N本报记者 邱岩

众所周知，在福州楼市上半年的热销潮中，90平方米以下首套刚需户型的全面放量可谓功不可没。

然而，进入下半年，在近期各大楼盘集中推出的主力户型中，刚需户型却“销声匿迹”，取而代之的则是120平方米以上的改善性户型，甚至是200平方米以上的豪宅户型。

那么，当下市场中的刚需户型是否真的“越卖越少”？在进入传统酷暑淡季时，中大户型的集体亮相又将如何突围？

调查： 中大户型纷涌入市 刚需户型集体“隐身”

放眼近期各大楼盘的房源广告，大户型的又一波集体亮相，成了当下楼市的主旋律：

中庚红鼎天下在盛大亮相后，开始推出仅200席的180~430平方米纯粹大户，融侨观澜则即将推出146平方米全景王座新品，世欧王庄的7号楼128~142平方米超豪宅加推，融信澜郡的110m复式房源也已亮相，万科广场约105~135平方米超高层正临预约，三盛国际公园长岛区140~160平方米近期公开，名城国际137~337平方米全成品豪宅即将开盘，福晟钱隆大第7楼117~168平方米全景豪宅登场……

与改善性的中大户型的扎堆抢市相比，在上半年屡屡创下热销“首功”的90m以下低总价刚需户型却渐渐淡出人们的视野，在近期的推广中，仅有海祥鼓楼里、永翌上尚城等个别全新楼盘指明其拥有适合首套房置业的刚需户型。

事实上，据记者了解，今年5月份，福州楼市就有一波中大户型的集体入市潮，但彼时与之相伴的依然是90m以下刚需户型的热销，而今初入第三季度，中大户型再度集中来袭，且还与上半年刚需户型“一家独大”的态势截然不同，中大户型成了主流，让不少依旧在观望找房的首套置业群体无所适从。

究竟楼市中90m以下的户型是否真的在上半年的热销中“卖完了”，还是另有隐情？

解惑：

开发商推售重点转移

为什么一度红火的楼市中小户型近期突然“隐形”？

业内人士认为，这是开发商有意调整推售重点的营销行为。

“一方面是工程节点终于赶上了，所以楼盘宜动不宜静，纷纷推出储备中的大户型；另一方面，更是市场的购房氛围再度回升，开发商也希望再度以大户型试水市场，毕竟中小户型从来都不愁卖。”福州某知名营销代理公司负责人林先生谈道，在今年上半年，不少开发商推量以90平方米以下的刚需户型为主，因为在清库存、回笼资金的压力下，只有这种方式才能实现快速去化，而今，在近期各种政策利好的情况下，开发商也觉察到购房者强烈的买房意愿，于是开始调整推盘节奏，将“雪藏已久”的大户型再度拿出推销，趁势去化。

于是，在上半年以刚需户型作为主打的各大楼盘突然在推广上转变攻势，成就了这新一波中大户型入市潮。“有一种客户介于刚需客群与改善性客群之间，尤其针对这类客户，开发商就希望通过转变主推房源的方式，进而引导他们购买大户型。”

新盘以大户树立产品标杆

另一方面，一些新晋亮相的新盘，却也并不急于立刻推出专门针对刚需的户型，而是直接以100平方米以上的改善性户型为主。

以融信澜郡为例，根据其公开资料显示的户型规划，融信澜郡的主力户型面积在70~160平方米，然而本次其主要推广亮相的则是110平方米的复式房源，并非90平方米以下的中小户型。

“在新盘的房源推广上，通常执行‘以大带小’的策略，即先推出中大户型，为整个楼盘树立标杆产品，并塑造出良好形象。”天知营销副总陈洪兴告诉记者，中小户型由于需求旺盛，所以“不愁卖”，只要能卖得动就不会以中小户型强推，只有在上半年开局阶段，才不得不以刚需户型凝聚人气，借此引来基础客户。

走向：

部分大户型或低开入市刚需户型仍将是楼市主力

不过，在限购、限贷政策的调控引导之下，当前楼市仍然以首套房刚需客群作为楼市主力购买客群，同时，步入7月酷暑的传统淡季，各大楼盘人气均比以往有所下降，中大户型此时强推，能否获得理想业绩？

“预计本次部分大户楼盘会以低于预期值的平价入市，以吸引成交，达到中大户型去化的目的。”林先生表示，通常首度公开的楼盘都会事先和客户透露部分价格信息，以试探这些客群的心理价位，当这个价位得到普遍认可后，开盘时再适度下调，进一步刺激购房者的心理，这样的“低开”方式既有利于打开局面，又可以为后面的“高走”造势。

然而，陈洪兴也提醒道，对于走纯高端路线的楼盘而言，为了保持自身的形象与品牌，主观上不会采取平价策略，更可能以优惠价格为噱头吸引客户到访，增加营销中心人气，及时跟进后续深度引导，进而将人气转化为销量。

“但无论如何，福州楼市的刚需户型仍然有一定存量，只是并未推出纯粹刚需新品，目前余下的90m以下户型可能更多为单价较高的高层余房，这也在客观上增加了推售难度，所以开发商才转变策略，推出单价较低、总价较高的中大户型房源，并以低单价来吸引淡季人气。”此外，不少业内人士仍肯定，虽然当下不少楼盘转推中大户型，但下一阶段，随着更多新盘刚需户型的储量上市，90m以下的刚需户型仍将是楼市的主力户型。