N本报记者 林姿

2012年已经过半，楼市从年初受调控影响跌入冰点，到“金三银四红五月”的节节攀升，楼市的复苏回暖程度不可谓不快。回顾福州楼市，“以价换量”“楼市回暖”“持续热销”无疑成为上半年的关键词。

然而，在接连攀升的成交背后，除了喜悦还有隐忧：萦绕不绝的“涨价”风声不再只是噱头，这无疑将成为刚需入市的绊脚石；在成交猛增的冲击下，存量房的数量却依旧高位运行，楼市难言真正反转；淡季下，数个新盘虎视眈眈谋求上市，一番真刀真枪的厮杀就在眼前……

下半年可否再续火热？房价会否大规模反弹？一切还有待市场作出回答。

成交波动中上扬

市场凉热变化，最直观的表现就是成交量的高低。

2012年上半年福州五行政区住宅总计签约7851套，同比去年的9191套，减少1340套，下跌14.58%。签约面积方面也有一定幅度的缩减，总计签约889503㎡，同比去年减少了139383㎡，环比下跌13.55%。

而在今年1—6月份，在利好政策频出的大环境下，福州楼市整体呈现出一个起伏中上行的状态。其中，5月份的成交量甚至达到2009套，创下11个月以来最高值。而在1月份，仅成交473套，不足半年时间涨3倍多，成交波动之激烈令人咋舌。

而从成交分布可以看出，仓山区仍然占据成交“头把交椅”，而晋安区的成交比例明显上升，并与台江区呈现此消彼长的趋势。而马尾及鼓楼两区，则保持相对平稳的状态，较去年同期的成交比例持平。

值得注意的是，今年上半年，闽侯楼市成交表现十分抢眼，由于城建交通配套的逐步完善，以及不限购的优势，闽侯楼盘的成交成为福州楼市成交总量的一笔“暗矿”，虽然其成交未计入福州市区，但总量仍十分可观。

供应库存仍处高位

去年1月以来的库存最高峰出现在了2012年4月，达到2万套之多！而在去年3月，福州楼市一度出现“房荒”迹象，在售住宅房源不足9000套，即便在去年上半年也未超过13000套。而即便在金三银四红五月成交持续回暖之下，库存也只有近18000套。此外，今年上半年，均有八九十个楼盘在售，竞争压力可想而知。

而在如此高库存之下，开发商推新自然斟酌再三。据海都房网数据统计，2012年上半年福州共新增房源16397套，面积达1419534.86㎡。与去年同期29943套相比，减少13546套，降幅达45.24%；新增房源面积同比减少887254.03㎡，降幅达38.46%。而在5月份，由于成交的冲高，出现了年内首次供小于求的状态。

从单月的新增房源情况可以看出，年后市场备案量明显回升，尤其是3、4月份以来，随着市场复苏，有敏锐开发商嗅到市场的复苏气息，加快推盘步伐，如阳光城新界、融信大卫城、三盛国际公园、保利香槟国际以及马尾区名城银河湾等诸多个案大量集中领到预售证，新增房源量大幅上扬。但此后，开发商推盘速度就开始减缓，特别是住宅供应比例明显下滑，对购房者的选择产生减缩效应。

开盘 兼顾抢市造势

开盘无疑是见证楼盘蓄客和人气的最佳时机。

从异常冷清的1月起，2月福州楼市就开始复苏，有6家楼盘试探开盘入市，3月同样有6家，4月共有9家出击，5月11家齐开，6月回落至7家。

回首2月中旬，不少开发商因预期较低延期开盘，行至3月，多家楼盘连连推盘公开，短期内由“保守站”转至“攻坚战”。此后，4月中旬一个周末6盘齐开；紧接着，4月21日又有4盘开盘加推；五一小黄金周期间，同样有4家楼盘开盘。

而从选择开盘的楼盘分析，有部分楼盘在1个月时间内连续开盘加推，在短期内少量多次推盘，迅速锁定购房者，防止客户分流。有开发商对记者表示，“从春节以后，客户到访量就迅速提升，出乎我们意料。而在此基础上做好蓄客就有了开盘的机会。”此外，频繁的开盘背后，也是开发商迫切的去库存需求，最终以开盘形式促成交。同时，开盘热销之后也会带来连锁效应，为楼盘炒热造势。

□热销观察

刚需户型+以价换量 =销售王道

从2012年上半年热销的楼盘中不难发现，良好的企业口碑及产品美誉度，仍是淡市中最佳的号召力。同时，价格策略调整到位，价格做出明显让步，并重点增大符合市场主流需求的中等户型的供应量，如融侨外滩、三盛国际公园、保利香槟国际、融信大卫城、泰禾红裕、万科金域榕郡、阳光城新界等项目，以价换量的举动得到市场和购房者的认同。

但是像2009年热销楼盘遍地开花的情况已不复存在。据记者综合多方数据来看，热销楼盘呈点状分布。在上半年的销量榜上，位列成交榜前几名的不到10个楼盘的成交量占据了总量的半壁江山。

而在不断上扬的成交中，库存却未见很明显的下降。据业内人士分析，成交大佬均为今年新开盘以价换量的楼盘，而较早开盘而价格也未见下降的楼盘并未受到购房者的过多青睐。

□记者观点

调控之下低价走量为上

在一系列数据之下，2012年上半年福州楼市回暖的事实，已经不用怀疑。而这股回暖潮能维持多久，势头还能多强劲，这才是我们分析上半年市场情况的焦点所在。

但在市场渐好时，有敏锐开发商对降价“见好就收”，甚至各种谋涨价。从这半年来的新建住宅成交价格也能看出，去年底开始不断小幅下探的房价，从今年5月开始猛然抬头，6月的价格已经接近去年7月的水平。因而许多购房者按捺不住开始“恐慌性入市”，唯恐后市价格再涨。

但不能忽略的是，就政策面而言，虽然微调频频，但业界普遍认为，若出现大幅涨价的局面，有可能引发又一轮严厉的“大棒”政策打压。

此外，以刚需为主要购买力的市场，价格依旧是吸引购买力最关键的因素，至今死咬着价格的楼盘销量也大多交了白卷。新盘谋快速去化唯有采取低价策略。在依旧高企的库存之下，入市刚需出现疲惫苗头时，贸然涨价显然不是明智的行为。