使开发企业资金回笼加速，资金压力得到了缓解。此外，许多开发商的房源去化比较可观，以价换量的趋势就不及第一季度那么明显。

业内人士江先生称，“而地价出现回升也从另一方面说明房价不会再有多少下行空间，至少金山片区的房价已经见底。”

2.买地进入活跃期？

此次拍地的一片热闹，有业内人士认为对市场而言具有一定的积极效应。土地市场也一改低迷、冷清态势，日渐复苏。

业内人士陈先生认为，福州的土地市场的确已趋向回暖。“从目前楼市上涨的成交量来看，住宅市场正逐步回暖。而一级市场的回暖也将滞后于住宅市场，因此复苏苗头已经出现。”

值得注意的是，这次出让的地块都是小面积、低总价、配套也比较成熟的优质地块，因此并不能说土地市场就全面回暖了，对于成片的土地市场而言，只是起到参考作用。

也有业内人士对此持保守态度，此次的火热也许只是个案，毕竟地块不是处在目前的重点发展区域，因此其风向标的指向性意义远没有想象中那么乐观。业内人士江先生就表示，只能说先推低总价地块给予市场信心，但市场的本质并未真正改观，目前的外围政策只是出现宽松信号，整个经济环境难言向好，大部分开发商手上的库存还是比较多的，开发商重点还是会放在去库存上，除非地块十分心仪，否则不会出手。

3.土地市场拉开放量大幕？

此次政府以小地块入市收效可观，接下来会否乘胜追击继续推地，在小地块暖场之后，大地块放量箭在弦上。

据记者了解，商服及商住结合地块一直是这两年土地市场供应的重点，预计接下来还会以这类土地为主，供应区域可能会偏向大东区。有数据显示，今年福州商品住房供地共103公顷，其中中小户型商品住房用地72.1公顷。可以预见的是，福州土地市场或将迎来一场井喷。接下来，每个月平均都会有一到两场的土地拍卖。

事实上，虽然上半年以来市区土地市场一片静悄悄，但福州的土地供应一直没有“断炊”。据记者调查，闽侯、连江、马尾等区域的商服住宅地块屡屡出让，而许多大型房企也纷纷布点以上区域，这些都将是福州下一段时间供地的富矿。

此外，此前流拍地块，如海峡会展中心东北侧地块、原二化厂区北侧地块、港头岛地块等优质地块，会否接下宗地2012-02号顺利出让的接力棒，也十分让人期待。