年中即逝，7月楼市即将开始。纵观全国各地楼市，随着首套房贷利率降低、买房落户等利好政策接连“煽风点火”，排队购房频频在淡季出现，开发商也一反夏季少推盘的传统，“趁热打铁”加快推盘步伐抢占市场。

然而，记者却观察到，作为宣告楼市下半年竞争正式开始的首个节点，福州楼市却有些平淡：不仅推新速度渐缓，新增房源数量也大幅回落，而在价格上，更是出现优惠减少降幅收窄的情况——

在众多利好当前，住房需求逐步释放之下，为何福州开发商推盘缺乏冲劲？传统的7、8月份淡季真要成为“金九银十”的垫脚石？

【市场】6月推盘速度大幅回落

今年以来，福州楼市稳步回暖，楼市供应也呈现井喷之势。在3、4月份甚至出现一个周末多盘齐开抢客的盛景，更有部分楼盘短期内“梅开二度”抢占意向客户。然而，在6月份，开发商推盘的意向明显减弱，推盘的数量和节奏大幅放缓。

据海都房网数据统计，5月份共有12家楼盘开盘，7家加推；行至6月，截至6月26日，仅有8家楼盘开盘，1家楼盘加推。此外，5月份共计8家楼盘领预售，6月仅有4家。而这也意味着，在下半年伊始的7月份，上市开盘的项目将明显减少。

即便如此，市场中可售房源的存量却依旧高企。据福州市交易登记中心数据显示，目前福州可售住宅18099套，库存仍然庞大。一楼盘营销经理就感叹：“传统7、8月份淡季之下还有如此之多的库存，加之此后还有新盘陆续上市，必定又是一番鏖战。”

蓄客活动多优惠收窄

浏览近期楼市讯息不难发现，加推开盘信息虽少，但面向改善型需求的大户型新品却在大量酝酿上市，开始提前蓄客。

海峡奥体中心附近的永翌上尚城近期接待中心开放，其60~130㎡房源公开面市；融侨观澜146㎡全景王座新品即将上市；融信澜郡70~160㎡新文化豪宅全城预约；6月24日，纯新盘融侨观山府多国城堡示范区全城首映，63席千万级城堡开始预约品鉴；6月22日，万科广场展示间开放，万科生活馆同步启动了“遇见Mr.V”系列活动，为其万科广场项目入市造势；泰禾红峪360°全景楼王启动全城预约；阳光凡尔赛宫新法式官邸预约……在在售楼盘并无大动作之时，许多纯新项目早早开始前期的蓄客工作，为今后大举入市提前“背书”。

值得注意的是，许多楼盘的优惠幅度较之以往有所缩小，或打出“楼王”旗号以稀缺资源为由止跌谋涨，或以酒店式精装修为由提升附加值，更有楼盘打出提价在即的广告，力促购房者快快出手。业内人士林先生表示：“在经过3—5月集中去化之后，降价项目所占比重开始下降，但总体还是以降价为主。”

【焦点】开发商专注去库存？

众所周知，7月份是传统楼市淡季，推盘量下滑也属于正常现象。业内人士张先生表示，“受市场成交趋暖的影响，已有多数项目赶在3—5月开盘，导致市场后继乏力。”此外，在前一段时期扎堆推新的房源尚未销完，再加速推盘则会对此前房源的销售产生冲击，更增加销售压力。

从近几个月的供求关系来看，3月份新增房源3928套，去化1681套；4月份新增2696套，去化1353套；5月份新增771套，去化2009套。从中不难看出，近几个月以来，新增房源不断走低，而成交却稳中有升，但库存还是在18000套以上徘徊，就算不再新增房源，至少也要去化9个月以上。因此开发商谋求去库存的意愿十分明显。

另一方面，一楼盘营销经理林先生认为，在前期的推盘高峰中，为抢占回暖潮的人气，具备能力的楼盘都趁势开盘了，而尚不具备条件的也在加班加点赶进度，加推开盘。然而在前一波推盘密集期中，许多楼盘所推房源并未完全去化，在下一波的推盘之前还有待时间慢慢销售，“旧的不去，新的不来”，两波之间的过渡就成为开发商去化的时机。

楼市进入“休眠期”？

较之5、6月，7月预计开盘的项目明显减少，这会不会意味着楼市淡季即将来临呢？

林先生对记者直言，开盘加推的节点和现场人气十分重要。以自身楼盘为例，以5月份与6月份的开盘现场相比，在价格未见变化的情况下虽然销量持平，但现场人气确实有所下滑。除了价格，夏季的天气也是影响购房者看房的最大因素。

“影响开盘的硬件是自身节奏，包括工期建筑节点具备达到开盘条件；在软件方面，则是蓄客量和楼市大环境。”林先生还表示，“虽然目前大环境向好，但许多项目在经历前期快销之后蓄客不足，建设工期也赶不上销售进度，项目还需要一段时间建设和蓄客才能酝酿下一波的推盘。”

采访中，多个项目负责人表示，经历前段时间短期内开盘加推，项目也要喘口气，因此预计7、8月份还是以常规活动为主。而一些新项目尚在筹备期，提前入市只是为了延长蓄客时间。

此外，多名项目营销总监对记者表示，7月份作为下半年的首个节点，目前在备战半年报，对上半年的销售进行梳理和回顾以备下半年，一切还是按部就班。而面对下半年市场的不确定性，房企也需要一段时间休整，谋划下半年的销售策略。

观望等待政策明朗化？

虽然市场起伏由供求关系决定，但目前市场很大程度上由政策变动所左右。

“提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准、降低首套住房贷款利率、实施购房落户等微调政策逐渐出台，这促使部分购房者心态变化，一方面有刚需提前了购房时间入市，而另一部分购房者也在等待政策的进一步明确落地。”

另一方面，政策面虽说有一定程度的宽松，但未来的不确定性也相应增加。住建部一再重申强调坚持调控，各地各种触及政策底线的微调都被一一叫停，频频发生变化的风向着实也让人有些看不清。因此开发商放慢动作，观察形势变化，根据下一阶段的政策走向再做出相应的调整。

“利好政策如果在福州出现，那么目前推盘减少的情况肯定会逆转，大家就算赶工也得在这个节点入市。”特别是随着各地楼市政策微调有望相继落地，福州却没有动静，这意味着市场也将进入更复杂的博弈阶段：更多的购房者开始选择观望下半年。并且有一些购房者认为上半年的最佳购买时机已过，开始重新回到观望。

【观察】

大户型增加入市以价换量

仍是主旋律

虽然调控之下市场处于“淡季不淡，旺季不旺”的平稳状态，但在传统淡季之下，开盘加推的情况与旺季仍有一段差距。因此多位业内人士预计，7、8月份的推盘情况仍会和6月份保持一个水平。

值得注意的是，在前段时间刚需持续释放之后，改善型需求也在择机入市，与此相对应的，接下来新开盘项目多数是主打豪宅概念的大户型、高总价楼盘，单价动辄在1.7万元/㎡以上，户型也多在100㎡以上。业内人士张先生表示，“这些项目提前开放营销中心，给购房者充裕的时间了解项目，同时提高品牌知名度和认同感，为后期销售提前做功课。”

但是，决定销量的关键仍旧是刚需，因此如何继续吸引刚需成为成败关键。“从6月成交就可看出，截至6月26日，成交套数为1270套。经过一段时间持续热销后，市场中促销有所减少，成交量较之5月出现明显回落。毕竟目前的库存量依然很高，7、8月的成交量能不能维持在较高水平，价格依然是最重要的因素。”